TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/08278 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3UFL

Minute :

EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM

Représentant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [U] [Q]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Paul-gabriel CHAUMANET

Copie délivrée à :

Monsieur [U] [Q]

Le 12 Février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 février 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 4]

[Adresse 5]

représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Q], demeurant [Adresse 6] (anciennement [Adresse 7] [Localité 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 août 2010, la SA Emmaüs Habitat a donné à bail à M. [U] [Q] un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 287,99 euros, et 125,16 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2023, la SA Emmaüs Habitat a donné à bail à M. [U] [Q] un emplacement de stationnement situé [Adresse 9] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 15,54 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, la SA Emmaüs Habitat a fait signifier à M. [U] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2361,74 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 31 mars 2025, la SA Emmaüs Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, la SA Emmaüs Habitat a fait assigner M. [U] [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation et le bail de l’emplacement de stationnement,

«  A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation et du bail de l’emplacement de stationnement,

«  Ordonner l’expulsion de M. [U] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement d’habitation et de l’emplacement de stationnement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  Condamner M. [U] [Q] au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 3203,13 euros au titre de la dette locative,

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o La somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

«  Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 4] le 7 août 2025.

À l’audience du 8 décembre 2025, la SA Emmaüs Habitat, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4092,45 euros arrêtée au 28 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, sur la durée de 24 mois.

La SA Emmaüs Habitat soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [U] [Q] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 mars 2025. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [U] [Q], présent, conteste /ne conteste pas le principe de la dette mais fait état de difficultés familiales, notamment de problèmes de santé de son épouse vivant au Mali. Il précise que son fils et sa femme viendront vivre avec lui à compter de janvier. Il ajoute travailler pour un salaire de 2000 euros mensuels. Se prévalant de versements récents (700 euros le 2 décembre et 300 euros début novembre), il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 120 euros par mois en plus des loyers, souhaitant rester vivre dans les lieux. Il ne fait état d’aucune autre dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [U] [Q]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, SA Emmaüs Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de SA Emmaüs Habitat aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire, la clause 7.5, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 mars 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois, délai applicable au regard de la date de conclusion du bail initial (2010).

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 25 mai 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 août 2010 à compter du 26 mai 2025. Le bail concernant l’emplacement de stationnement, accessoire au contrat principal de bail d’hébergement, sera également résilié au 26 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [U] [Q] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière, notamment de son emploi régulier, et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort en outre des éléments communiqués que M. [U] [Q] a repris le paiement intégral du loyer et des charges en novembre et décembre 2025. Enfin, la SA Emmaüs Habitat n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [U] [Q] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [U] [Q] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 août 2010, du commandement de payer délivré le 25 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 28 novembre 2025 que la SA Emmaüs Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner M. [U] [Q] à payer à SA Emmaüs Habitat la somme de 4092,45 euros, au titre des sommes dues au 28 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [U] [Q]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 mai 2025, M. [U] [Q] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [U] [Q] à son paiement à compter de 29 novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux en cas de défaillance de paiement.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 26 mai 2025, date de la résiliation au 28 novembre 2025, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [U] [Q] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner M. [U] [Q] à payer à SA Emmaüs Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de SA Emmaüs Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclu le 13 août 2010 et le 15 janvier 2023 entre SA Emmaüs Habitat d’une part, et M. [U] [Q] d’autre part, concernant respectivement les locaux d’habitation situés [Adresse 8] à [Localité 3] et l’emplacement de stationnement situé [Adresse 9] à [Localité 3], sont réunies à la date du 26 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE M. [U] [Q] à payer à SA Emmaüs Habitat la somme de 4092,45 euros au titre des loyers et charges des locaux d’habitation et de l’emplacement de stationnement, arrêtés au 28 novembre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à M. [U] [Q] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [U] [Q] à s’acquitter de la dette en 34 mensualités de 120 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [U] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux d’habitation et de l’emplacement de stationnement, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

CONDAMNE M. [U] [Q] à payer à la SA Emmaüs Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 29 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE M. [U] [Q] à payer à SA Emmaüs Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [Q] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE