Décision du 16 Avril 2026

Minute n° 26/00044

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION

DANS LE CADRE DE L’EXERCICE

D’UN DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN

du 16 Avril 2026

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Rôle N° RG 25/00075 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3IBH

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

EPT-PLAINE COMMUNE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Céline LHERMINIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Société S.C.I LJC IMMO

[Adresse 2]

[Localité 2]

défaillante

INTERVENANT :

DIRECTION DÈPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Madame Sylvie BLUGEON, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Rémy BLONDEL,magistrat, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 27 novembre 2025

Date des débats : 29 janvier 2026

Date de la mise à disposition : 16 avril 2026

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI LJC IMMO est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section CG1 sise au [Adresse 4] à [Localité 4], ledit immeuble étant soumis au régime de la copropriété :

— lot n°16 situé au sein du bâtiment A correspondant à une cave, représentant 1/1000ème des parties communes générales ;

— lot n°37 situé au sein du bâtiment A correspondant à un appartement de type F2, situé au 4ème étage comprenant une chambre, une salle à manger, une cuisine, un WC et une douche, représentant 45/1000ème des parties communes générales ;

— lot n°45 situé au sein du bâtiment A correspondant à un grenier, représentant 4/1000ème des parties communes générales ;

Par arrêté préfectoral en date du 29 décembre 2023, le Préfet de Seine-Saint-Denis a constaté que l’immeuble présentait une situation d’insalubrité et a ordonné de faire cesser l’utilisation des lieux à titre définitif et d’interdire l’accès aux lieux.

La SCI LJC IMMO a adressé une déclaration d’intention d’aliéner visant les biens mentionnés ci-dessus, au prix de 60.000 €, à la mairie de [Localité 4] qui a réceptionné cette déclaration le 21 novembre 2024.

L’EPT Plaine Commune a exercé son droit de préemption urbain par une décision du 27 février 2025 et a offert d’acquérir lesdits biens au prix de 500 €.

La SCI LJC IMMO a refusé cette proposition par courrier en date du 18 avril 2025 et a formulé une contre proposition à hauteur de 30.000 euros.

Par un mémoire de saisine du 14 mai 2025, l’EPT Plaine Commune a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

Ce mémoire a été notifié à la SCI LJC IMMO par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mai 2025, présentée et signée le 16 mai 2025.

L’EPT Plaine Commune a justifié avoir consigné le 23 juin 2025 une somme de 61,50 € auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et avoir notifié copies du récépissé de la consignation à la SCI LJC IMMO et à la juridiction de l’expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juin 2025.

Le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 27 novembre 2025 par ordonnance dûment notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception datée et signée le 10 octobre 2025.

La SCI LJC IMMO était ni présente ni représentée lors du transport judiciaire sur les lieux des biens expropriés au cours duquel la date d’audience a été fixée au 29 janvier 2026.

Par mémoire de saisine du 14 mai 2025, soutenu à l’audience, l’EPT Plaine Commune sollicite du juge de l’expropriation de :

— fixer le prix des lots n°16, 37, 45 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], à la somme de 500 € en valeur libre ;

— réserver les dépens ;

Par conclusions en date du 12 novembre 2025, soutenues à l’audience, le commissaire du Gouvernement propose un prix de 2.210 euros.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

A l’audience du 29 janvier 2026, renvoyée à l’audience du 12 février 2026, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du Code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la préemption

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Sur les éléments préalables à la détermination du prix

1) Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien est soumis au droit de préemption et n’est pas situé dans une ZAD.

Ainsi, tel qu’indiqué dans le mémoire de saisine et les conclusions du commissaire du Gouvernement, il doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le PLUI intercommunal de Plaine Commune approuvé par le Conseil de Territoire de l’EPT Plaine Commune le 25 février 2020 qui a fait l’objet d’une modification n°4 aux termes d’une délibération approuvée le 25 juin 2024, devenue opposable le 27 juin 2024 et plaçant le bien en zone UMD, zone mixte dense.

En conséquence, la date du 27 juin 2024 est retenue comme date de référence.

2) Sur la consistance du bien et la surface

L’immeuble a fait l’objet d’un arrêté municipal de mise en sécurité en raison d’un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens en octobre 2021.

L'[Adresse 5] est accessible à la circulation. L’environnement immédiat est composé d’immeubles d’habitation et de petits commerce.

Elle est desservie par :

— l’arrêt du RER B “La Plaine-Stade de France” ;

— Le réseau de bus (lignes 139, 153 et 173) ;

— la route national 1 ainsi que les autoroutes A1 et A86

La devanture qui se situe en façade de rue est dans un état dégradé. Les fenêtres du rez-de-chaussée et du premier étage sont murées.

En raison de l’arrêté, il n’a pas pu être possible d’accèder à l’intérieur de l’immeuble.

L’EPT Plaine Commune indique que le bien est libre d’occupation, ce qui a été constaté lors du transport.

En ce qui concerne la surface, le lot n°37, correspondant à un appartement, dispose d’une surface de 29m², ce qui est confirmé par le commissaire du gouvernement. A ce lot, s’ajoute une cave et un grenier intégrés aux parties communes, représentant au total 50/1.000ème de la copropriété.

La parcelle CG1 dispose d’une surface de 238 m², qu’il convient de retenir.

3) Sur la méthode

Aux termes de son mémoire, l’EPT Plaine Commune emploie la méthode de la récupération foncière.

Selon cette méthode, il s’agit de déterminer d’une part, la valeur globale du terrain, selon la consistance d’un terrain nu d’autre part, le coût de la démolition du bâti, en considération de la surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO) et de soustraire ensuite le coût de la démolition des constructions de la valeur du terrain pour obtenir la valeur globale du terrain nu et de diviser le résultat par le nombre de millièmes ou de tantièmes afin d’obtenir une valeur unitaire.

La méthode de la récupération foncière, consistant à déterminer la valeur d’un bien selon la consistance d’un terrain nu et d’en soustraire ensuite le coût de la démolition des constructions, est utilisée en présence de constructions particulièrement vétuste, insalubre ou impropre à l’usage.

La valeur du bien est usuellement déterminée par comparaison à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local.

En l’espèce, compte tenu de l’état d’insalubrité ayant conduit au prononcé d’un arrêté préfectoral d’insalubrité et d’interdiction définitive d’habiter en date du 29 décembre 2023, la méthode de la récupération foncière apparaît la mieux adaptée et sera donc adoptée.

Sur la détermination du prix

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice et par le commissaire du Gouvernement à un montant de500 euros, montant offert par la partie préemptrice.

Il est précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 2.210 euros.

— Sur la valeur du terrain nu

Aux termes de son dernier mémoire, l’EPT Plaine Commune propose trois termes de référence, portant sur des terrains nus situés à [Localité 4].

Terme

Date de mutation

Adresse des biens vendus

Prix de vente

€

Surface

m²

Prix unitaire

€/m²

DEM1

01/02/21

2021P872

[Adresse 6]

30 000 €

100 m²

300 €/m²

DEM2

08/11/2021

2021P21836

[Adresse 7]

31 500 €

126 m²

250 €/m²

DEM3

09/11/2023

2023P26892

[Adresse 8]

166.429 €

418 m²

398 €/m²

Selon l’EPT Plaine Commune, ces références font ressortir une valeur moyenne de 316 €/m².

L’EPT Plaine Commune précise qu’il convient de privilégier le dernier terme en raison de l’ancienneté des deux premiers, de la proximité géographique avec les biens préemptés (situés à 518 mètres) et de la similarité des caractéristiques avec les biens préemptés.

L’EPT Plaine Commune retient une valeur arrondie de 400 €/m².

Le commissaire du gouvernement écarte le terme DEM1 au motif qu’il concerne une parcelle située dans un zonage différent (UMT) de la parcelle querellée (UMD). Il conserve les deux autres termes qu’il reprend dans ses conclusions, pour retenir la même moyenne, à savoir 400€/m².

En l’espèce, il convient de retenir le terme DEM3, repris par le commissaire du gouvernement (CG3), en raison de son caractère récent, de sa proximité géographique et de l’identité de caractéristiques du terrain cédé avec la parcelle litigieuse. Les termes DEM1 et DEM2/CG1 seront écartés en raison de leur ancienneté.

En conséquence, il convient de retenir une valeur unitaire arrondie à hauteur de 400 €/m².

La valeur du terrain nu est donc de : 400 €/m² x 238 = 95.200 €

— Sur le coût de démolition

L’EPT Plaine commune précise que la superficie de la surface plancher à démolir est de 850 m².

Non contestée, cette surface est donc retenue.

S’agissant des coûts de démolition, l’EPT Plaine commune fait valoir que les coûts de démolition s’estiment à 100 €/m².

Le commissaire du Gouvernement retient un coût de 60 €/m², se fondant sur un jugement du Tribunal judiciaire de Bobigny en date du 14 mai 2025.

S’agissant d’un bâti accolé à d’autres bâtis viables, à proximité d’une voie de circulation, ces caractéristiques permettent de retenir un coût de démolition de 100 €/m².

En conséquence, le coût de la démolition est de 850 m² x 100 €/m² = 85.000 €

— Sur la valeur des lots préemptés

La valeur des lots n°37, 16 et 45 est de : [(95.200 – 85.000)] x 50/1000ème = 510 €

L’EPT Plaine commune sollicite d’arrondir la somme à 500 euros au motif que le lot privatif ne représente que 45/1.000ème. Toutefois, cette demande n’est pas justifiée.

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

L’EPT Plaine Commune, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

FIXE à la somme de 510 € (cinq cent dix euros) en valeur libre le prix d’acquisition des lots n° 37, 16 et 45 au sein de l’immeuble soumis au régime de la copropriété situé sur la parcelle cadastrée section CG1 sise au [Adresse 4] à [Localité 4] ;

CONDAMNE l’EPT Plaine Commune aux dépens ;

Maxime-Aurelien JOURDE

Greffier

Rémy BLONDEL

Juge de l’expropriation