Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

13 MARS 2025

N° RG 24/00874 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDOW

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 379 625 486 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/Monsieur [R] [H]

né le 15 Juillet 1966 à [Localité 13] (92),

demeurant [Adresse 3],

[Adresse 5],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [P] [U]

née le 14 Avril 1964 à [Localité 12] (75),

demeurant [Adresse 3],

[Adresse 5],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 13 JANVIER 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [H] et Mme [P] [U] sont propriétaires indivis des lots n°304 et 620 de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [7] sis [Adresse 4] à [Localité 9].

Faisant grief à M. [H] et Mme [U] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires leur a adressé à chacun une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 avril 2024 d’avoir à s’acquitter de la somme de 3.364,45 euros.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sise [Adresse 4] à [Localité 9] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne, a par actes de commissaire de justice en date du 14 juin 2024 remis à étude, fait assigner

M. [H] et Mme [U] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— condamner solidairement M. [H] et Mme [U] à lui payer la somme de 7.119,90 euros avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 10 avril 2024 et ce en application de l’article 36 du décret en date du 17 mars 1967,

— dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1342-2 du code civil,

— les condamner solidairement à 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— les condamner solidairement à 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens avec distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [H] et Mme [U], régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 14 juin 2024, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 10], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur la demande de condamnation au titre des charges échues

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaires indivis de M. [H] et Mme [U] pour les lots n°304 et 620,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à chacun des défendeurs en date du 10 avril 2024 pour un montant de 3.364,45 euros, – des extraits de compte sur la période courant du 1er janvier 2022 au

28 novembre 2023 pour un solde débiteur de 4.965,79 euros,

— une position de compte arrêtée au 22 mai 2024 pour un solde débiteur de

7.230,21 euros,

— une position de compte arrêtée au 10 janvier 2025 pour un solde débiteur de 9.438,32 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2022 au

31 mars 2025,

— la régularisation des charges pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire en date du 14 septembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, réactualisé le budget de l’exercice 2024 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [H] et Mme [U] chacun le 10 avril 2024 une mise en demeure, par lettres recommandées avec accusé de réception avisée le 13 avril 2024 et non réclamée s’agissant de M. [H] et le 15 avril 2024 et non réclamée s’agissant de

Mme [U], d’avoir à payer la somme de 3.364,45 euros. Cette mise

en demeure précise qu’est dû au titre de l’exercice prévisionnel du 1er avril 2024

au 31 mars 2025 l’ appel de fonds du 1er avril 2024 à hauteur de 617,25 euros, et la cotisation pour le fonds de travaux du 1er avril 2024 à hauteur de 55,64 euros. Elle rappelle les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2023/2024 et le premier appel de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2024/2025 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces ainsi produites que M. [H] et Mme [U] sont solidairement redevables de la somme de 5.100,42 euros au titre des charges de copropriété échues au 22 mai 2024, premier appel de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2024/2025 inclus (correspondant au 2ème trimestre 2024).

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 5.100,42 euros.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir à la date de l’assignation pour un montant de 1.953,30 euros correspondant aux 2ème, 3ème et 4ème appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2024/2025 (3ème et 4ème trimestres 2024 et 1er trimestre 2025).

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024/2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement solidaire par M. [H] et Mme [U] de la somme de 1.953,30 euros au titre des 2ème, 3ème et 4ème appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2024/2025 (3ème et 4ème trimestres 2024 et 1er trimestre 2025) devenus exigibles.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du

10 avril 2024.

Par conséquent, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat

des copropriétaires à compter du 15 avril 2024, date de présentation de la mise

en demeure adressée à Mme [U] pour la somme alors exigible

de 3.364,45 euros et à compter du 14 juin 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum M. [H] et Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [H] et Mme [U] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] et Mme [U], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [7] sis [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne solidairement M. [R] [H] et Mme [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [7] sis [Adresse 4] à [Localité 8][Adresse 1][Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5.100,42 euros au titre des charges de copropriété échues au 22 mai 2024, premier appel de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2024/2025 inclus (correspondant au 2ème trimestre 2024),

avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date de présentation de la mise en demeure adressée à Mme [P] [U] pour la somme alors exigible de 3.364,45 euros et à compter du 14 juin 2024, date de l’assignation pour le surplus,

Condamne solidairement M. [R] [H] et Mme [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 14] sis [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.953,30 euros au titre des 2ème, 3ème et 4ème appels de provisions sur charges et cotisations

du fonds travaux de l’exercice 2024/2025 (3ème et 4ème trimestres 2024 et

1er trimestre 2025) devenus exigibles,

avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024, date de l’assignation,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne in solidum M. [R] [H] et Mme [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [7] sis [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [7] sis [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Condamne in solidum M. [R] [H] et Mme [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [7] sis [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [R] [H] et Mme [P] [U] aux dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY