COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 18 Mars 2026

Minute n°

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [M], [M]

DU 18 Mars 2026

N° RG 25/04042 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QWCO

— Exécutoire le :

à Mme [Q] [Y]

— copies certifiées conforme

à Monsieur [S] [M]

à Madame [A] [M]

à CCAPEX

DEMANDERESSE:

COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Mme [Q] [Y], Chargée d’affaires du contentieux

DEFENDEURS:

Monsieur [S] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [A] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL,Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 23 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2026

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 février 2011, l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT, a consenti à M. [S] [M] et Mme [A] [M] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 314,21 euros, et 154,52 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT a fait signifier à M. [S] [M] et Mme [A] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 760,64 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 13 mars 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, l’office public de l’habitat de Nice et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner M. [S] [M] et Mme [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [S] [M] et Mme [A] [M] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [S] [M] et Mme [A] [M], au paiement des sommes provisionnelles suivantes:

. 3 824,83 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges,

. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

. 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 18 août 2025.

Le diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au greffe du tribunal le 23 janvier 2026.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 février 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement cités à étude, M. [S] [M] et Mme [A] [M] n’ont pas comparu à l’audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du même code.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 18 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 13 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 août 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 23 février 2026.

La demande formée par l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article intitulé « résiliation pour défaut de paiement » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il convient de rappeler également que le contrat de bail fait état d’un logement sis au [Adresse 6] et non pas au [Adresse 7] comme indiqué dans l’assignation.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 18 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [S] [M] et Mme [A] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

— Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 21 août 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 3 824,83 euros.

Dans ses pièces, l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT actualise le montant de la dette à hauteur de 5 915,68 euros au 19 février 2026 (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

M. [S] [M] et Mme [A] [M] ne comparaissent pas à l’audience, et il n’est pas précisé dans l’assignation initiale que le montant de l’arriéré serait actualisé à l’audience. Dès lors, l’arriéré invoqué n’est pas contradictoire.

Du décompte locatif du 7 août 2025 il convient de déduire les frais de poursuite qui relèvent des dépens (132,44 euros le 30 avril 2025).

Ainsi, il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. La demande de provision au titre de la dette locative de M. [S] [M] et Mme [A] [M], s’élève bien à la somme de 3 692,39 euros (terme du mois de juillet 2025 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation :

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 avril 2025. Il n’est donc pas sérieusement contestable que M. [S] [M] et Mme [A] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [S] [M] et Mme [A] [M] au paiement de cette indemnité à compter de 30 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [S] [M] et Mme [A] [M] seront donc condamnés aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [S] [M] et Mme [A] [M] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [S] [M] et Mme [A] [M] seront donc condamnés à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2011 entre l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT, d’une part, et M. [S] [M] et Mme [A] [M], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 30 avril 2025 ;

CONDAMNONS M. [S] [M] et Mme [A] [M] à verser à titre provisionnel à l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT la somme de 3 692,39 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 7 août 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement

ORDONNONS en conséquence à M. [S] [M] et Mme [A] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [S] [M] et Mme [A] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTONS l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois aux fins d’expulsions ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [S] [M] et Mme [A] [M] à verser à l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [S] [M] et Mme [A] [M] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [S] [M] et Mme [A] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection