TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MAI 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/05882 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZSJ

N° de MINUTE : 26/00745

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société GID

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Evelyne ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0107

C/

DEFENDEUR

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [Y] est propriétaire des lots n°59, 60 et 154 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93).

Par jugement du 18 novembre 2020, le tribunal de proximité de Pantin a condamné M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 902,10 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 octobre 2020.

Par jugement du 8 juillet 2022, M. [Y] a été condamné par ce même tribunal à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 045,15 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 3 mai 2022.

Par jugement du 30 avril 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 267,78 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 juin 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Pantin (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, a fait assigner M. [L] [Y] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :

CONDAMNER Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 11.551,44 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] – [Adresse 6].

CONDAMNER Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code civil au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] – [Adresse 6].

CONDAMNER Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7].

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [L] [Y], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, se montre défaillant dans le paiement de celles-ci depuis plusieurs années. Il fait valoir que M. [Y] a déjà été condamné à trois reprises à ce titre et que son compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 justifiant une nouvelle action en recouvrement. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de M. [L] [Y] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui lui ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, M. [L] [Y] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 octobre 2025 et fixée à l’audience du 25 mars 2026. Elle a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [L] [Y] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 février 2024, 28 octobre 2024 et 25 février 2025 ayant voté les travaux de réfection de l’ensemble de la couverture du bâtiment A, la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux et d’un diagnostic de performance énergétique et les travaux complémentaires de réfection de l’étanchéité des toits-terrasses du bâtiment A ainsi qu’ayant approuvé les comptes de l’exercice annuel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et le budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er avril 2024 au 31 mars 2027.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 498 euros se décomposant comme suit :

frais de relance du 12 août 2024 de 40 euros,

frais de relance du 12 septembre 2024 de 40 euros,

frais de relance du 6 décembre 2024 de 40 euros,

frais « Hono. Contentieux recouvrement de charges » du 26 février 2025 de 378 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2024 et le 1er avril 2025 a été de 11 659,06 euros tandis qu’aucune somme n’a été portée au crédit du compte copropriétaire sur cette même période.

M. [Y] est donc redevable de la somme de 11 659,06 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025. Ce dernier ne sollicitant toutefois sa condamnation qu’à la somme de 11 053,44 euros à ce titre, il convient de faire droit à cette demande.

Ainsi, il convient de condamner M. [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 053,44 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 498 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que M. [L] [Y] a déjà fait l’objet de trois condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal de proximité de Pantin du 18 novembre 2020 et 8 juillet 2022 ainsi que selon jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 30 avril 2025. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs des jugements susvisés, il ne peut être considéré comme étant de bonne foi. Il a de fait commis en toute connaissance de cause une faute de nature à occasionner un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie et en contraignant les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues de façon systématique et en laissant ainsi se constituer un arriéré d’un montant significatif, M. [L] [Y] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner M. [L] [Y], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [Y] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE M. [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] – [Adresse 8] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, la somme de 11 053,44 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés arrêtées au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] – [Adresse 8] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, la somme de 1 200 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 20 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT