TRIBUNAL DE PROXIMITE D’OLORON SAINTE MARIE

PLACE MENDIONDOU

64400 OLORON SAINTE MARIE

05.47.05.33.90

N° RG 25/00056 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GE4U

ORDONNANCE DE REFERE N°

DU : 13 Octobre 2025

Société L’OFFICE 64 DE L’HABITAT

C/

Mme [K] [O]

Copies et grosses délivrées à toutes les parties et copie au Préfet le :

ORDONNANCE DE REFERE

DU 13 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-François BOUGON

GREFFE : SARSIAT Maëva

**********

DEMANDEUR :

Société L’OFFICE 64 DE L’HABITAT

5 Allée de Laplane

64100 BAYONNE

non comparante

Représenté par Maitre Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de PAU

DEFENDEUR :

Mme [K] [O]

Résidence Segues (appartement 30)

4 Allée Charles Baudelaire

64400 OLORON SAINTE MARIE

comparante

**********

Date des débats : le 15 Septembre 2025

A la suite des débats, le juge, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, a avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au Greffe de la juridiction le 13 Octobre 2025;

A cette date, l’ordonnance suivante a été rendue ;

RAPPEL DES FAITS

Par contrat 29 novembre 2021, l’Office 64 de l’Habitat (le bailleur) a donné à bail à Mme [K] [D] (la locataire) un appartement à usage d’habitation situé 4, allée Charles Baudelaire à Oloron Sainte Marie (64400).

Le bailleur, par commandement du 4 février 2025 visant la clause résolutoire, resté infructueux, met en demeure la locataire, notamment, de payer un retard de loyer. Ce commandement a été dénoncé à la CAPEX.

Par assignation du 2 juillet 2025 (régulièrement dénoncé à la préfecture), le bailleur assigne la locataire devant le juge des contentieux de la protection de Pau pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion. A l’audience, le bailleur précise que la locataire qui justifie d’une assurance locative a repris le paiement du loyer résiduel (120 €) qu’elle est à jour de son assurance habitation et qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement; Il précise que la dette de loyer est de 2787,46 €.

La locataire régulièrement assignée comparaît et sollicite les plus larges délais.

Le DSF rappelle les difficultés de Mme [K] [D] qui connaît des problèmes de santé et dont les ressources sont constituées du RSA. Accompagnée d’un travailleur social, l’intéressée a la volonté d’apurer sa situation financière.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile énonce : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il sera statué par décision contradictoire.

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides au logement.

Le même article 24 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

Les formalités envers la CAPEX et la préfecture ayant été régularisées dans les formes et délais de la loi, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 prévoit que “ toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux. “

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur en cas de non-paiement de sommes dues, loyers ou charges régulièrement appelées, deux mois après un commandement de payer, resté sans effet.

Pour défaut de paiement des loyers et charges impayés dans les deux mois du commandement il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 5 avril 2025.

La dette arrêtée au 15 septembre 2025 est de 3.646,59 €. La locataire sera condamnée à payer cette somme à son bailleur.

La locataire ayant repris le paiement de son loyer et alors qu’il existe des perspectives d’apurement de la dette, il sera accordé des délais de paiement comme explicité au dispositif de la présente décision avec une clause de déchéance du terme. La résiliation du bail se trouve suspendue pendant le moratoire et deviendra non avenue avec le paiement de la dette. A défaut, elle ressortira à plein effet et le bailleur pourra procéder à l’expulsion de sa locataire. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et sera dû jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu à frais irrépétibles mais la locataire supportera la charge des dépens de l’instance.

Il est rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Jean-François Bougon, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

Constatons la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 5 avril 2025,

Condamnons Mme [K] [D] à payer à l’Office 64 de l’Habitat la somme de 3.646,59 € arrêtée au 15 septembre 2025 au titre des loyers charges et indemnité d’occupation impayés outre les intérêts calculés au taux légal à compter de la présente décision,

Faisons droit à la demande de délais,

Disons que Mme [K] [D] pourra s’acquitter de la somme due en 23 échéances mensuelles de 40 € et une dernière du solde de sa dette, mensualités qui viendront s’ajouter au paiement des loyers et charges,

Disons que la première mensualité de l’échéancier sera due au 8 du mois suivant la signification de la présente décision,

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Disons que le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate du solde restant dû,

Disons que, dans ce cas, à défaut pour la locataire d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions des articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Disons qu’elle serait alors redevable jusqu’à départ effectif des lieux d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer,

Disons n’y avoir lieu à frais irrépétibles,

Condamnons Mme [K] [D] aux dépens de l’instance qui sont ceux de l’article 695 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus par sa mise à disposition au greffe.

Le Greffier Le Président

Maëva SARSIAT Jean-François BOUGON