TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/00251 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2M2W

N° de MINUTE : 26/00549

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet [C] [L] [T], SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720

C/

DEFENDEUR

Madame [X] [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [E] est propriétaire des lots n°21, 5, 13 et 53 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93).

Par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 décembre 2021, Mme [E] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 662,59 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [C] [L] [T], a fait assigner Mme [X] [E] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Madame [X] [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5], les sommes suivantes :

—  7540,85 € au titre des charges de copropriété impayées au ler janvier 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à. compter de l’assignation

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

—  3.000 € sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Madame [X] [E] aux entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [X] [E], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Mme [X] [E] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que le commandement de payer qui lui a été adressé est restée infructueux. A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, il rappelle que la défenderesse a déjà été condamnée le 14 décembre 2021 par le tribunal de céans au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et fait de surcroît valoir qu’un appel exceptionnel a dû être voté afin de palier la dette de celle-ci.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Mme [X] [E] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 23 septembre 2025 et fixée à l’audience du 11 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 octobre 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [X] [E] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 février 2021, 10 octobre 2022, 11 octobre 2023 et 11 septembre 2024 ayant approuvé le solde des travaux de fermeture de la résidence ainsi que les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du .

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, ne peuvent s’imputer sur les charges de copropriété et appels de fonds travaux dus au titre de la présente procédure, les frais se rapportant à une procédure antérieure pour laquelle le syndicat des copropriétaires bénéficie déjà d’un titre exécutoire, soit en l’espèce :

les frais de signification de jugement d’appel de 99,27 euros,

les frais de dommages et intérêts du 14 décembre 2021 de 400 euros,

les frais d’article 700 du jugement du 14 décembre 2021 de 1 500 euros,

les frais de recouvrement du jugement du 14 décembre 2021 de 150 euros.

De surcroît, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 768,83 euros se décomposant comme suit :

les frais de mise en demeure du 7 septembre 2022 de 36 euros,

les frais de mise en demeure du 16 mars 2023 de 36 euros,

les frais de mise en demeure du 24 octobre 2023 de 48 euros,

les frais de « transmission & suivi impayés » du 6 décembre 2023 de 300 euros,

les frais de « Calippe – procédure SDC/[E] » du 7 mars 2024 de 180,83 euros,

les frais « El Jord – Procédure SDC/[E] » du 11 avril 2024 de 168 euros.

Ainsi que le syndicat des copropriétaires le précise, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, et faute de toute précision apportée, le règlement effectué par Mme [E] le 17 août 2022 a été imputé par priorité sur la dette la plus ancienne.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2021 et le 1er janvier 2025 a été de 6 459,56 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1 828,64 euros.

Ainsi, il convient de condamner Mme [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 630,92 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 768,83 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant le commandement de payer du 1er mars 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par Mme [E] des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 7 septembre 2022 de 36 euros,

les frais de mise en demeure du 16 mars 2023 de 36 euros,

les frais de mise en demeure du 24 octobre 2023 de 48 euros,

les frais de « transmission & suivi impayés » du 6 décembre 2023 de 300 euros.

Il y a lieu de retenir les frais d’huissier pour la signification du commandement de payer du 1er mars 2024, à hauteur de 180,83 euros, dont il est justifié.

En revanche, les frais « El Jord – Procédure SDC/[E] » du 11 avril 2024, de 168 euros, correspondent aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Mme [X] [E] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 180,83 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que Mme [X] [E] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 décembre 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle ne peut être considérée comme étant de bonne foi. Elle a de fait commis en toute connaissance de cause une faute de nature à occasionner un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie et en contraignant les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Mme [X] [E] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. De fait, les copropriétaires ont dû voter en assemblée générale la mise en oeuvre d’un appel exceptionnel aux fins de couvrir la dette résultant de l’absence de paiement de la défenderesse.

Il y a lieu en conséquence de condamner Mme [X] [E], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [E] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [C] [L] [T], la somme de 4 630,92 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [C] [L] [T], la somme de 180,83 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [C] [L] [T], la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [C] [L] [T], la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [E] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT