TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e DE [Localité 10] (D1544)

C.C.C.

délivrées le :

à M^e GIANGRASSO (A0438)

M^e LAMI [Localité 11] (C0380)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/13888

N° Portalis 352J-W-B7F-CVOUG

N° MINUTE : 3

Assignation du :

03 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [O] [M] CREATIONS (RCS de [Localité 8] n°344 736 806)

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Elsa GIANGRASSO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0438

DÉFENDEURS

S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF (RCS de [Localité 8] n°572 032 373)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0380

Madame [U] [I] veuve [Y]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Caroline DE PUYSEGUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1544

Décision du 19 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/13888 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVOUG

Monsieur [D] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Manon PLURIEL, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 19 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2004, monsieur [R] [Y], son épouse [U] [I], ainsi que monsieur [D] [Y], propriétaires indivis agissant solidairement entre eux, représentés par la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, ont consenti à la S.A.R.L. [O] [M] CRÉATIONS un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 9], pour une durée de neuf années « commençant à courir le janvier 2004 pour se terminer le janvier 2013 », pour une activité de « Joaillerie, bijouterie, travail de tous les métaux précieux, bijoux fantaisie, horlogerie et maroquinerie » et moyennant un loyer annuel indexé de 22 870 € HT et HC payable trimestriellement à terme échu.

Les parties sont convenues que le bail a pris effet le 13 janvier 2004 pour se terminer le 12 janvier 2013.

Par acte extrajudiciaire du 15 janvier 2013, la locataire a fait délivrer à l’administrateur de biens représentant les bailleurs une demande de renouvellement du bail pour neuf ans à compter du 1er avril 2013.

À défaut de réponse des bailleurs, le bail s’est renouvelé à compter du 1er avril 2013 aux conditions du bail expiré.

Par lettre du 14 janvier 2015, la société GTF a annoncé qu’elle préparait un acte de renouvellement du bail moyennant un loyer révisé selon l’évolution de l’indice du coût de la construction à 31 698,26 €.

Cependant, aucun acte de renouvellement n’a été signé.

Par acte extrajudiciaire du 25 août 2020, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail aux fins de paiement d’une somme de 15 489 € au titre d’un solde de loyers et charges des deuxième et troisième trimestres 2020.

La locataire s’est acquittée des causes du commandement dans le mois suivant celui-ci mais par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 septembre 2020 présentée le lendemain, son conseil a sollicité le remboursement d’un trop-perçu de 40 835,45 € correspondant aux augmentations du loyer en application de la clause d’indexation depuis le quatrième trimestre 2015 inclus ainsi que du dépôt de garantie, compte tenu du caractère non écrit de ladite clause en application des articles L.112-1 du code monétaire et financier et L.145-15 du code de commerce.

Par lettre du 28 octobre 2020, la société GTF a répondu « que l’indexation n’avait pas lieu d’être » et a procédé à des régularisations sur les avis d’échéance des 23 décembre 2020 et 30 mars 2021 pour un montant total de 2 910,64 €.

Monsieur [R] [Y] est décédé le 09 janvier 2021, laissant pour lui succéder son épouse [U] [I] avec laquelle il était marié sous le régime de la communauté universelle de biens.

Par lettre datée du 03 juin 2021, la société GTF a sollicité une révision triennale du loyer à compter du 1er juillet 2021 et proposé de fixer le loyer révisé à 33 353,67 € HT et HC par an sur la base de l’évolution de l’indice du coût de la construction, outre le réajustement du dépôt de garantie en conséquence.

Par actes du 03 novembre 2021, la S.A.R.L. [O] [M] CRÉATIONS a assigné madame [U] [I] veuve [Y] ainsi que monsieur [D] [Y] devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Par acte du 14 mars 2022, madame [U] [I] veuve [Y] a assigné à son tour la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Les deux instances ont été jointes le 13 mai 2022.

Dans ses dernières écritures du 22 mai 2023, la S.A.R.L. [O] PÉNICHOT CRÉATIONS sollicite du tribunal de  :

« –  JUGER que la clause d’indexation du bail commercial en date du 13 janvier 2004 doit être réputée non écrite dans son intégralité et qu’elle ouvre droit à répétition de l’indû;

—  JUGER que le montant du loyer annuel applicable à la date du jugement est de 22 870 euros Hors taxe et hors charges ;

—  JUGER que la bailleresse n’est pas recevable à solliciter à la fois, la mise en œuvre de la révision triennale et celle de la clause d’échelle mobile ;

—  JUGER que la révision triennale demandée le 03 juin 2021 par la société GTF IMMOBILIER est inapplicable au regard des montants retenus qui procèdent de l’application de la clause d’échelle mobile entachée de nullité;

—  CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à la société [O] [M] CREATIONS, les sommes suivantes :

—  38 986,54 Euros au titre du trop- perçu de loyer du 4 ème trimestre 2015 au 4 ème trimestre 2020 inclus

—  1 455,53 Euros au titre de l‘indexation indue du dépôt de garantie ;

—  501 Euros au titre de l’appel de taxe foncière pour l’année 2015

—  349,54 Euros au titre des frais de relance injustifiés.

—  20 000 Euros en réparation du préjudice subi du fait de la collecte de sommes indues pendant près de 18 ans ;

—  CONDAMNER solidairement les bailleurs et la Société GTF IMMOBILIER à remettre à la Société [O] [M] CREATIONS les quittances de loyers rectifiées à compter du 4è trimestre 2015.

—  DEBOUTER les défenderesses de leurs demandes reconventionnelles ;

—  CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] au paiement des intérêts au taux légal avec capitalisation sur l’ensemble des condamnations, à compter du jugement à intervenir.

—  JUGER qu’il n’y a pas lieu de dispenser la décision à intervenir de l’exécution provisoire de droit ;

—  CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Y] et la société GTF IMMOBILIER à payer à la société [O] [M] CREATIONS, la somme de 10 000 Euros au titre de l’article 700 du CPC et les entiers dépens, en vertu de l’article 696 du CPC. »

Dans ses dernières écritures du 25 mai 2023, madame [U] [I] veuve [Y] sollicite du tribunal de :

« -Débouter la société [O] [M] CREATIONS de sa demande de « réputé non écrit » de l’intégralité de la clause d’indexation du bail

— Débouter la société [O] [M] CREATIONS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Prononcer le caractère « réputé non écrit » partiel de la clause d’indexation du bail mais seulement en ce qu’elle ne permettait pas l’application de la variation de l’indice à la baisse,

— Débouter la société GTF de ses demandes dirigées contre Madame [U] [I] veuve [Y]

A titre reconventionnel :

— Condamner la société [O] [M] CREATIONS à régler sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, l’arriéré de loyers soit la somme de 23.098,60€ en principal, majorée des intérêts calculs au taux légal

— Condamner la société [O] Pénichot Créations à verser à titre d’arriéré sur le dépôt de garantie, la somme de 5.812,63€ en principal majorée des intérêts au taux légal.

— Condamner la société GTF à verser à Madame [U] [I] veuve [Y] la somme de 32.323,48€ à titre de dommages intérêts

— Condamner la société GTF à garantir Madame [U] [I] veuve [Y] de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre sur les demandes de la société [O] [M] CREATIONS tant en principal, qu’intérêts frais et accessoires

— Condamner la partie ou les parties succombante(s) à verser à Madame [U] [I] veuve [Y] l somme de 7.800€ à au titre de l’article 700 du CPC et la condamner aux entiers dépens. »

Dans ses dernières écritures du 26 mai 2023, la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF sollicite du tribunal de :

« A titre principal,

— DEBOUTER les consorts [Y] de leur demande de garantie dirigée à l’encontre de la société GTF

— DEBOUTER les consorts [Y] de leur demande de dommages intérêts au titre d’un prétendu manque à gagner.

Subsidiairement,

Si le Tribunal devait considérer que la demande de garantie des consorts [Y] à l’encontre de la société GTF était fondée

— REDUIRE les prétentions des consorts [Y] à de plus justes proportions

Et en tout état de cause

— DEBOUTER la société [O] [M] CREATIONS de l’ensemble de ses demandes

— CONDAMNER la société [O] [M] CREATIONS et tous succombants à payer à la société GTF la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

— La CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [Y], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 26 mai 2023 et l’audience a été fixée au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à déclarer la clause d’indexation non écrite

La demanderesse sollicite la restitution de sommes réclamées en application de la clause d’indexation dont elle invoque le caractère non écrit et indivisible, faisant valoir que cette clause créée une distorsion, d’une part, entre la période de variation de l’indice et la période d’indexation en ne permettant de variation du loyer qu’à la hausse, et, d’autre part, en l’absence de définition de la date de prise d’effet et de la périodicité de la clause.

La bailleresse rappelle que la clause au moment de la signature du bail était licite et que l’indice appliqué n’a pas varié à la baisse depuis 2017, soutient que la demanderesse ne justifie pas avoir été privée d’une quelconque variation à la baisse ni justifier du caractère indivisible de ladite clause et demande de juger qu’elle n’est non écrite que pour la partie ne permettant pas de variation à la baisse.

Elle ajoute que conformément au droit commun des contrats et à l’accord des parties, la date de début du bail est le 13 janvier 2004 et le point de départ de chaque période annuelle d’indexation la date anniversaire de l’acte, soit le 13 janvier.

La société GTF, observant que les clauses d’indexation variant uniquement à la hausse étaient admises jusqu’aux années 2010, prétend que seule la stipulation qui créée la distorsion est réputée non écrite, que la périodicité est annuelle et, naturellement, à chaque date d’anniversaire du bail.

En vertu de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, qui est d’ordre public :

« (…) Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. (…) »

Ce texte ayant vocation à prohiber les effets inflationnistes des clauses d’indexation, la clause qui exclut la réciprocité de la variation du prix, et fausse ainsi le jeu normal de l’indexation, y contrevient.

De plus, la prévision d’un loyer plancher empêcherait la mise en œuvre de la clause une année N si l’application de l’indice aboutissait à la fixation d’un loyer inférieur audit plancher, de sorte que la période de variation de cet indice serait ensuite supérieure à la durée s’écoulant entre deux indexations (variation de l’année N-1 à l’année N+1), créant alors la distorsion de périodes prohibée par ce texte.

En outre, selon l’article L.145-15 du code de commerce :

« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »

L’article L.145-39 dudit code dispose que :

« En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La clause d’indexation qui exclut toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuera qu’en cas de variation à la hausse contrevient aux dispositions de l’article L.145-39 du code de commerce en privant l’une des parties du recours au mécanisme de la révision judiciaire qui est d’ordre public, et en modifiant mathématiquement, par la neutralisation des années de baisse de l’indice de référence, le délai d’atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, et doit être réputée non écrite en application de l’article L.145-15 dudit code.

Il est constant que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, de sorte que le juge ne peut éradiquer la clause d’indexation dans son entier que s’il caractérise une indivisibilité entre les stipulations de la clause.

Aux termes de l’ancien article 1217 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce, l’obligation est divisible ou indivisible selon qu’elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l’exécution, n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.

L’indivisibilité matérielle peut s’entendre d’un obstacle technique qui rendrait la clause inapplicable du seul fait de sa suppression et l’indivisibilité intellectuelle se déduire de la volonté des parties qui ont donné un caractère déterminant à la stipulation prohibée, sans laquelle elles n’auraient pas accepté la clause d’indexation.

En l’espèce, la clause attaquée est ainsi présentée :

« XVI. – INDEXATION – RÉVISION

Le loyer ci-dessus stipulé sera automatiquement modifié à la hausse seulement à effet du premier jour de chaque période annuelle en proportion des variations de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, sans qu’il soit nécessaire de procéder à une quelconque notification.

L’indice de base à retenir est celui du 2ème trimestre 2003, soit : 1 202.

L’indice servant de calcul de chaque modification périodique sera celui du même trimestre de chaque année.

Dans le cas où pour quelque raison que ce soit l’indice ci-dessus ne serait plus applicable, celui qui viendrait à le remplacer y serait substitué de plein droit. (…) La clause d’échelle mobile ainsi stipulée ne fait pas obstacle à la mise en œuvre par le bailleur des facultés de révision prévues aux termes de l’article 27 du décret du 30 septembre 1953. La présente clause constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail sans laquelle celui-ci n’aurait pas été conclu. »

Cette clause prévoit une variation uniquement à la hausse faisant obstacle à la libre variation de l’indice ainsi qu’à la réciprocité de cette variation et qui est susceptible de créer une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre chaque révision.

En outre, il est contrevenu aux dispositions de l’article L.145-39 du code de commerce.

Cette stipulation est donc contraire aux textes précités, tous d’ordre public.

En revanche, la locataire n’explique ni ne justifie aucunement en quoi cette stipulation « à la hausse seulement » est indissociable du reste de la clause.

Or, la phrase contenant ces termes garde un sens et une cohérence s’ils en sont retirés.

Il ne peut être déduit aucune considération sur la commune intention des parties de la mention selon laquelle la clause est une condition essentielle et déterminante du consentement au bail puisqu’elle ne permet pas de constater que c’est la variation du loyer en fonction de l’indice uniquement à la hausse qui est déterminante, et non le principe même de sa variation.

La clause d’indexation est par conséquent matériellement et intellectuellement divisible, de sorte que la stipulation selon laquelle la variation aura lieu « à la hausse seulement » peut-être réputée non écrite seule et le reste de ladite clause continuer de s’appliquer.

