TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N° 2025/907

AFFAIRE : N° RG 24/00607 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3P6A

Copie à :

M^e Benjamin BEAUVERGER

Copie exécutoire à :

M^e Olivier MARTIN-LASSAQUE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LAMALETTE

inscrite au RCS sous le n° 434 925 681

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier MARTIN-LASSAQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [B]

né le 04 Septembre 1974 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [M] [C] épouse [B]

née le 11 Mars 1969 à [Localité 12] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [P] [B]

né le 31 Octobre 1979 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 12 Septembre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er février 2020, la société civile immobilière LAMALETTE, prise en la personne de son représentant légal (ci-après dénommée la SCI LAMALETTE), donnait à bail à Monsieur [R] [B] à usage d’habitation situé sis [Adresse 3] à LAMALOU LES BAINS (34240), et une place de parking, pour un loyer initial mensuel de 510,00 euros, outre 40,00 euros de provision sur charges.

Par acte séparé en date du 22 janvier 2020, Monsieur [P] [B] se portait caution solidaire des engagements souscrits par Monsieur [R] [B] au titre du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, la SCI LAMALETTE a fait assigner Monsieur [R] [B], Madame [M] [B], Monsieur [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète pour les voir condamner au paiement de sommes relatives aux dettes de loyers, de charges et de réparations locatives.

Par jugement du 16 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers et dit qu’à défaut d’appel dans le délai, le dossier sera renvoyé à cette juridiction.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 10 janvier 2025.

Après reports, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 septembre 2025.

La SCI LAMALETTE, représentée par son conseil, sollicite de :

condamner solidairement Monsieur [R] [B], Madame [M] [B], Monsieur [B] [P] au paiement à la SCI LAMALETTE de la somme de 9923,15 euros dont 1406,20 euros au titre des loyers restant dûs, 1049,15 euros au titre des charges locatives et 7467,80 euros au titre des réparations locatives, condamner Monsieur [B] [P] au paiement à la SCI LAMALETTE de la somme de 952 euros, débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,condamner solidairement Monsieur [R] [B], Madame [M] [B], Monsieur [B] [P] à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

S’agissant de la dette de loyers, elle soutient au visa de l’article 1353 du code civil que les défendeurs n’apportent pas la preuve de la libération de l’obligation de paiement du loyer.

S’agissant de la dette relative aux charges locatives, elle fait valoir que les modes de répartition des charges entre les différents lots ainsi que leur nature sont détaillées dans les documents de régularisation et qu’ils n’ont jamais été contestés avant la présente instance.

S’agissant des travaux de réparations locatives, elle expose au visa de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 que les locataires doivent répondre des réparations tant dans le logement s’agissant des travaux de mise en peinture que pour la réparation des dommages occasionnés dans le logement par un dégât des eaux.

Sur l’acte de caution personnelle, elle soutient que monsieur [P] [B] est redevable de la somme de 952 euros représentant des loyers impayés intérieurs effacés par la commission de surendettement le 16 mars 2021 pour les locataires. Elle indique que cette demande n’est pas prescrite puisque suivant l’article 2241 du code civil, il y a eu une interruption de la prescription par acte extrajudiciaire du 24 mars 2023.

Monsieur [R] [B], Madame [M] [B] et Monsieur [P] [B], représentés par leur avocat, sollicitent de :

Juger irrecevable car prescrite la demande en paiement de la somme de 952 euros formés à l’encontre de Monsieur [T] [B], Débouter la société SCI LAMALETTE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,Condamner la société SCI LAMALETTE au paiement de la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SCI LAMALETTE au paiement des entiers dépens de l’instance.

En réplique, s’agissant de la demande en paiement de la somme de 952 euros entre les mains de Monsieur [T] [B], ils soutiennent que la demande est prescrite puisqu’il s’agit d’une somme arrêtée au 16 mars 2021 et que la demande à ce titre a été portée par assignation le 26 avril 2024.

S’agissant de la demande en paiement correspondant au coût de la remise en état suite aux dégâts des eaux, ils expliquent que le sinistre trouve son origine dans une fuite d’eau de la salle de bain du lot 12 dont l’occupante est Madame [U] [D], que l’origine de la fuite étant étrangère à eux, ils n’ont pas à supporter les frais de remise en état du logement. Ils font valoir que cette question a déjà été évoquée au stade de la procédure en référé, que le président du tribunal judiciaire avait perçu la vacuité de l’argument qui n’ était étayé par aucun élément. Ils ajoutent que les demandes de la SCI LAMALETTE dont le dirigeant est Monsieur [X], dirigeant de la société EGB qui a établi la facture d’un montant de 1067 euros, tente de faire peser sur son locataire le coût des réparations lui incombant.

S’agissant de la demande correspondant à la remise en état du logement, ils font valoir que l’état des lieux d’entrée n’est pas contradictoire et ne porte pas leur signature, qu’il ne peut être fait de comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux sortie et que les devis produits au titre de prétendues réparations locatives sont établis par la société EGB dont Monsieur [J] [X] est le gérant. Ils rappellent que le logement donné à bail ne répondait pas aux critères réglementaires de décence, qu’il est affecté d’une importante problématique d’humidité, que le chauffage équipant le logement est également défectueux, qu’outre l’intervention des services d’hygiène, la situation avait été constatée et relayée par voie de presse. Ils font observer que le bailleur entend mettre à la charge de ses anciens locataires la remise en peinture de la totalité du logement.

S’agissant de la demande de paiement de l’arriéré de loyer, ils font valoir que le bailleur ne justifie pas de la somme réclamée, que le décompte est inexploitable.

S’agissant de la demande de régularisation de charges, ils rappellent que cette question avait déjà été évoquée pour les charges 2020 – 2021 devant le tribunal qui avait considéré que les sommes réclamées au titre de la consommation d’électricité, de la taxe foncière, de l’entretien prétendument réalisé par la société EGB – dirigée par Monsieur [X]- et les pièces produites ne permettaient pas de déterminer les conditions de répartition de ces prétendues charges entre les locataires. Ils ajoutent que s’agissant des frais de ménage hebdomadaire des parties communes et des réparations diverses, le détail des prestations n’est pas établi précisément dans les factures de la SARL EGB. Ils indiquent qu’aucun justificatif n’est apporté pour démontrer la véracité de l’ensemble des charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’irrecevabilité de la demande en paiement à la caution d’une somme correspondant à un arriéré de loyer des locataires

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Suivant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2241 du code civil prévoit que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, la SCI LAMALETTE expose que monsieur [P] [B] serait redevable de loyers impayés antérieurs d’un montant de 952 euros effacés par la commission de surendettement le 16 mars 2021 à l’égard des locataires.

Madame [M] [C], monsieur [R] [B] et monsieur [P] [B] font valoir la prescription de l’action au motif que la demande en paiement porte sur une somme de 952 euros arrêtée au 16 mars 2021 et que sa demande à ce titre a été portée par assignation du 26 avril 2024.

La SCI LAMALETTE invoque l’assignation délivrée le 24 mars 2023 comme acte interruptif d’instance. Cependant, cette assignation ne comporte pas de demande en paiement de monsieur [P] [B] à la SCI LAMALETTE de loyers antérieurs d’un montant de 952 euros.

Dès lors, aucune demande en justice n’est venue interrompre le cours de la prescription jusqu’à l’assignation délivrée le 26 avril 2024.

La demande en paiement de la SCI LAMALETTE est prescrite.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable la demande de condamnation de monsieur [P] [B] à payer à la SCI LAMALETTE de la somme de 952 euros.

Sur les demandes principales en paiement

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI LAMALETTE verse aux débats un décompte indiquant que, suivant leur départ du logement, madame [M] [C], monsieur [R] [B] lui devaient la somme de 1406,20 euros au titre de l’arriéré locatif.

Madame [M] [C], monsieur [R] [B] et monsieur [P] [B] contestent la somme réclamée.

Le décompte produit mentionne une dette de 1201,20 euros au 31/12/2022 sans précisions sur les mois concernés avant cette date de sorte que madame [M] [C], monsieur [R] [B] et monsieur [P] [B] ne peuvent être condamnés à régler cette somme.

Cependant, il apparaît que madame [M] [C], monsieur [R] [B] sont redevables de la somme de 205 euros au titre des loyers 2023 (1406,20 euros – 1201, 20 euros). La SCI LAMALETTE établit en ce sens un décompté détaillé pour l’année 2023.

Madame [M] [C] et monsieur [R] [B] ne justifient pas s’être acquittés de la totalité des loyers en 2023 comme ils le soutiennent.

Par conséquent, madame [M] [C], monsieur [R] [B] et monsieur [P] [B] seront condamnés solidairement à payer à la SCI LAMALETTE la somme de 205 euros au titre de l’arriéré de loyers.

Sur la demande en paiement des charges locatives

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que si la SCI LAMALETTE produit un état détaillé des charges dues au titre de l’eau, de l’électricité, de la taxe foncière, du ménage des parties communes et de l’entretien en 2022 et 2023, elle ne justifie pas précisément du montant de chaque poste de charges et du mode de répartition entre les locataires.

En outre s’il apparaît que les consommations d’eau (129 m3 en 2022 et 215 m3 en 2023) pourraient correspondre à la consommation d’une famille de deux parents avec trois enfants, la SCI LAMALETTE ne produit aucune facture justifiant de ces consommations d’eau. Il en est de même s’agissant des dépenses d’électricité, de la taxe foncière, du ménage des parties communes et de l’entretien.

En conséquence, la SCI LAMALETTE sera déboutée de sa demande de condamnation de madame [M] [C], monsieur [R] [B] et monsieur [P] [B] aux charges locatives de 2022 et de 2023.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ; ».

L’article 1731 du code civil précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il sera observé que l’état des lieux d’entrée en date du 1er février 2020 n’a pas été signé par les locataires qui contestent ce document de telle sorte qu’il sera fait application de la présomption de l’article 1731 du code civil.

S’agissant de la demande de condamnation de madame [M] [C], monsieur [R] [B] et monsieur [P] [B] à régler la somme de 6400,80 euros, la SCI LAMALETTE ne peut solliciter la remise en peinture de l’intégralité de l’appartement alors que le bien est considéré comme étant en bon état lors de l’entrée dans les lieux, que seuls les murs de la chambre 1, de la chambre 2, de la chambre 3, du salon/séjour, de la cuisine et du WC sont notés dans un état moyen dans l’état des lieux de sortie du 31 octobre 2023, qu’il n’est pas justifié que cet état moyen ne relèverait pas de l’usure normale du bien compte-tenu de son état tel que décrit dans le diagnostic de non-décence établie le 2 juillet 2021, de la persistance d’humidité et d’infiltrations d’eau dans le logement suivant la visite de contrôle effectué par le syndicat mixte du pays Haut Languedoc et Vignobles et de la durée d’occupation du bien par les locataires de plus de 3,5 ans.

S’agissant de la demande de condamnation de madame [M] [C], monsieur [R] [B] et monsieur [P] [B] à régler la somme de 1067 euros, la SCI LAMALETTE produit une facture du 1er octobre 2021 indiquant « travaux suite à dégâts des eaux » d’un montant de 1067 euros.

Or cette somme est contestée par les locataires qui font valoir que le sinistre trouvait son origine dans une fuite d’eau de la salle de bain du lot 12 dont l’occupante est Madame [U] [D] et que cette fuite leur est étrangère.

La SCI LAMALETTE ne justifie pas que la somme réclamée au titre des réparations du bien suite à un dégât des eaux incombe aux locataires.

Par conséquent, la SCI LAMALETTE sera déboutée de sa demande de condamnation de madame [M] [C], monsieur [R] [B] et monsieur [P] [B] à la somme de 7467,80 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’équité commande que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514-1 du code précité, le juge peut d’office ou à la demande d’une des parties, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la présente décision sera de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, rendu en premier ressort,

Déclare irrecevable la demande de condamnation de monsieur [P] [B] à payer à la SCI LAMALETTE de la somme de 952 euros.

Condamne solidairement madame [M] [C], monsieur [R] [B] et monsieur [P] [B] à payer à la SCI LAMALETTE la somme de 205 euros au titre de l’arriéré de loyers,

Déboute la SCI LAMALETTE de sa demande de condamner madame [M] [C], monsieur [R] [B] et monsieur [P] [B] au paiement des sommes de 1049,15 euros au titre des charges locatives et 7467,80 euros au titre des réparations locatives,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIERE LA JUGE