TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Avril 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 14 Janvier 2025

GROSSE :

Le 01 Avril 2025

à M^e Jean VOISIN

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00784 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PRD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. LOC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [U]

né le 01 Mai 1999 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [T] [U]

né le 30 Avril 1955 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2023, Loc-Habitat a consenti à M. [L] [U] bail portant sur des locaux meublés situés [Adresse 1] pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction et moyennant le versement d’un moyer mensuel de 408 euros, outre 82 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte séparé du 26 janvier 2023, M. [T] [U] s’est porté caution solidaire des engagements de M. [L] [U].

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, Loc-Habitat a fait délivrer à M. [L] [U] un commandement de payer la somme principale de 1.109,45 euros au titre de l’arriéré locatif. Le commandement de payer a été signifié à M. [T] [U] par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 21 décembre 2023 et du 3 janvier 2024, la S.A.S Loc-Habitat a fait assigner M. [L] [U] et M. [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de:

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties;ordonner l’expulsion immédiate de M. [L] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux;les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à un montant égal au loyer et ses accessoires qui auraient dus être réglés si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation;les condamner solidairement à payer la somme de 1.499,45 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation;les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainis qu’aux dépens, coprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire, évoquée pour la première fois à l’audience du 28 mai 2024, a fait l’objet d’un renvoi au motif que M. [L] [U] aurait réglé la dette locative et devait en justifier.

A l’audience du 14 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la S.A.S Loc-Habitat a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.194,06 euros, arrêtée au 10 janvier 2025, et s’est opposée à l’octroi de tous délais de paiement.

Cités par acte remis à étude, M. [L] [U] et M. [T] [U] n’étaient ni présents ni représentés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bail conclu le 26 janvier 2023 intitulé « Contrat de location de logements meublés » est soumis aux dispositions de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il est mentionné en page 3 du contrat.

Il est établi que l’assignation du 21 décembre 2023 a été dénoncée le 29 décembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 28 mai 2024. Le commandement de payer du 12 octobre 2023 a été signifié à la CCAPEX le 19 octobre 2023. Il en résulte que l’action de la S.A.S Loc-Habitat est recevable.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 26 janvier 2023 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement visant cette clause a été signifié le 12 octobre 2023 pour la somme en principal de 1.109,45 euros en principal. Il vise un délai de six semaines.

En conséquence, le bail objet du litige n’ayant été ni conclu ni tacitement reconduit ou renouvelé postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le délai de deux prévu au contrat continue de s’appliquer. En visant un délai de six semaines pour s’acquitter de la dette, le commandement de payer est irrégulier. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies. Les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion seront donc rejetées.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que M. [L] [U] est redevable de la somme de 1.194,06 euros, selon décompte arrêté au 10 janvier 2025. Il convient donc de le condamner au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’engagement de la caution

Aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 2297 du code civil dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En vertu de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, par acte du 26 janvier 2023, M. [T] [U] a apposé sa signature au bas d’un document intitulé « Engagement caution solidaire » aux termes duquel il déclare se porter caution solidaire et s’engage à rembourser à Loc-Habitat les sommes dues par M. [L] [U] comprenant les loyers, révisés conformément à la législation en vigueur, le forfait de charges, la taxe sur la valeur ajoutée représentant une mensualité de 490 euros ainsi que l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges en sus ainsi que les dégradations et réparations locatives, et le cas échéant les pénalités ou intérêts de retard.

En conséquence, l’engagement de caution répondant aux exigences prescrites, M. [T] [U] sera solidairement condamné avec M. [L] [U] à payer la somme de 1.194,06 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [U] et M. [L] [U] supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de les condamner solidairement à payer à la S.A.S Loc-Habitat la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, assisté du greffier, par jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort:

DECLARE la S.A.S Loc-Habitat recevable en ses demandes;

DEBOUTE la S.A.S Loc-Habitat de ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant les parties portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 1] et d’expulsion de M. [L] [U];

CONDAMNE solidairement M. [T] [U] et M. [L] [U] à payer à la S.A.S Loc-Habitat la somme de 1.194,06 euros, selon décompte arrêté au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [T] [U] et M. [L] [U] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [U] et M. [L] [U] à payer à la S.A.S Loc-Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE