Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 1, 25 février 2026, n° 25/00346

TJ Bobigny 25 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat a produit les preuves nécessaires démontrant que les copropriétaires étaient redevables des charges, rendant ainsi la demande fondée.
Rejeté
Frais nécessaires au recouvrement
Le tribunal a jugé que le syndicat n'a pas justifié de la mise en demeure requise avant d'engager ces frais, rendant la demande irrecevable.
Accepté
Mauvaise foi des copropriétaires
Le tribunal a constaté que le non-paiement a effectivement perturbé la trésorerie de la copropriété, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
Le tribunal a jugé que le syndicat a droit à un remboursement des frais d'avocat en raison de la perte de la procédure par les défendeurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 1, 25 févr. 2026, n° 25/00346
Numéro(s) :	25/00346
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline JOURNO-NAÏM
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE DU [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/00346 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NWL

N° de MINUTE : 26/00260

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1], représenté par son syndic, ACTISYNDIC, SAS

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2288

DEFENDEURS

Monsieur [F] [B]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non représenté

Madame [M] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] sont propriétaires du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93).

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, a fait assigner Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées aux défendeurs le 13 juin 2025 et notifiées par RPVA le 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner solidairement Mr [F] [B] et Mme [M] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, COYSEVOX ACTISYNDIC, la somme de 12.869,75 € au titre des arriérés de charges de copropriété et appels de travaux arrêtés au 1er avril 2025 (Appel du 2ème trimestre 2025 + fond travaux Loi Alur inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, date de la mise en demeure,

Rejeter toutes demandes de délais qui seraient présentées par ces derniers,

Condamner solidairement Mr [F] [B] et Mme [M] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, COYSEVOX ACTISYNDIC, la somme 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

Rappeler que le jugement est revêtu de l’exécution provisoire de droit,

Condamner solidairement Mr [F] [B] et Mme [M] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic, COYSEVOX ACTISYNDIC, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Caroline JOURNO-NAIM, avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J], propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci.

Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2025 et fixée à l’audience du 17 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 25 février 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 février 2021, 22 février 2022, 13 juillet 2022, 20 septembre 2023 et 7 octobre 2024 ayant voté les travaux de réfection des cages d’escalier, de réouverture des soupiraux, de reprise des désordres en toiture, de couverture, d’étaiement des caves, de mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage de gestion du risque plomb, de reprise des planchers hauts, de suppression de l’accessibilité au plomb dans les parties communes de réalisation d’une note de calcul et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 8 avril 2024 au 31 décembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2022 et le 1er avril 2025 a été de 18 517,78 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 5 648,48 euros.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, la somme de 12 869,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 21 mai 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J], sur la somme de 8 182,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 780,05 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 26 mars 2024, l’acte notifié le 27 février 2024 aux défendeurs, dont il est également justifié de l’envoi par lettre recommandée constitue en effet une relance et non une mise en demeure.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date, soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 25 octobre 2022 de 42 euros,

les frais de “constitution dossier avocat” du 1er décembre 2022 de 370 euros,

les frais de relance du 27 février 2024 de 30 euros.

De surcroît, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat, à hauteur de 308,05 euros le 19 avril 2024, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient en revanche de retenir les frais se rapportant à la mise en demeure dont il est justifié et ce, à hauteur de 30 euros conformément au contrat de syndic.

La solidarité n’étant pas démontrée par le syndicat des copropriétaires, elle ne sera pas retenue à l’encontre de Monsieur [B] et Madame [J].

Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] seront en conséquence condamnés au paiement, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, de la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] n’ont procédé à aucun paiement de leurs charges de copropriété sur la période étudiée, soit entre le 1er janvier 2022 et le 1er avril 2025 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline JOURNO-NAÏM, avocat, à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] à payer, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, la somme de 12 869,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 sur la somme de 8 182,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] à payer, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [M] [J] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline JOURNO-NAÏM, avocat, à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 25 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT