TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/11069 – N° Portalis DB3S-W-B7J-37YR

Minute :

Monsieur [S] [T] [E] [X]

Madame [O] [I] [X]

Représentant : M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Monsieur [H] [P]

Madame [Q] [M] épouse [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Bertrand CAHN

Copie délivrée à :

M. Et Mme [P]

Le 18 mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 mars 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [S] [T] [E] [X], demeurant [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5]

Madame [O] [I] [X], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [P], demeurant [Adresse 7]

Madame [Q] [M] épouse [P], demeurant [Adresse 8]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2021 à effet au 2 février 2021, M. [S] [X] et Mme [O] [X] ont donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à M. [H] [P] et Mme [Q] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 820 euros révisable, outre 130 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, M. [S] [X] et Mme [O] [X] ont fait délivrer à M. [H] [P] et Mme [Q] [M] un commandement de payer la somme en principal de 2157,69 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par courrier daté du 1er avril 2025, Mme [Q] [M] a avisé son bailleur de sa volonté de résilier le bail dans un délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Le 2 mai 2025 a été établi un état des lieux de sortie et le bien a été restitué aux bailleurs.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2025, M. [S] [X] et Mme [O] [X] ont fait assigner M. [H] [P] et Mme [Q] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

«  condamner solidairement M. [H] [P] et Mme [Q] [M] au paiement de la somme de 3513,60 euros au titre du solde locatif et des réparations locatives restant dû faisant suite à leur départ des lieux loués,

«  condamner solidairement M. [H] [P] et Mme [Q] [M] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

«  condamner solidairement M. [H] [P] et Mme [Q] [M] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

«  condamner M. [H] [P] et Mme [Q] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

M. [S] [X] et Mme [O] [X], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes telles que formées dans leur assignation.

M. [H] [P] et Mme [Q] [M], assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont ni comparu, ni été représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 19 janvier 2026, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu, notamment, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 3-2 de la même loi dispose qu’un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il ressort de l’annexe au décret du 26 août 1987 qu’il appartient au locataire, s’agissant des murs et des plafonds, de procéder à de menus raccords de peintures et tapisseries, à la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique, au rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

A. Sur l’arriéré de loyers arrêté au 2 septembre 2025

Au regard du décompte produit, les locataires se sont abstenus de régler les loyers des mois de mars et avril 2025 et les sommes dues pour l’échéance de mai 2025 (jusqu’au 1er mai). Le décompte retient divers frais d’assurance qui ne correspondent pas aux indications du bail, et qu’il n’y a pas lieu de retenir. Au surplus, l’état des lieux de sortie n’ayant pas été réalisé par commissaire de justice, les bailleurs ne sauraient retenir de frais à ce titre, pas davantage que les divers frais de commissaire de justice.

Ainsi, l’arriéré de loyer à la date de restitution du bien le 2 mai 2025 était de 1 340,75 euros.

B. Sur les dégradations locatives

Sur les réparations dans l’entrée du logement

Les demandeurs sollicitent la somme de 574,37 euros HT, aux fins de rebouchage des trous de chevilles sur les murs, de remplacement du barillet de la serrure et de fourniture d’un jeu de clés sécurisé.

Les bailleurs échouent ainsi à apporte la preuve de la dégradation du barillet et de la serrure, et de la nécessité de fournir un nouveau jeu de clés. Leur demande à ce titre n’est donc pas fondée.

En revanche, l’état des lieux d’entrée mentionne que l’entrée est en bon état, tandis que l’état des lieux de sortie que l’entrée est également en bon état, sauf en ce qui concerne les murs, sur lesquels 10 trous de cheville sont visibles ainsi que plusieurs trous. Les bailleurs établissent donc l’existence des dégradations locatives à ce titre. Au regard du devis produit, le coût du rebouchage correspond à la somme de 63,80 euros HT.

Sur les réparations dans la première chambre

Les demandeurs sollicitent l’attribution d’une somme de 80,60 euros HT pour le remplacement d’un interrupteur, la refixation d’une poignée de fenêtre, la réparation d’une serrure, le remplacement d’une prise électrique et la peinture sur les murs.

L’état des lieux d’entrée mentionne que l’interrupteur est en très bon état, tandis que l’état des lieux de sortie mentionne qu’il est cassé. Les bailleurs justifient de la dégradation locative. Au regard du devis, le coût de la réparation est de 5 euros HT. Il convient donc de retenir cette somme à la charge des locataires.

L’état des lieux d’entrée indique que la fenêtre est en bon état, et l’état des lieux de sortie que la poignée de fenêtre présente du jeu. Il s’agit d’une simple usure normale et non d’une dégradation locative. Aucune somme ne sera donc retenue à ce titre.

S’agissant de la serrure, il ressort l’état des lieux de sortie que la porte est en mauvais état et ne ferme pas, et l’état des lieux d’entrée mentionnait qu’elle était en bon état. La dégradation locative se trouve établir. Au regard du devis, le coût de remise en état est de 44,43 euros HT. Il convient donc de retenir cette somme à la charge des défendeurs.

Concernant la prise électrique, il est mentionné qu’elle est scotchée dans l’état des lieux de sortie, alors qu’elle était en bon état dans l’état des lieux d’entrée. La dégradation locative se trouve donc établie et le devis mentionne un coût de réparation de 4,99 euros HT. Il convient donc de retenir cette somme également.

Concernant la peinture des murs, il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie qu’il s’agit d’une usure normale.

Sur les réparations dans la seconde chambre

Les demandeurs sollicitent la somme de 77,03 euros HT pour le rebouchage de trous de chevilles et la refixation d’une prise électrique.

S’agissant de l’état des murs, l’état des lieux d’entrée mentionne qu’ils étaient en bon état, tout en indiquant que la toile de verre était gonflée. Au regard de l’état du mur préexistant, caractérisant un mur en réalité déjà dégradé, les quelques trous de cheville présents à l’état des lieux de sortie ne procèdent pas de dégradations locatives. Il ne sera donc retenu aucune somme à ce titre.

La prise électrique était en revanche en bon état à l’entrée, tandis qu’elle était mal fixée à la sortie, ce qui correspond à une dégradation locative, et dont le montant doit être établi à 25,99 euros HT, tel que cela ressort du devis.

Sur les réparations dans la troisième chambre

Les demandeurs sollicitent la somme de 79,61 euros HT pour la refixation d’une poignée, le remplacement d’un interrupteur et le rebouchage de trous de chevilles.

Tant l’état des lieux d’entrée que de sortie mentionnent la présence de trous, de sorte qu’il ne s’agit pas de dégradations locatives.

L’état des lieux d’entrée indique que la fenêtre est en bon état, et l’état des lieux de sortie que la poignée de fenêtre présente du jeu. Il s’agit d’une simple usure normale et non d’une dégradation locative. Aucune somme ne sera donc retenue à ce titre.

L’interrupteur est en revanche en bon état à l’entrée et dégradé à la sortie. Il convient donc de retenir la somme de 5 euros HT tel que retenu dans le devis.

Sur les réparations dans la cuisine

Les demandeurs sollicitent la somme de 107,16 euros HT pour la réparation d’une fuite dans un siphon, le nettoyage du sol, la peinture sur les murs et le remplacement de la prise du four.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que l’état des murs de la cuisine est dégradé, l’état du siphon également néanmoins, hormis une trace de peinture au sol il n’apparait pas que le sol soit sale.

Ces dégradations correspondent à l’usure normale des lieux et ne sauraient être retenues.

Sur les réparations dans le dégagement

Les demandeurs sollicitent l’octroi d’une somme de 239,90 euros HT pour la réparation des murs en raison d’un dégât des eaux, le remplacement des plinthes et le remplacement des poignées de porte.

L’état des lieux de sortie démontre la présence d’un dégât des eaux sur le mur. Pour autant, les demandeurs n’apportent pas la preuve que ce dégât des eaux procède d’une dégradation locative. Il n’y a donc pas lieu de retenir de somme à ce titre.

S’agissant des plinthes, leur état procède de l’usure normale des lieux.

En revanche, la poigné de porte manquante procède bien d’une dégradation locative, l’état des lieux d’entrée mentionnait qu’elle était bien présente. Il convient de retenir la somme de 10 euros à ce titre.

Sur les réparations des extérieurs

Les demandeurs sollicitent la somme de 11,38 euros HT pour le remplacement de la boîte aux lettres et la fourniture d’un jeu de clés.

Il n’apparait pas à la lecture de l’état des lieux de sortie et de l’état des lieux d’entrée que la boîte aux lettres a subi quelconque dégradation.

Sur les réparations dans la salle de bain

Les demandeurs sollicitent l’octroi de la somme de 109,01 euros HT pour le rebouchage des trous de chevilles dans les joints de faïence et dans les murs, le remplacement d’un spot électrique et le nettoyage d’un interrupteur.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que les murs et faïences présentent des trous de chevilles et que l’interrupteur est sale contrairement à l’état des lieux d’entrée. Néanmoins, le spot était déjà hors service lors de l’entrée des locataires dans les lieux.

En conséquence il convient de faire droit à la demande seulement pour la somme de 87,61 euros HT.

Sur les réparations dans le séjour

Les demandeurs sollicitent la somme de 41,55 euros HT pour la refixation d’une poignée de fenêtre et la peinture des murs.

L’état des lieux d’entrée fait état de présence de traces sur les murs. Ceux-ci étaient donc d’ores et déjà dégradés à l’entrée. En ce qui concerne la poignée de fenêtre, le jeu constaté à la sortie caractérise une simple usure normale.

Sur les réparations dans les WC

Les demandeurs sollicitent la somme de 78,46 euros HT aux fins de nettoyage de la ventilation, de réparation d’une fuite sur la chasse d’eau, de remplacement des plinthes et de peindre les murs.

L’état des lieux de sortie démontre une dégradation de l’état des plinthes. Aucune dégradation locative ne saurait donc être retenue à ce titre.

En ce qui concerne les murs, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de retenir une dégradation locative.

S’agissant de la chasse d’eau, l’état des lieu d’entrée indique qu’elle était en bon état, tandis que celui de sortie que le mécanisme est en mauvais état. La dégradation locative se trouve donc établie. Au regard du devis, le coût s’élève à la somme de 41,43 euros.

Le nettoyage de la ventilation procède en revanche d’une usure normale.

Sur les frais de déplacement et de prise en charge des corps de métier

Enfin, les demandeurs sollicitent l’attribution d’une somme de 51,72 euros HT de frais de déplacement et de prise en charge, lesquels seront attribués conformément à la demande dans la mesure où des dégradations locatives sont effectivement imputables aux locataires et qu’elles nécessitent une intervention pour en assurer la reprise.

Total des dégradations locatives

Au total, le coût des réparations locatives s’élève à la somme de 339,97 euros HT, soit 373,96 euros TTC.

C. Sur les comptes entre les parties

Au regard du montant du dépôt de garantie de 820 euros devant être restitué aux locataires, du coût des réparations locatives de 373,96 euros et de l’arriéré locatif de 1 340,75 euros, les locataires demeurent redevables auprès des bailleurs de la somme de 894,71 euros.

Le bail prévoit en outre une clause de solidarité.

M. [H] [P] et Mme [Q] [M] seront donc solidairement condamnés à verser aux demandeurs la somme de 894,71 euros.

II. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [S] [X] et Mme [O] [X] n’établissent pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Leur demande sera donc rejetée.

III. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [H] [P] et Mme [Q] [M], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens. Il n’y a pas lieu d’y inclure le commandement de payer, ni la dénonciation à la CCAPEX, le bail ayant cessé par l’effet du congé et non par l’acquisition de la clause résolutoire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement M. [H] [P] et Mme [Q] [M] à payer à M. [S] [X] et Mme [O] [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [H] [P] et Mme [Q] [M] à payer à M. [S] [X] et Mme [O] [X] la somme de 894,71, correspondant à l’arriéré de loyers et aux réparations locatives ;

DEBOUTE M. [S] [X] et Mme [O] [X] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [P] et Mme [Q] [M] à payer à M. [S] [X] et Mme [O] [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [H] [P] et Mme [Q] [M] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge