TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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7ème chambre 1ère section

N° RG 20/13343

N° Portalis 352J-W-B7E-CTQC7

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.N.C. PAPSO V

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0175

DÉFENDERESSE

S.A.S. GA PROMOTION

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Nathalie PEYRON de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0513

Décision du 27 Février 2024

7ème chambre 1ère section

N° RG 20/13343 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTQC7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président

Monsieur Mathieu DELSOL, Juge

Madame Malika KOURAR, Juge

assistée de Marie MICHO, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Madame ROBERT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues aux deuxième alinéa de l’article de l’article 450 du Code de procédure civile

Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente, et par Madame Marie MICHO, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

_____________________

FAITS et PROCEDURE

La SNC PAPSO V a conclu le 8 novembre 2017 avec la SAS GA PROMOTION un contrat de promotion immobilière dans le cadre de la construction d’un bâtiment E à usage principal de bureaux et de locaux de recherche et de développement au sein d’un ensemble immobilier dont elle est propriétaire sis [Localité 4], [Adresse 1] pour un prix de 43 000 000 euros HT.

Cinq avenants ont ultérieurement été signés les 2 octobre 2018, 29 avril 2019, 10 octobre 2019, 10 avril 2020 et 23 septembre 2020.

Le délai de réalisation initialement de 16 mois au plus tard à compter de la mise à disposition du terrain par le maître de l’ouvrage a été prolongé à deux reprises portant in fine la date d’achèvement des travaux au 6 mars 2020.

Les parties ont en outre convenu d’une augmentation du prix en considération de travaux supplémentaires ou de travaux modificatifs, fixant celui-ci en son dernier état à 47 548 846 euros HT.

Le bâtiment a été livré le 16 mars 2020 avec réserves.

La société PAPSO V l’a donné à bail à la société MDBA.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 septembre 2020, la société PAPSO V a demandé à la société GA PROMOTION la déduction d’une somme de 3 116 272,90 euros sur les sommes lui restant dues au titre notamment des pénalités de retard et de divers préjudices du fait de ce retard et de malfaçons.

Par courrier du 29 septembre 2020, la société GA PROMOTION a refusé de donner suite à cette demande et a mis en demeure la société PAPSO V de lui payer une somme de 1 501 172, 30 euros TTC au titre du solde de ses honoraires.

Les parties n’ayant pu parvenir à un accord, la société PAPSO V a, par acte d’huissier délivré le 22 décembre 2020, assigné la société GA PROMOTION en indemnisation devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 mars 2021, la société PAPSO V a mis la société GA PROMOTION en demeure de lever les réserves et de reprendre des malfaçons survenues ultérieurement à la livraison.

Parallèlement, la société PAPSO V a assigné, par actes d’huissier du 16 mars 2021 la société GA PROMOTION et la société GA ENTREPRISE devant le Tribunal judiciaire de PARIS. Dans le cadre de cette procédure, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 15 mars 2022 désigné Monsieur [Z] [B] [S] en qualité d’expert pour examiner les désordres et réserves de parfait achèvement.

Les parties ont signé un procès-verbal de levée des réserves le 29 août 2022.

La société PAPSO V a réglé à la société GA PROMOTION le solde du prix au mois de septembre 2022.

L’expertise judiciaire est toujours en cours.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 février 2023, la société PAPSO V demande au tribunal de :

— condamner la société GA PROMOTION à lui verser les sommes suivantes :

* 845 000 euros au titre des pénalités contractuelles de retard,

* 475 552 euros au titre des indemnités contractuelles de retard en réparation des préjudices subis,

* 263 252 euros au titre des conséquences des coupures d’électricité,

* 483 381, 30 euros au titre du sous-dimensionnement de l’équipe de promotion,

* 922 746, 40 euros au titre de l’absence de maîtrise d’oeuvre en phase d’exécution,

* 159 388, 80 euros au titre du surcoût d’encadrement, somme à parfaire jusqu’à l’achèvement du chantier,

— rappeler que les condamnations qui précèdent sont exécutoires de droit par provision,

— débouter la société GA PROMOTION de l’intégralité de sa demande en paiement de la somme de la somme de 81 809, 28 euros HT au titre des intérêts de retard, de sa demande de condamnation pour résistance abusive, de sa demande de voir réduire le montant des pénalités contractuelles à zéro, de sa demande de désignation d’un expert judiciaire

A titre subsidiaire,

— désigner Monsieur [B]-[S] ou toute autre personne qualifiée de son choix en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de :

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

* déterminer le retard de livraison du projet et des différents jalons intermédiaires pris par GA PROMOTION au regard du planning contractuellement défini entre les parties au contrat de promotion immobilière et ses avenants et par la convention tripartite du 10 octobre 2019,

* se prononcer sur les raisons de ces retards, les imputabilités au regard notamment des missions fixées et les éventuelles causes légitimes de suspension,

* se prononcer sur l’état d’achèvement de l’ouvrage au 6 mars 2020 date de livraison prévue contractuellement aux termes de l’avenant n°3 du 10 octobre 2019,

* déterminer le montant des pénalités de retard pouvant être appliquées au regard des documents contractuels et des incidents-retard imputables à la société GA PROMOTION,

* se prononcer sur le bien-fondé ou non et, le cas échéant, le quantum des préjudices qu’elle réclame dans son assignation,

* faire les comptes entre les parties, et notamment, déterminer à compter de la livraison, à quelle date les différentes échéances de paiement étaient, le cas échéant, exigibles au regard des documents contractuels et de la réalité du chantier,

— réserver les dépens,

En tout état de cause,

— condamner la société GA PROMOTION à lui verser la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle explique que :

— la société GA PROMOTION a manqué à son obligation de résultat et n’a pas respecté les sept délais de réalisation intermédiaires ( dates jalons) et le délai de livraison de l’immeuble fixé au 6 mars 2020 :

* elle lui est donc redevable de pénalités de retard telles que prévues par le contrat,

* elle ne peut se prévaloir de causes légitimes de suspension :

— les grèves pour la réforme des retraites ne constituent pas un cas de force majeure (elle pouvait l’anticiper) et ne remplissent pas les conditions prévues par l’article 21.2 du cpi (il n’est pas prouver de perturbation effective du chantier),

— les quatre jours d’intempérie ne constituent pas une cause légitime de suspension,

* les pénalités de retard sollicitées qui représentent 1,8% du CPI ne sont pas manifestement excessives et il n’y a pas lieu de les modérer sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil,

* les retards affectant la livraison des jalons 1 et 2 n’ont pas permis à la société MDBA France, société exerçant une activité de pointe dans l’ingénierie, le développement et la production d’armes, à qui elle a donné l’immeuble à bail, d’emménager dans les locaux comme prévu pendant sa période de fermeture du 20 décembre 2019 au 2 janvier 2020 ; elle n’ a pu commencer à l’exploiter que le 22 janvier 2020 et a subi un arrêt d’exploitation de 14 jours entrainant le chômage technique de 40 personnes,

— la société GAP a commis des manquements dans l’exécution de sa mission :

* deux coupures d’électricité sont survenues les 10 et 14 février 2020 alors que le chantier était sous la garde du promoteur immobilier et ont entrainé une perte d’exploitation pour la société MDBA qui occupait les locaux,

* des prestations prévues dans le CPI n’ont pas été fournies :

— la société GAP n’a pas mobilisé une équipe d’encadrement du chantier suffisante, celle-ci étant limitée au chef de programme générant une moins-value pour elle de 40% du montant des honoraires en phase chantier,

— la société GAP n’a pas missionné d’architecte et de bureau d’études pour le suivi de l’exécution du projet en violation des stipulations contractuelles ce qui a eu des conséquences sur la qualité de l’ouvrage et des prestations (désordres et réserves de parfait achèvement, dysfonctionnement des portes, défaillance de la voie pompier, infiltrations) et les sommes payées pour leurs interventions doivent lui être remboursées,

* elle a dû pallier les manquements de la société GAP dans le suivi et l’encadrement du projet et renforcé ses équipes ce qui lui a occasionné un surcoût ; la fréquence des comités de suivi a été augmentée ;

* le 28 septembre 2020, trois réserves majeures affectant la sécurité du bâtiment n’étaient toujours pas levées et ne l’ont été qu’en 2022, ce qui là encore l’a contrainte à mobiliser ses équipes,

— les demandes reconventionnelles en paiement de la société GAP ne sont pas justifiées :

* les travaux ne sont pas finis, l’intégralité des réserves n’a pas été levée

* la voie pompier n’a pas été reprise,

* la confomité administrative du bâtiment n’est pas démontrée

* elle a payé le 8 septembre 2022 quatre factures émises par la société GAP devenues exigibles à cette date ; elle n’est pas redevable d’intérêts de retard à ce titre n’ayant pas à payer ces factures avant la transmission du procès-verbal de levée de réserves ;

* la demande d’expertise judiciaire n’est pas justifiée, les éléments produits permettant de statuer sur les demandes de chaque partie.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 mars 2023, la société GA PROMOTION demande au tribunal de :

— réduire le montant des pénalités contractuelles de retard à zéro,

A titre principal,

— débouter la société PAPSO Vde l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— désigner Monsieur [B] [S] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de :

* donner son avis sur le calcul du délai de réalisation du projet au regard des termes du CPI et de ses avenants,

* donner son avis sur l’application des causes légitimes de suspension,

* donner son avis sur l’impact des demandes de mise à disposition par le maître de l’ouvrage sur l’organisation du chantier,

* donner son avis sur l’état d’achèvement au 6 mars 2020, date de livraison prévue contractuellement aux termes de l’avenant n°3,

* donner son avis sur le calcul des pénalités de retard par la société PAPSO,

* donner son avis sur les demandes d’indemnisation de la société PAPSO

étant précisé que le coût de la provision expertale devra être supporté par moitié par chacune des parties,

En tout état de cause,

— condamner la société PAPSO V à lui verser les sommes suivantes :

* 81 809, 28 euros au titre des intérêts de retard dus par la société PAPSO à compter du 15 septembre 2020 date d’échéance des premières factures impayées,

* 50 000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard à la résistance abusive de la société PAPSO V dans le règlement des échéances contractuelles dues,

* écarter l’exécution provisoire des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner la société PAPSO V à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction directe au profit de M^e Nathalie PEYRON, membre de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat.

Elle soutient que :

— l’immeuble conforme à la commande a été livré pour le prix convenu et la livraison a été acceptée par le maître de l’ouvrage qui a ainsi considéré que l’immeuble était achevé,

— la société PAPSO V ne peut tenter de remettre en cause le prix du contrat alors qu’elle a respecté son obligation de résultat de livrer l’immeuble,

— les pénalités de retard prévues par le CPI ne sont pas applicables :

* l’immeuble a été livré avec un retard de 6 jours ou 10 jours au plus sur une durée totale de chantier de 21 mois,

* certaines pénalités ne peuvent être cumulées,

* le retard final de 6 jours comme les retards pris sur les dates jalons sont intégralement justifiés par des causes légitimes de suspension :

— quatre jours d’intempérie pour la période du 1er octobre 2019 au 29 novembre 2011

— les grèves des transports en décembre 2019 et début 2020 constituent des causes légitimes de suspension : elles ont fortement perturbé l’organisation du chantier entrainant un fort absentéisme des ouvriers et un retard dans l’approvisionnement des matériaux.

— la société PAPSO V ne peut solliciter l’indemnisation du préjudice subi par la société MDBA, non partie à la présente instance, au titre du retard de mise à disposition des locaux :

* le montant des pénalités de retard ne peut ses cumuler avec le montant du préjudice et la société PAPSO ne justifie pas d’un préjudice excédant le montant des pénalités de retard réclamées,

* le préjudice doit être personnel ( nul ne plaide par procureur),

* la société PAPSO V ne produit aucune pièce à l’appui des préjudices invoqués,

* la société PAPSO V fait preuve de mauvaise foi dans l’application du CPI et il y a lieu de modérer le montant des pénalités de retard en application de l’article 1231-5 du code civil,

— les autres préjudices invoqués par la société PAPSO V pour remettre en cause le prix forfaitaire convenu ne sont pas justifiés :

*le préjudice relatif aux coupures d’électricité est un préjudice qui n’est pas propre à la société PAPSO mais concerne le locataire, la société MDBA ; les dysfonctionnements électriques sont survenus avant la livraison de l’ouvrage date à laquelle elle n’avait pas d’obligation de résultat ; les conséquences de la désorganisation du chantier du fait de la mise à disposition anticipée des locaux doivent être supportées par le maître de l’ouvrage ; le préjudice n’est pas démontré ;

* le CPI a été convenu pour un prix global et forfaitaire de sorte que la société PAPSO V ne peut réclamer le paiement de prestations qui n’auraient pas été réalisées alors que l’immeuble a été intégralement livré ; les éventuelles économies réalisées doivent lui profiter,

* elle n’a pas pris l’engagement de mobiliser l’ensemble du personnel figurant sur l’organigramme et la société PAPSO V ne justifie pas que seul le chef de programme composait l’équipe promotion ;

* il n’est pas justifié que l’équipe de maîtrise d’oeuvre mobilisée aurait été insuffisante et préjudiciable à la réalisation de l’immeuble ; l’application de pénalités de retard ne peut être cumulée avec des dommages et intérêts ;la qualité médiocre de l’ouvrage n’est pas démontrée ; la valorisation du préjudice n’est justifiée par aucune pièce ;

* les moyens humains mobilisés par la société PAPSO V sont justifiés par la nécessité de suivre, en parallèle des travaux du CPI, des travaux d’aménagement des locaux ; le montant du préjudice n’est pas justifié ; la fréquence hebdomadaire du comité de suivi ne concerne qu’une période d’un mois et était prévue par le CPI ;

— l’ouvrage est conforme à la réglementation et aux autorisations d’urbanisme obtenues ; il est exploité et donc achevé au sens de l’article 25 du CPI ; les trois réserves invoquées par la société PAPSO ne sont pas des réserves majeures ayant empêché cette exploitation ; elles ont été levées ;

— quatre factures exigibles ont été payées avec retard justifiant l’application d’intérêts de retard conformément au CPI,

— si une condamnation était prononcée à son encontre, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire dans la mesure où elle n’a jamais cherché à se soustraire à ses obligations et qu’une telle exécution eu égard au montant des sommes lui étant dues par la société PAPSO serait inéquitable.

*

La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 20 mars 2023.

MOTIFS

Sur les demandes de la société PAPSO

1. Sur les pénalités de retard

Aux termes du contrat de promotion immobilière (CPI) modifié par avenant n°3 du 10 octobre 2019, les parties ont convenu d’un délai total de livraison de l’immeuble au plus tard le 06 mars 2020 et de dates jalons (délais intermédiaires) pour l’exécution des prestations avec des mises à disposition anticipées de parties du bâtiment.

L’article 7 de l’avenant n°3 prévoit des pénalités de retard applicables comme suit :

“Dans l’hypothèse où les dates des jalons définis à l’annexe 2 ne seraient pas respectés conformément aux conditions prévues au présent avenant, le promoteur serait redevable envers le maître de l’ouvrage d’une pénalité de retard à titre forfaitaire de :

— le 18/12/19 date du jalon n°1, 20 000 euros par jour de retard,

— le 06/01/20, date du jalon n°2, 20 000 euros par jour de retard,

— le 13/01/20, date du jalon n°3, 5 000 euros par jour de retard,

— le 20/01/20, date du jalon n°4, 5 000 euros par jour de retard,

— le 27/01/20, date du jalon n°5, 5 000 euros par jour de retard,

— le 10/02/20, date du jalon n°6, 5 000 euros par jour de retard,

— le 24/02/20, date du jalon n°7, 5 000 euros par jour de retard,

— le 06/03/20, date de la livraison, 20 000 euros par jour de retard

Les pénalités ne sont pas cumulables à condition que les collaborateurs emménagent à date prenant en compte les durées d’aménagement qui figurent dans le planning.

Les pénalités sont libératoires sauf en ce qui concerne les jalons n°1 et 2 pour lesquels l’indemnité pour compenser le préjudice subi par le maître d’ouvrage est plafonnée à 1 000 000 euros, des justificatifs devant être apportés pour justifier ce préjudice.

Ces pénalités sont plafonnées à un montant HT maximum de 5% du prix HT des montants cumulés du CPI et du contrat 2420035686753 et de leurs avenants éventuels.

Le paiement des pénalités sera exigible de plein droit sans qu’il soit besoin de mise en demeure ou autre formalité préalable.

Cette pénalité viendra, par compensation, en déduction des sommes éventuellement dues par le Maître d’ouvrage ou sera réglée par le promoteur au maître d’ouvrage dans un délai de quinze (15) jours ouvrés à compter de la demande de ce dernier.

Cette pénalité aura une fonction coercitive et de réparation du seul préjudice personnellement subi par le maître d’ouvrage du fait du non-respect du délai”.

L’article 21 du CPI prévoit des causes légitimes de prorogation du délai comme suit :

“21-1 cas de force majeure

Le promoteur ne sera pas responsable du retard dans l’exécution de ses obligations si un cas de force majeure met obstacle à l’exécution du CPI. Sont considérés comme cas de force majeure les cas définis à l’article 1218 du code civil.

Dans ce cas, le promoteur devra en aviser le maître de l’ouvrage par LRAR dans un délai maximum de 3 (trois) jours ouvrés suivant la date de survenance de l’évènement en précisant sa nature.

Dans les 15 (quinze) jours calendaires suivant la notification, le promoteur adressera au maître d’ouvrage une seconde notification précisant la cause du retard, sa durée prévisible et les conséquences sur l’exécution de ses obligations au titre du CPI. Le promoteur indiquera également les moyens qu’il s’engage à mettre en oeuvre pour minimiser lesdites conséquences.

Le non-respect de la procédure ci-dessus fera perdre tous ses droits au promoteur au titre de la présente clause, et sera considéré comme un manquement à ses obligations contractuelles. Dans tous les cas, le promoteur devra continuer à exécuter les obligations contractuelles non affectées par la force majeure.

Dans le cas où les conséquences de l’évènement se poursuivraient pendant une durée de plus de 2 (deux) mois, le maitre d’ouvrage sera en droit de résilier la part non exécutable du CPI dans les conditions prévues à l’article 27 du CPI. Pour les prestations affectées par la force majeure, les parties se concerteront pour définir les modalités de poursuite éventuelles du CPI.

21.2 Autres causes

Le délai sera prorogé d’une durée égale aux retards dus aux évènements listés ci-après. Un avenant au CPI sera signé par les parties pour définir le nouveau délai contractuel.

— la grève générale ou particulière à l’industrie du bâtiment, qui perturberait effectivement le déroulement du chantier, en ce compris les grèves de transport (les grèves ne touchant que les entreprises intervenant sur le chantier n’étant pas prises en considération),

— la rupture ou difficulté matérielle d’approvisionnement du chantier en matériels ou matériaux consécutifs à un désordre du marché à l’échelle nationale.

— la découverte fortuite sur le terrain de vestiges archéologiques, d’ouvrages anciens, de réseaux ou de munitions ou engins explosifs enterrés,

— la découverte fortuite sur le terrain, durant et après terrassement, de terres polluées nécessitant soit des délais plus longs pour leur excavation et traitement sous réserve des dispositions prévues en annexe 10, soit des travaux de terrassement complémentaire,

— les troubles résultant de cataclysme, d’attentats et catastrophes naturelles,

— les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux autres que ceux qui résulteraient d’une faute du promoteur ou des intervenants,

— les retards imputables aux services publics ou concessionnaires sauf si ce retard est issue d’une négligence ou mauvaise gestion du promoteur,

— le délai supplémentaire prévu pour la réalisation de travaux modificatifs ou supplémentaires

Jusqu’à ce que l’immeuble soit hors d’eau et hors d’air, ou pour ce qui concerne les travaux d’aménagement extérieurs, jusqu’à la livraison, les jours d’intempéries. Sont comptées comme journées d’intempéries celles (i) où le travail est arrêté, conformément aux dispositions des articles L5424-6 et suivants du code du travail et (ii) ayant été reconnues par les relevés de la station météo France la plus proche et (iii) du niveau d’alerte rouge canicule émise par la station Météo France la plus proche.

Le décompte final des journées d’intempéries résultera de la somme des heures d’intempéries prise en compte comme stipulé ci-dessus pendant la durée du chantier divisé par 7. Il a été convenu entre les parties qu’un forfait de deux (2) jours ouvrés d’intempérie sur la durée globale du chantier ne donnera pas lieu à une suspension légitime des engagements contractuels du promoteur.

Il est en outre expressément précisé que les évènements susvisés ne pourront être admis comme cause légitime de prorogation du délai que si :

(i) ils ont eu des conséquences directes sur le chantier et entrainé une perturbation effective dans le déroulement des travaux,

(ii) le promoteur notifie au maitre d’ouvrage la survenance d’une cause légitime de prorogation du délai, à l’exception des intempéries, par LRAR dans les 3 jours ouvrés de sa survenance, justifiant de l’incidence effective de l’évènement considéré sur la réalisation des travaux et des justificatifs prévus au présent article,

(iii) Pour les justificatifs liés aux intempéries, le promoteur remettra au maître d’ouvrage les éléments dans les 10 jours ouvrés de leur émission.

Observation étant ici faite qu’il sera fait application des causes légitimes de prorogation de délai à compter de la date de dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier”

L’article 5 de l’avenant n°3 du CPI précise :

“Concernant l’application de l’article 21 :

— la clause relative aux intempéries ne s’applique pas aux deux premiers jalons définis à l’annexe 2 des 18/12/2019 et du 06/01/2020 dont les échéances sont fermes,

— la clause relative aux intempéries pourra s’appliquer à partir du 01/10/2019, pour les jalons n°3 à 7 définis à l’annexe 2 ainsi que la livraison du bâtiment. La prise en compte des impacts réels sera analysée conjointement par les parties pour décider de leur application,

— l’article 21 s’appliquera à partir du 01/10/2019 pour les jalons définis à l’annexe 2 et pour la date de livraison du 06 mars 2020, considérant que tous les évènements passés ont été intégrés dans le planning joint en annexe 2,

— l’article 21 ne pourra pas s’appliquer dès lors que la cause de prorogation de délai est postérieure à un jalon ou à la date de livraison.

Aucun des délais mentionnés dans l’ensemble des FTM validées juqu’à la date de signature du présent avenant ne pourra venir modifier la date de livraison définie à l’article 5"

Les pièces produites, notamment les procès-verbaux de mise à disposition des jalons et les déclarations des parties montrent que :

— la mise à disposition du Jalon n°1 prévue le 18 décembre 2019 est intervenue le 6 janvier 2020 avec 19 jours de retard,

— la mise à disposition du Jalon n°2 prévue le 6 janvier 2020 est intervenue le 10 janvier 2020 avec 4 jours de retard,

— la mise à disposition du Jalon n°3 prévue le 13 janvier 2020 est intervenue le 16 janvier 2020 avec 3 jours de retard,

— la mise à disposition du Jalon n°4 (R+4) prévue le 20 janvier 2020 est intervenue le 10 février 2020 avec 21 jours de retard,

— la mise à disposition du Jalon n°6 prévue le 10 février 2020 est intervenue le 18 février 2020 avec 8 jours de retard,

— la mise à disposition du Jalon n°7 ( R+6/E3 et RDC/E1) prévue le 24 février 2020 est intervenue le 13 mars 2020 avec 18 jours de retard,

— la livraison finale prévue le 6 mars 2020 est intervenue le 16 mars 2020 avec 6 jours de retard.

La société GA PROMOTION soutient que ces retards sont justifiés par deux causes légitimes de suspension du délai d’exécution des travaux que sont les intempéries et les grèves.

Elle fait ainsi tout d’abord valoir que le chantier s’est trouvé retardé par 4 jours d’intempéries entre le 1er octobre 2019 et le 29 novembre 2019. Elle en justifie par le courriel électronique adressé à la société GA PROMOTION le 3 décembre 2019 aux termes duquel elle l’informe que le chantier a été déclaré en intempérie les 18/11/2019, 20/11/19, 21/11/2019 et 29/11/2019 en précisant pour chacune de ces journées, la nature des intempéries (pluie, vent, température négative) et les prestations impactées. Elle y joint des relevés d’intempéries pour le mois de novembre 2019 établi par le syndicat des entrepreneurs de construction PARIS ILE DE FRANCE selon les données climatologiques de Météo France.

Décision du 27 Février 2024

7ème chambre 1ère section

N° RG 20/13343 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTQC7

La société PAPSO V conteste la prise en compte de ces journées de retard au seul motif qu’elles ne peuvent lui être opposées au regard de l’article 6 de l’avenant n° 2 du contrat de promotion immobilière modifiant l’article 21-2 prévoyant qu’un forfait, non plus de deux jours comme convenu initialement, mais de quatre jours ouvrés d’intempéries sur la durée globale du chantier ne donnera pas lieu à une suspension légitime des engagements contractuels du promoteur.

Si en application de cet article, il doit in fine n’être tenu compte sur la durée globale du chantier que d’un retard de quatre jours (étant rappelé que le retard était de 6 jours), ce forfait n’est pas applicable aux jalons susvisés n°3 à 7.

Dès lors, pour chacun d’entre eux, doit être déduit 4 jours de retard dès lors que le retard pris du fait des intempéries au mois de novembre 2019 a nécessairement eu un impact sur chacun de ces jalons dont les mises à disposition devaient intervenir ultérieurement en 2020.

La société GA PROMOTION fait ensuite valoir qu’une partie du retard de chantier est la conséquence de la grève des transports liée au projet de réforme des retraites intervenue à la fin de l’année 2019.

Il est tout d’abord relevé que la société GA PROMOTION invoque cet évènement non pas comme un cas de force majeure mais comme une cause légitime de suspension des travaux définie comme suit par le contrat :”la grève générale ou particulière à l’industrie du bâtiment, qui perturberait effectivement le déroulement du chantier, en ce compris les grèves de transport (les grèves ne touchant que les entreprises intervenants sur le chantier n’étant pas prises en considération)”.

Il est donc vain pour la société PAPSO V d’opposer l’absence de caractère imprévisible,et irrésistible de la grève des transports de la fin de l’année 2019 alors que cet évènement est susceptible de constituer au regard du contrat une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Il est également vain pour elle de contester avoir reçu notification de cette cause de suspension légitime du délai de livraison en violation des exigences contractuelles qui n’admet de cause légitime de prorogation que si elle a été notifiée par le promoteur au maître de l’ouvrage. Si effectivement la société GA PROMOTION a adressé à ce titre ses courriers des 6, 13 et 19 décembre 2019 à la société MDBA, le locataire de l’immeuble, étant précisé que la société PAPSO V fait partie du groupe MDBA, la société PAPSO V reconnaît dans un courrier en réponse qu’elle lui envoie dès le 20 décembre 2019 avoir eu notification desdits courriers dans le cadre des travaux du bâtiment E et les contester.

Dès lors, il doit être considéré que les stipulations contractuelles ont été respectées sur ce point.

Concernant l’impact de la grève sur le chantier, il est établi et non contestable que cette grève des transports en lien avec la réforme des retraites a été particulièrement suivie au niveau national et en Ile de France par la SNCF et la RATP.

La société PAPSO V à qui il appartient en tout état de cause de justifier de son incidence effective sur le chantier explique dans les courriers susvisés des 6, 13, 19 décembre 2019 ainsi que dans un dernier courrier du 27 décembre 2019 que :

* le chantier est perturbé et pour partie interrompu depuis le 5 décembre 2019 entrainant un retard de 16 jours au 27 décembre 2019,

* seul environ 50 % de l’effectif prévu est réellement présent sur le chantier ce qui entraine l’interruption de certains lots ( lots menuiseries intérieures, lot sûreté réalisant le raccordement des portes, lot responsable du staff des gaines de désenfumage, lot responsable du raccordement hydraulique et aéraulique en toiture, lot responsable des travaux électriques, lot responsable des manutentions sur chantier, lot en charge du nettoyage et des VRD)

* de nombreuses livraisons doivent être décalées : le lot menuiseries intérieures est particulièrement impacté et la pose de celle-ci est interrompue ; l’absence de livraison des bétons a également entrainé la suspension des travaux du lot VRD,

* les évacuations des déchets de chantier ne sont plus assurées

Elle produit en outre les pièces suivantes :

— un mail de la société SDEL en charge du lot “sûreté-courants faibles” du 17 décembre 2019 indiquant que du fait des grèves de transports, il est constaté chez les monteurs un taux d’absentéisme de près de 50 % et des difficultés de livraison du matériel,

— un mail du 16 décembre 2019 de la société QUALICLIM en charge du lot “chauffage-climatisation” qui explique que :

* ses effectifs propres sont très réduits, 2 personnes sur 3 ne peuvent se rendre sur le chantier,

* ses sous-traitants font défaut, arguant de problèmes pour se rendre sur le chantier,

* les livraisons sont fortement perturbées,

* les modalités d’accès au bâtiment sont très restrictives,

— une note du 27 novembre 2019 de la société CEMEX qui produit et commercialise du béton et qui, anticipant les perturbations liées à la grève annoncée pour le mois de décembre 2019, explique que cette grève est un cas de force majeure, que leur obligation de livraison de produits est suspendue et qu’elle mettra tout en oeuvre pour limiter la gêne occasionnée,

— un courriel électronique du 17 décembre 2019 de la société PASQUINELLI indiquant que du fait des mouvements sociaux, elle subit des délais supplémentaires d’approvisionnement des matériaux sur site de la part de ses fournisseurs,

— un tableau montrant l’évolution des effectifs sur le chantier semaine par semaine du mois de juin 2019 au 18 décembre 2019.

La société PAPSO V estime que ces éléments sont insuffisamment probants de l’incidence effective de la grève sur le chantier et notamment elle critique le tableau des effectifs présents sur le chantier établi par la société GA PROMOTION.

Néanmoins, la comparaison qu’elle fait, à partir de ce tableau, de la moyenne des effectifs sur place par semaine n’est pas pleinement pertinente dès lors que l’on peut admettre qu’en fonction des étapes du chantier et des corps de métier sollicités, le nombre d’ouvriers travaillant sur site peut varier et qu’une telle moyenne ne traduit pas l’impact d’un évènement tel qu’une grève sur le chantier sur une période réduite de quelques semaines.

Décision du 27 Février 2024

7ème chambre 1ère section

N° RG 20/13343 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTQC7

En tout état de cause, si l’analyse de ce tableau montre effectivement qu’au mois de juin 2019 et septembre 2019 une moyenne hebdomadaire respectivement de 65 et 104 salariés travaillaient sur site, inférieure à la moyenne de 106 salariés travaillant sur le chantier au mois de décembre 2019, il en résulte également qu’en moyenne travaillaient sur site de manière hebdomadaire au mois d’octobre et novembre 2019 respectivement 132 et 147 salariés.

Surtout, le tableau montre qu’à la fin du mois de novembre et au début du mois de décembre 2019, avant le début de la grève le 5 décembre, environ 200 personnes travaillaient sur le chantier chaque semaine et qu’à compter du 5 décembre cet effectif a nettement diminué à 91 salariés pour atteindre la semaine du 18 décembre 72 salariés.

La société PAPSO V ne démontre pas que les pièces, notamment les courriels électroniques, produites par la société GA PROMOTION à l’appui des causes de suspension du délai de livraison qu’elle invoque auraient été établies pour les besoins de la cause alors qu’il apparait que ces pièces émanent d’entreprises distinctes et sont concomittantes à la grève et aux difficultés dénoncées sur le chantier.

Ainsi, et contrairement à ce que soutient la société PAPSO V, la société GA PROMOTION justifie de l’incidence effective de la grève des transports à la fin du mois de décembre 2019 sur le chantier tant en raison de la baisse de ses effectifs que des difficultés d’approvisionnement de matériaux qu’elle a pu générer.

En revanche, elle ne justifie pas du nombre de 25 jours de retard qu’elle invoque dans ses écritures prenant en compte la période du 5 décembre 2019 au 10 janvier 2020 alors qu’elle ne produit aucune pièce justifiant du retard pris au mois de janvier 2020.

Il sera en conséquence tenu compte d’un retard justifié de 16 jours tel que notifié en dernier lieu par la société GA PROMOTION par courrier du 27 décembre 2019 à l’exception de la date du JALON n°1 au titre de laquelle il sera retenu un retard de 10 jours conformément à ce que retient la société GA PROMOTION.

En conséquence, compte tenu des intempéries et des grèves, le nombre de jours de retard non justifié s’établit comme suit :

— mise à disposition du Jalon n°1 : 3 jours de retard,

— mise à disposition du Jalon n° 2 : 0 jours de retard

— mise à disposition du Jalon n°3 : 0 jours de retard,

— mise à disposition du Jalon n°4 : 1 jour de retard,

— mise à disposition du Jalon n°6 : 0 jours de retard,

— mise à disposition du Jalon n°7 : 0 jours de retard

— la livraison finale prévue le 6 mars 2020 : 0 jours de retard.

La société PAPSO V est dès lors bien fondée à réclamer à la société GA PROMOTION des pénalités de retard à hauteur de 65 000 euros ( (3x 20 000 euros) + ( 1x 5000)).

Il n’y a pas lieu en l’espèce de modérer ces pénalités comme l’article 1231-5 du code civil le permet, celles-ci n’apparaissant pas manifestement excessives notamment au regard du montant du marché de travaux de fixé en dernier lieu par l’avenant n°5 à 47 568 846 euros HT et étant rappelé l’importance accordé par le maître de l’ouvrage au respect du délai comme stipulé notamment à l’article 20.2 du CPI qui prévoit que celui-ci constitue une “condition essentielle et déterminante du CPI”.

La société GA PROMOTION sera en conséquence condamnée à payer à la société PAPSO V la somme de 60 000 euros au titre des pénalités de retard.

2. Sur les dommages et intérêts en raison du retard pris par les jalons 1 et 2

Il est rappelé que l’article 23 du CPI modifié par avenant n°3 prévoit que “les pénalités ( de retard) sont libératoires sauf en ce qui concerne les jalons n°1 et 2 pour lesquelles l’indemnité pour compenser le préjudice subi par le maître d’ouvrage est plafonnée à 1 000 000 euros, des justificatifs devant être apportés pour justifier ce préjudice”.

Il en résulte qu’indépendamment des pénalités de retard accordées au maître de l’ouvrage au titre des jalons 1 et 2, celui-ci peut solliciter en sus une indemnisation du préjudice au titre du retard pris par les travaux relevant de ces-derniers.

La société PAPSO V explique que suite à la réalisation des jalons 1 et 2, elle devait mettre le bâtiment E à la disposition de son locataire, la société MBDA, le 18 décembre 2019 afin de lui permettre de déménager et d’installer ses laboratoires de recherches pendant sa période de fermeture annuelle du 20 décembre 2019 au 2 janvier 2020, que, du fait du retard pris, le déménagement n’a pu avoir lieu qu’après la mise à disposition des locaux le 6 janvier 2020 et l’activité de celle-ci n’a pu reprendre qu’à compter du 22 janvier 2020. Elle ajoute que la société MDBA a ainsi subi une perte d’exploitation, 40 salariés s’étant retrouvés en chômage technique pendant 14 jours ouvrés, préjudice qu’elle évalue à 475 552 euros.

Néanmoins, comme l’indique la société GA PROMOTION, la société PAPSO V ne démontre pas avoir versé à la société MDBA qui aurait subi la perte d’exploitation alléguée cette somme dont elle sollicite l’indemnisation dans le cadre de la présente instance.

En outre, alors qu’il a été établi que seul un retard injustifié de trois jours était imputable à la société GA PROMOTION, il n’est pas démontré que celui-ci aurait fait obstacle au déménagement de la société MDBA pendant sa période de fermeture à la fin du mois de décembre et aurait entrainé la perte d’exploitation invoquée.

La société PAPSO V sera en conséquence déboutée de cette demande.

3. Sur les autres demandes

Indépendamment du retard pris par les travaux, la société PAPSO V sollicite l’indemnisation de plusieurs préjudices qu’elle estime avoir subis ou la restitution de sommes indûment payées sur le fondement de l’article 1217 du code civil en vertu duquel la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution,

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

3.1 Sur les coupures d’électricité

La société PAPSO V indique que deux coupures d’électricité sont survenues les 10 et 14 février 2020 alors que le chantier était encore sous la garde de la société GA PROMOTION, que celles-ci ont pour origine une défaillance de la société GA PROMOTION dans l’installation des transformateurs électriques et que la société MDBA dont l’activité a dû s’arrêter a perdu deux demi journées d’exploitation soit 263 252 euros.

Néanmoins, là encore, la société PAPSO V ne justifie pas avoir effectivement versé cette somme à la société MDBA et dès lors ne démontre pas son préjudice.

Elle sera pour ce seul motif déboutée de sa demande.

3.2. sur les prestations non fournies

3.2.1 Sur l’équipe promotion de la société GA PROMOTION

La société PAPSO V soutient que les honoraires versés à la société GA PROMOTION pour assurer la gestion et le suivi global du projet correspondait au coût de l’équipe d’encadrement composée d’un directeur général, d’un directeur de programmes et d’un chef de programmes que la société GAP s’était engagée à mettre en place. Elle explique que l’équipe d’encadrement en phase chantier a finalement été réduite au seul chef de programme ce qui a entrainé pour la société GA PROMOTION à son détriment une économie de 483 381, 30 euros qu’elle doit lui restituer.

Cependant, la société PAPSO V ne justifie pas que la société GA PROMOTION s’est engagée à mettre en place une équipe composée d’un directeur général, d’un directeur de programmes et d’un chef de programmes.

Elle ne peut le déduire du document daté du 10 juillet 2017 intitulé “synthèse de l’offre”, non signé, au sein duquel figure l’organigramme de la société GA PROMOTION et qui n’est au demeurant pas un document contractuel.

Elle ne peut pas plus le déduire de la proposition commerciale du 8 novembre 2017 qui s’il figure bien en annexe du CPI en tant que pièce contractuelle rappelle le détail du prix du CPI sur lequel s’accorde les parties et notamment le montant des “honoraires promotion” de 1 611 271 euros sans autre précisions sur les prestations que cela recouvre.

La société PAPSO V sera en conséquence déboutée de cette demande.

3.2.2 Sur la maîtrise d’oeuvre d’exécution

La société PAPSO V affirme que la société GA PROMOTION lui a facturé des frais de maitrise d’oeuvre d’exécution alors qu’elle n’a pas missionné d’architecte pour le suivi de l’exécution du projet ni de bureau d’études technique durant le chantier.

Il résulte de l’article 1831-1 du code civil que le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel le promoteur s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire réaliser un programme de construction pour un prix convenu.

Le prix convenu s’entend du coût total du programme et inclut outre le coût de la construction celui de toutes les opérations annexes et actes nécessaires à la réalisation de ce programme de construction.

Le promoteur n’est pas tenu de garantir chaque élément interne du prix. Il ne doit garantir que le prix global même s’il a fourni au maître de l’ouvrage une décomposition détaillée de ce-dernier.

L’article 1831-4 du même dispose par ailleurs que la mission du promoteur ne s’achève à la livraison de l’ouvrage que si les comptes de construction ont été définitivement arrêtés entre le maître de l’ouvrage et le promoteur, le tout sans préjudicier aux actions en responsabilité qui peuvent appartenir au maître de l’ouvrage contre le promoteur.

En application de ce texte, le promoteur doit rendre des comptes au maître de l’ouvrage sur l’emploi des sommes qui lui ont été confiées et représentant le prix convenu.

L’article 15.8 du contrat prévoit en outre que “(…) le promoteur bénéficiera des économies qui pourront être éventuellement réalisées. (…) Ces économies ne devront cependant pas être faites au détriment de la qualité de la construction et des équipements et finitions et devront respecter les caractéristiques techniques et architecturales (annexe 1) et tout document approuvé par les parties”.

En l’espèce, il ressort de l’article 15 du CPI conclu entre la société PAPSO V et la société GA PROMOTION que le prix convenu entre elles pour la conception et la construction de l’immeuble a été fixé initialement à 43 000 000 euros HT porté en dernier lieu par avenant n°5 du 23 septembre 2020 à la somme de 47 568 846 euros HT.

Au CPI est jointe en annexe 2 une proposition commerciale datée du 8 novembre 2017 signée par les parties détaillant le prix et faisant notamment figurer au titre des missions “études PRO/DCE/exécution” des honoraires d’architecte à hauteur de 1 235 566 euros et de bureaux d’études techniques à hauteur de 1 071 300 euros.

Il n’est pas discuté que cette proposition commerciale qui a valeur contractuelle prévoyait des honoraires pour l’intervention d’un maître d’oeuvre d’exécution et de bureaux d’études en phase exécution du chantier.

Alors que la société PAPSO V soutient qu’aucun de ces professionnels n’est intervenu durant la phase de suivi des travaux, la société GA PROMOTION ne justifie pas de ce qu’elle y a eu effectivement recours pour le suivi de la réalisation du projet.

Or, si la société GA PROMOTION a pu faire à ce titre des économies, celles-ci ne peuvent avoir été réalisées au détriment de la qualité de la construction et des documents contractuels sur lesquels les parties se sont accordées.

En l’espèce, le retard limité pris par deux jalons du chantier, l’un de trois jours, et l’autre d’un jour sans que le délai global d’exécution n’en soit affecté et au titre duquel la société PAPSO V a obtenu paiement de pénalités de retard n’est pas à l’origine d’une dégradation de la qualité de la construction. Il n’est pas justifié en outre du lien entre les économies réalisées sur la maîtrise d’oeuvre d’exécution et le bureau d’études technique et ce retard.

Il est établi en outre que la société PAPSO V a constaté l’achèvement de l’immeuble et partant son caractère exploitable et accepté de prendre livraison de celui-ci avec réserves le 16 mars 2020.

Certes, parmi ces dernières figuraient, comme l’ont convenu elles-mêmes les parties dans la convention de désignation tiers expert signée le 1er février 2021 quatre “réserves majeures” définies par le CPI comme des “réserves constatées lors de la livraison, impliquant la sécurité de l’immeuble et des personnes, une gêne sérieuse ou un surcoût à l’exploitation de l’immeuble”.

Néanmoins, ces désordres n’ont pas dissuadé la société PAPSO V de prendre livraison de l’immeuble alors qu’elle pouvait, en application des stipulations du CPI (article 25.1) refuser cette livraison et en reporter l’époque à la date à laquelle les réfections ou compléments des travaux nécessaires auraient été exécutés.

En outre, il est acquis que l’ensemble des réserves, à l’exception de la réserve relative à la voie d’accès pompier, faitl’objet d’une expertise judiciaire actuellement en cours sur laquelle il n’est donné aucune information, ce qui ne permet pas au tribunal de juger de l’ampleur des désordres dénoncées à livraison et des responsabilités éventuellement engagées à ce titre par les intervenants au chantier et par la société GA PROMOTION.

Seule la réserve considérée comme majeure par les parties et relative au revêtement de la voie d’accès pompier a fait l’objet, d’un commun accord entre les parties, d’une expertise amiable de Monsieur [B]-[S].

Néanmoins si ce-dernier a conclu dans son rapport du 15 novembre 2021 que cette voie était atteinte de défauts de portance conduisant à court terme ( moins de cinq ans) à la remise en cause de sa bonne tenue et à la nécessité de la détruire, ce seul désordre dont le coût de reprise évalué à la somme de 122 494 euros HT ne suffit pas à considérer que l’ouvrage réalisé serait comme le soutient la société PAPSO V de qualité médiocre et justifierait que lui soient restituées les sommes économisées par la société GA PROMOTION au titre des honoraires de maître d’oeuvre d’exécution et de bureau d’études technique.

Au surplus, alors que l’intervention sur un chantier d’un maître d’oeuvre d’exécution et de bureau d’études techniques ne garantit pas l’absence de réserves à réception, la société PAPSO V n’établit pas de lien entre l’économie réalisée par la société GA PROMOTION à ce titre et la survenue de ce désordre.

La société PAPSO V invoque en outre des infiltrations affectant l’ouvrage et qui feraient l’objet d’une expertise dommages ouvrage. Mais là encore, il n’est produit aucune pièce sur ce point.

En conséquence, la société PAPSO V sera déboutée de cette demande.

3.3 Sur le surcoût d’encadrement

La société PAPSO V soutient qu’elle a dû pallier les carences de la société GAP dans le suivi et l’encadrement du projet en renforçant à ses frais ses équipes et en faisant ainsi appel au personnel suivant :

— équipe projet PAPSO : un responsable de projet supplémentaire à raison d’une journée par semaine du 18 décembre 2019 au mois de mars 2020

— équipe assistant Maître d’ouvrage : un responsable de projet supplémentaire à raison d’une journée et demie par semaine entre novembre 2019 et mars 2020 puis entre le mois de mars 2020 et le mois de juillet 2020

— équipe exploitation : un technicien à raison d’un plein temps depuis le 16 mars 2020

ce qui lui a occasionné un surcoût de 159 388, 80 euros.

La société GA PROMOTION conteste que les moyens mobilisés par la société PAPSO V soient en lien avec une désorganisation du chantier lui étant imputable, expliquant que le recrutement de ces personnels procède d’une décision qui est propre au maître d’ouvrage et justifiée par le suivi, en parallèle des travaux de construction de l’immeuble objet du CPI, la société PAPSO suivant en direct les travaux d’aménagement des locaux.

La société PAPSO V ne produit aucune pièce justifiant de l’intervention de ces personnels pour l’achèvement des travaux de construction du bâtiment E et de ce que cette intervention aurait été justifiée par un suivi insuffisant du chantier par la société GA PROMOTION. Elle ne verse en outre aucune pièce permettant de justifier du surcoût que le recrutement de ces personnels aurait entrainé pour elle.

Elle sera déboutée de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de la société GA PROMOTION

1. Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le CPI stipule que :

Article 15.5 “règlement du prix” :

Le prix sera payé selon l’échéancier d’appels de fonds suivants :

EVENEMENT%% cumulé

A la signature des présentes 20%20%

A l’achèvement des fondations 5%25%

A l’achèvement de l’infrastructure5%30%

A l’achèvement du plancher

haut du R+310%40%

A l’achèvement de

la superstructure10%50%

A la mise hors d’eau10%60%

A la mise hors d’air15%75%

deux (2) mois après

la mise hors d’eau10%85%

A la livraison10%95%

A la levée de 100% des

réserves majeures

et 80% des réserves mineures2%97%

A la levée de 100% de l’ensemble

des réserves1%98%

A la remise des certifications

environnementales0,5%98,5%

A l’obtention de

la conformité administrative0,5%99%

A la remise des documents

listés aux articles 18.8.4 et 18.8.5

( à l’exception du procès-verbal

de levée des réserves

de réception avec les entreprises)1%100 %

TOTAL100%

Chacune des échéances ci-dessus sera payable par le maître d’ouvrage dans un délai de 45 jours nets avec un délai spécifique pour la première échéance fixé à 30 jours nets. Les factures seront envoyées à l’adresse indiquée par le maître d’ouvrage, facture à laquelle sera jointe l’attestation du stade d’avancement des travaux visée par l’architecte, la production de ladite attestation et/ou la remise des documents liées à l’échéance et listés à l’article 25.8, constituant des conditions de l’exigibilité de l’échéance.

Le maître d’ouvrage pourra visiter ou faire visiter le chantier par ses conseils pour constater ou faire constater à ses frais la réalité du stade d’avancement porté sur les factures.

Lorsqu’une fraction du prix viendra à échéance un jour non ouvré, son exigibilité sera reportée au jour ouvré suivant la date d’échéance”.

Article 15.7 Intérêts :

“Toute somme faisant partie du prix, qui ne serait pas payée à son échéance par le maître d’ouvrage sera majorée d’un intérêt de retard égal à trois fois le taux d’intérêt légal.

Le paiement de cet intérêt de retard par le maître d’ouvrage sera réputé réparer l’entier préjudice causé au promoteur par ces retards de paiement”.

Par avenant n°4 du 10 avril 2020, l’échéancier précité a été modifié comme suit pour la somme restant à payer

Echéance%Montant

A la livraison 5,08%2 416 969, 82 euros HT

Au constat de

fin de tous les travaux

de finition visés à l’annexe 3

du procès-verbal

de livraison du

16 mars 2020 0,63%30 000 000 euros HT

A la remise du RFCT

du bureau de

contrôle sans que les

avis suspendus

sont en trop grand nombre

ou nécessitant

des travaux structurants

de reprise0,42%200 000 euros HT

A la levée de 100%

des réserves majeures

et 80% des réserves

mineures

et remise du

RFCT sans réserve 2,00 %950 976, 92 euros HT

A la levée de 100 %

de l’ensemble des

réserves et remise

du RFCT sans réserve1, 00%475 488, 46 euros HT

A la remise

des certifications

environnementales0,50 %237 744, 23 euros HT

A l’obtention de

la conformité

administrative 0,50 %237 744, 23 euros HT

A la remise

des documents listés aux

articles 18.8.4 et 18.8.5

(à l’exception du PV

de levée des

réserves de réception

Décision du 27 Février 2024

7ème chambre 1ère section

N° RG 20/13343 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTQC7

avec les entreprises)1, 00%475 488, 46 euros HT

Total 5 294 412, 12 euros HT

Chacune des échéances ci-dessus sera payable par le Maître d’ouvrage dans un délai de 45 jours “

La société GA PROMOTION sollicite le paiement des intérêts de retard sur quatre factures dont elle affirme que la société PAPSO V ne les a pas payées à échéance :

— facture n°2020/07/011 “constat fin travaux finition” d’un montant de 1 141 172,30 euros à échéance du 14 septembre 2020 payée le 8 septembre 2022,

— facture n° 2020/07/012 “ à la levée de 100 % des réserves majeures et 80 % des réserves mineures et remise du RFCT sans réserves” d’un montant de 360 000 euros à échéance du 14 septembre 2020 payée le 8 septembre 2022,

— facture n°2020/009/006 “à l’obtention de la conformité administrative” d’un montant de 285 293,08 euros à échéance du 12 novembre 2020 payée le 8 septembre 2022,

— facture n°2022/07/03 “à la levée de 100 % de l’ensemble des réserves et remise du RFCT sans réserves” d’un montant de 594 586, 01 euros à échéance du 31 août 2022 payée le 27 septembre 2022

Les trois premières factures ne sont pas produites aux débats mais les mentions qui y figurent concernant leur montant, leur date d’échéance et la date à laquelle elles ont été payées ne sont pas discutées par la société PAPSO V.

La société PAPSO V conteste néanmoins qu’elles aient été exigibles au moment où elles ont été établies et indique qu’elle les a payées lorsqu’elles le sont devenues.

La société GA PROMOTION à qui il appartient de justifier de l’exigibilité des créances au titre desquelles elle réclame des intérêts de retard ne démontre pas à quelle date les travaux de finition visés en annexe du procès-verbal de livraison du 16 mars 2020 facturés en septembre 2020 ont été réalisés. Elle ne produit aucun constat à ce titre tel que stipulé au CPI. Elle ne justifie pas dès lors de l’exigibilité de cette facture et de que la société PAPSO V qui l’a payée en septembre 2022 lui serait redevable d’intérêts de retard à ce titre.

Elle ne démontre pas non plus qu’en septembre 2020, date à laquelle elle a établi la seconde facture dont le paiement est réclamé, 100 % des réserves majeures et 80 % des réserves mineures à livraison étaient levées. Il résulte au contraire des pièces produites que selon la convention de désignation tiers expert précitée du 1er février 2021, les parties ont convenu de désigner un expert pour donner son avis sur la réserve 8401 portant sur le revêtement de la voie d’accès pompier qu’elles qualifient elles-mêmes dans ce contrat de réserve majeure et qu’au jour du rapport déposé par cet expert le 15 novembre 2021, cette réserve n’avait pas été encore levée. Elle ne justifie pas dès lors de l’exigibilité de la créance réclamée avant qu’elle n’ait été payée par la société PAPSO V en septembre 2022. Sa demande formée à ce titre sera rejetée.

S’agissant de la facture établie relative à l’évènement “obtention de la conformité administrative”, l’article 24 “certification de non contestation de conformité”du CPI stipule “ le promoteur qui aura justifié auprès du maître d’ouvrage du dépôt ou de l’envoi à la Mairie de la DAT signée par ce dernier dans les 30 jours de l’achèvement, et ce conformément à l’article R462-1 du code de l’urbanisme, fera les démarches nécessaires pour obtenir la conformité conformément à l’article R462-10 du nouveau code de l’urbanisme.

A cette fin le promoteur requerra de la mairie, dans les dix (10) jours suivant l’expiration du délai visé à l’article R462-6 du nouveau code de l’urbanisme, l’attestation certifiant que la conformité des travaux avec les autorisations administratives obtenues n’a pas été contestée. En cas de silence de la mairie pendant plus de quinze (15) jours, le promoteur requerra ladite attestation de la Préfecture, dans les vingt (20) jours de l’envoi de la demande en mairie.

Sous réserve d’avoir demandé l’attestation auprès de la mairie puis auprès de la préfecture, et pour autant que le promoteur ait transmis copie desdites demandes au maître d’ouvrage, et en cas de silence de la préfecture dans les deux (2) mois de la demande envoyée par le promoteur à la préfecture, le maître d’ouvrage lui versera l’échéance prévue à la conformité, sous réserve d’avoir reçu du promoteur une attestation établie par lui certifiant n’avoir reçu aucune mise en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec les autorisations administratives accordées”.

En l’espèce, la société GA PROMOTION justifie avoir obtenu, le 17 septembre 2020, de la mairie [Localité 4] le certificat de non contestation de conformité tel que décrit par le CPI.

Comme l’indique la société PAPSO V elle-même, l’obtention d’une telle attestation n’est pas en contradiction avec le constat de l’existence, au moment de l’achèvement des travaux au sens du CPI, de malfaçons et notamment de désordres affectant la voie pompier.

Cette attestation a en effet uniquement pour but de constater que l’autorité compétente, en l’espèce le Maire de la commune, n’a pas contesté la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration telle qu’établie par la société GA PROMOTION.

La société PAPSO V ne démontre pas que la société GA PROMOTION aurait obtenu le certificat de manière hâtive ou frauduleuse, étant observé qu’elle a elle-même, en dépit des malfaçons constatées à la livraison, accepté de prendre livraison de l’ouvrage et de constater son achèvement.

En conséquence, n’étant pas contesté que la facture correspondant à “l’obtention de la conformité administrative” à échéance du 12 novembre 2020 a été payée le 8 septembre 2022, la société PAPSO V est redevable à la société GA PROMOTION des intérêts de retard d’un montant non discuté de 12 104, 71 euros.

Enfin s’agissant de la dernière facture “à la levée de 100 % de l’ensemble des réserves et remise du RFCT sans réserves”, il est acquis que cette échéance ne pouvait être exigible avant la signature par la société PAPSO du procès-verbal de levée des réserves le 29 août 2022.

Etant noté en outre que cette échéance devait être payée conformément au CPI dans les 45 jours, la société PAPSO V qui selon les écritures de la société GA PROMOTION a réglé la somme due le 27 septembre 2022, n’est redevable à cette dernière d’aucun intérêt de retard à ce titre.

En conséquence, la société PAPSO V sera condamnée à payer à la société GA PROMOTION au titre des intérêts de retard la somme totale de 12 104, 71 euros.

2. Sur la demande d’expertise judiciaire

La société PAPSO V demande à titre subsidiaire la désignation de Monsieur [B] [S] en qualité d’expert afin de donner son avis sur le délai de réalisation du projet, l’application des causes légitimes de suspension, l’impact des demandes de mise à disposition sur l’organisation du chantier, l’état d’achèvement des travaux au 6 mars 2020, date de la livraison, le calcul des pénalités de retard et les demandes d’indemnisation de la société PAPSO.

Cette demande qui n’a manifestement pour but que de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve et qui porte pour l’essentiel sur des questions juridiques relevant de la seule compétence du tribunal n’est pas justifiée et sera rejetée en application de l’article 146 du code de procédure civile.

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Dans le dispositif de ses écritures, la société GA PROMOTION sollicite une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard à la résistance abusive de la société PAPSO dans le règlement des échéances contractuelles dues.

La société GA PROMOTION ne fournit aucune explication dans les motifs de ses écritures sur cette demande.

Il est relevé au surplus qu’il n’a pas été fait droit à l’intégralité de la demande de la société GA PROMOTION de ce chef et que celle-ci au demeurant, succombe par ailleurs à titre principal à l’instance.

Aucune résistance abusive de cette dernière n’est dès lors démontrée et la société GA PROMOTION sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société GA PROMOTION, qui succombe, à titre principal, à l’instance, sera condamnée aux dépens de celle-ci, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, elle sera également condamnée à payer à la société PAPSO V la somme raisonnable et équitable de 4 000 euros, en indemnisation des frais exposés dans la présente instance pour faire valoir ses droits et non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

La demande formée à ce titre par la société GA PROMOTION sera en revanche rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application des article 514 et 514-1 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter ne serait ce qu’en partie, étant compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société GA PROMOTION à payer à la société PAPSO V la somme de 60 000 euros au titre des pénalités de retard,

CONDAMNE la société PAPSO V à payer à la société GA PROMOTION la somme de 12 104, 71 euros au titre des intérêts de retard sur le paiement des factures,

DEBOUTE la société PAPSO V de ses demandes relatives aux indemnités contractuelles de retard au titre des Jalons 1 et 2, aux coupures d’électricité, au sous-dimensionnement de l’équipe de promotion, à l’absence de maîtrise d’oeuvre en phase exécution, au surcoût d’encadrement,

DEBOUTE la société GA PROMOTION de sa demande au titre de la résistance abusive de la société PAPSO V,

DEBOUTE les parties de leur demande d’expertise judiciaire,

CONDAMNE la société GA PROMOTION à payer à la société PAPSO V la somme de 4 000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles,

DEBOUTE la société GA PROMOTION de sa demande en indemnisation de ses frais irrépétibles,

CONDAMNE la société GA PROMOTION aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

Fait et jugé à Paris le 21 Mai 2024

Le Greffier Le Président

Marie MICHO Perrine ROBERT