TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

@ : [Courriel 2]

REFERENCES : N° RG 25/12420 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4FGD

Minute : 26/00054

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] [Adresse 3]

Représentant : Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K 103

C/

Monsieur [V] [J]

Copie exécutoire :

Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS

Copie certifiée conforme :

Monsieur [V] [J]

Le 10 Mars 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 10 Mars 2026;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] [Adresse 3] représenté par son syndic la société CANOPEE GESTION

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [J]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [J] est propriétaire des lots n°11, 45 et 386 dans l’immeuble sis [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte extrajudiciaire délivré le 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 2] (ci-après : le syndicat des copropriétaires), représenté par la société CANOPEE GESTION SAS, syndic en exercice, a assigné Monsieur [V] [J] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen, aux fins de voir :

condamner Monsieur [V] [J] au paiement de la somme de 6129,09 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal ;

condamner Monsieur [V] [J] au paiement de la somme de 1440 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal ;

condamner Monsieur [V] [J] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal ;

ordonner la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

condamner Monsieur [V] [J] aux dépens ;

condamner Monsieur [V] [J] au paiement de la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges de copropriété dues par Monsieur [V] [J] ne sont pas régulièrement payées. Il ajoute que ces impayés génèrent des difficultés de trésorerie et de gestion.

A l’audience du 16 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires se réfère oralement aux prétentions et moyens développés dans son acte introductif d’instance et précise qu’aucun paiement n’est intervenu depuis la délivrance de l’assignation.

Bien que régulièrement assigné par acte délivré selon les formes de l’article 656 du code de procédure civile, Monsieur [V] [J] ne s’est pas présenté, ne s’est pas fait représenter à l’audience, ni ne s’est manifesté pour demander un renvoi.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1) Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de leur utilité à l’égard de chaque lot, de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser une cotisation au fonds travaux, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment :

un relevé de propriété établissant que Monsieur [V] [J] est propriétaire des lots n°11, 45 et 386 de l’immeuble sis [Adresse 5], indiquant la répartition des tantièmes ;

des extraits du grand livre du précédent syndic ;

un décompte daté du 28 octobre 2025 ;

les appels de fonds

les procès-verbaux des assemblées générales des 11 juillet 2022, 27 mars 2023, 31 janvier 2024 et 20 mars 2025 ayant approuvé les comptes des années antérieures et le budget prévisionnel afférent à l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2026 ;

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre l’obligation pesant sur Monsieur [V] [J] de s’acquitter de la somme de 6077,09 euros au titre des charges et provisions sur charges exigibles au 1er octobre 2025, après déduction de la somme de 52 euros portée au débit du compte copropriétaire par l’ancien syndic et correspondant à des frais de recouvrement.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [J] au paiement de la somme de 6077,09 euros.

A défaut de demande fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du même code.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la partie demanderesse sollicite le paiement de la somme de 1440 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance envers Monsieur [V] [J], correspondant d’une part à l’envoi de 8 mises en demeure, d’autre part à la constitution et au suivi du dossier auprès de l’auxiliaire de justice.

Or, les honoraires de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice et à l’avocat ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-14 précité ; ils font partie des diligences ordinaires du syndic, à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences particulières ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par ailleurs, le caractère nécessaire de l’envoi de huit courriers recommandés de mise en demeure sur une période de 19 mois n’est aucunement établi, étant de surcroît relevé que cinq courriers simples ont également adressés au copropriétaire durant la même période.

Au regard de ces éléments, le montant des frais de recouvrement nécessaires s’élève à 144 euros, somme au paiement duquel Monsieur [V] [J] sera condamné avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le défaut de paiement par Monsieur [V] [J] des charges de copropriété dues depuis plusieurs années, nonobstant de multiples diverses relances et mises en demeure, constitue une faute qui a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires en le privant de la trésorerie nécessaire à l’entretien de l’immeuble, au paiement de ses fournisseurs et prestataires.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2] -représenté par son syndic la société CANOPEE GESTION SAS- la somme de six mille soixante-dix-sept euros et neuf centimes (6077,09 euros) au titre des charges et provisions impayées au 1er octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du quatrième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2] -représenté par son syndic la société CANOPEE GESTION SAS- la somme de cent quarante-quatre euros (144 euros) au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2] -représenté par son syndic la société CANOPEE GESTION SAS- la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société CANOPEE GESTION SAS, la somme de huit cents euros (800 euros) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/12420 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4FGD

DÉCISION EN DATE DU : 10 Mars 2026

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] [Adresse 3]

Représentant : Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K 103

C/

Monsieur [V] [J]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires