TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 JANVIER 2026

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/04061 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3AHK

N° de MINUTE : 26/00088

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9]

[Adresse 10], représenté par son syndic, le Cabinet CAZALIERES, SAS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me [V], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0633

C/

DEFENDEUR

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » située [Adresse 3] et [Adresse 1] à Noisy-le-Sec (93130), représenté par son syndic le CABINET CAZALIERES (S.A.S.), a fait assigner Monsieur [R] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant selon la procédure accélérée au fond, pour lui demander de :

— condamner Monsieur [R] [Z] à lui payer les sommes de :

• 8.182,62 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement couvrant la période du 01 /10/2023 au 01/04/2025 avec intérêts au taux légal à compter du 20/01/2025,

• 3.456,30 euros au titre des provisions pour charges exigibles pour la période du 01/07/2025 au 31/12/2025 avec intérêts au taux légal à compter du 20/01/2025,

• 2.900 euros à titre de dommages et intérêts,

• 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [R] [Z] aux dépens d’instance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » située [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes dans les termes de son assignation.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Au cours des débats, la présidente a relevé d’office l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » située [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8], compte-tenu de l’irrégularité des mises en demeure préalables dont il justifiait.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [R] [Z] n’a pas constitué avocat.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé à titre liminaire que lorsqu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la procédure est orale conformément à l’article 481-1 3° du code de procédure civile, et que la représentation est obligatoire conformément à l’article 760 du code de procédure civile (sauf si la demande la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10 000 euros, ainsi que le prévoit l’article 761 du code de procédure civile, ce qui n’est pas le cas en l’espèce).

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Ces dispositions instituent donc une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

Il résulte par ailleurs de l’article 1344 du code civil, qu’une mise en demeure doit comprendre une « interpellation suffisante » du débiteur, permettant à celui-ci d’avoir une connaissance précise sur la cause, la nature, le montant des sommes réclamées, et l’incitant à s’acquitter de ces sommes, afin d’échapper ainsi aux poursuites.

S’agissant de la forme de la mise en demeure, l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et que le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » située [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8] fonde son action sur les dispositions précitées de l’article 19-2.

Il verse aux débats une première mise en demeure en date du 22 juillet 2024 aux termes de laquelle il met en demeure Monsieur [R] [Z] de payer la somme de 4.726,35 euros dans le délai de quinze jours à compter de sa réception, en l’absence de quoi l’affaire sera portée sur le plan judiciaire.

L’examen de cette première mise en demeure en date du 22 juillet 2024 fait ainsi apparaître un ou plusieurs motifs d’irrégularité, à savoir :

— elle ne met pas en demeure Monsieur [R] [Z] de régler une provision échue de l’exercice en cours, conformément aux prévisions de l’article 19-2 susvisé, mais un arriéré de charges d’un montant de 4.726,35 euros ;

— elle lui impartit de s’exécuter dans un délai de quinze jours, en contrariété avec les prévisions de l’article 19-2 qui font état d’un délai de trente jours.

Cette première mise en demeure ne satisfait donc pas aux conditions posées par l’article 19-2 susvisé.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une seconde mise en demeure en date du 20 janvier 2025 aux termes de laquelle il met en demeure Monsieur [R] [Z] de payer la somme de 6.827,49 euros dans le délai de quinze jours à compter de sa réception, en l’absence de quoi l’affaire sera portée sur le plan judiciaire.

L’examen de cette mise en demeure en date du 20 janvier 2025 fait ainsi apparaître un ou plusieurs motifs d’irrégularité, à savoir :

— elle ne met pas en demeure Monsieur [R] [Z] de régler une provision échue de l’exercice en cours, conformément aux prévisions de l’article 19-2 susvisé, mais un arriéré de charges d’un montant de 6.827,49 euros ;

— elle lui impartit de s’exécuter dans un délai de quinze jours, en contrariété avec les prévisions de l’article 19-2 qui font état d’un délai de trente jours.

Or ce n’est qu’en l’absence de paiement d’une provision, après mise en demeure de la payer dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

Dans ces conditions, les deux mises en demeure versées aux débats en date des 22 juillet 2024 et 20 janvier 2025 ne répondant pas aux exigences légales et réglementaires susvisées, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance. Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevables les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » située [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Monsieur [R] [Z] ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » située [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » située [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le délai pour faire appel de la présente décision est de 15 jours conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 20 Janvier 2026

s

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Claire TORRES