En outre, la demanderesse fait valoir que la clause litigieuse ne prévoit pas à quelle date interviendra la première indexation :

— alors que même s’il est prévu que cette indexation est annuelle, aucune disposition légale n’impose qu’elle interviendra dès la seconde année de location ;

— « le premier jour de chaque période annuelle » peut s’entendre de la date d’anniversaire du bail mais pas nécessairement, étant rappelé que la date d’effet du bail n’était pas renseignée dans celui-ci et que ce n’est qu’a postériori qu’il a été convenu qu’il s’agissait du 13 janvier ; or ce jour pourrait aussi s’entendre du 1er janvier, auquel cas il existerait une distorsion initiale, puisque la durée entre la date d’effet du bail et l’indexation serait inférieure à une année alors que la période de variation indiciaire serait d’une année, ce qui ne serait pas corrigé par la coïncidence des périodes d’indexation et de variation de l’indice ultérieures.

Toutefois, il convient de relever, en réponse au premier de ces moyens, que s’il est admis que la première indexation soit reportée pour ne pas être effectuée au premier anniversaire du bail, c’est dans l’hypothèse d’un report expressément stipulé ; aucun report de la première indexation n’étant prévu par la clause en l’espèce, qui prévoit simplement qu’elle sera automatique au premier jour de chaque période annuelle, celle-ci devait nécessairement avoir lieu au bout d’un an.

Concernant le second de ces moyens, il est observé que la clause n’organise elle-même aucune distorsion, en prévoyant une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre deux révisions comme l’interdit l’article L.112-1 du code monétaire et financier ; en effet, elle est simplement imprécise, en n’indiquant pas de date précise pour l’indexation, qu’elle veut cependant annuelle, et en aucun cas ne prévoit que la première période commence le 13 janvier et s’arrête le 1er janvier de l’année suivante.

Or, soit les parties convenaient que le bail prenait effet le 1er janvier 2004 et alors le premier jour de chaque période annuelle était le 1er janvier, soit elles convenaient que le bail prenait effet le 13 janvier 2004 et la date de la période annuelle s’entendait du 13 janvier de chaque année.

Ainsi, la distorsion évoquée par la demanderesse ne résulterait pas de la clause, mais d’une mise en œuvre de celle-ci contraire au bon sens pratique, qui exige évidemment d’appliquer une indexation annuelle au bout d’un an.

Ces moyens tendant à déclarer la clause litigieuse réputée non écrite en raison d’une absence de définition de sa prise d’effet et de la périodicité de l’indexation sont donc inopérants.

Il y a lieu en conséquence de déclarer que la stipulation, dans la clause d’indexation, selon laquelle la variation aura lieu « à la hausse seulement » est réputée non écrite, mais de juger que le reste de ladite clause est applicable.

Sur la demande tendant à ce que le tribunal juge que le montant du loyer annuel à la date de son jugement est de 22 870 € hors taxes et hors charges

Cette demande, fondée sur les moyens selon lesquels « le loyer du bail renouvelé correspond au dernier loyer du bail expiré » et « l’éradication de la clause d’échelle mobile entraîne, par ricochet, la correction du loyer » ne peut prospérer, dès lors que cette clause est jugée applicable et que la demanderesse ne peut donc plus prétendre à la limitation de son loyer à son montant fixé initialement.

Sur la demande de restitution d’un trop-payé

La locataire sollicite la condamnation solidaire des bailleurs à lui rembourser un trop-perçu de loyers ainsi que de dépôt de garantie dont le montant a été calculé selon la clause d’indexation, de la taxe foncière de l’année 2015 et de frais de relance injustifiés.

La bailleresse conclut au rejet de cette demande, faisant valoir qu’il n’y a pas de loyers et dépôt de garantie trop perçus, que la demande pour la taxe foncière 2015 est prescrite et que les frais de relance sont justifiés au regard des arriérés constatés.

L’ancien article 1235 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout payement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

Selon les anciens articles 1376 et 1377 dudit code, applicables au présent litige, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, la demande de restitution de sommes trop payées depuis le quatrième trimestre 2015 au titre de loyers et dépôt de garantie calculés selon la clause d’indexation n’est pas fondée dès lors que celle-ci a été valablement appliquée sur cette période.

Les frais de relance afférents aux sommes dont la locataire était effectivement débitrice ont été, contrairement à ce qu’elle soutient, légitimement facturés.

Concernant la taxe foncière, s’il est exact que celle-ci était à la charge de la bailleresse selon le bail, il ressort du relevé daté du 26 octobre 2015 adressé à la locataire que la somme appelée à ce titre pour l’année 2015 a été réclamée en octobre 2015, soit plus de cinq ans avant l’introduction de la demande de remboursement à ce titre, qui est donc prescrite en vertu de l’article 2224 du code civil ; cette demande ne peut donc prospérer et sera rejetée.

En conséquence, la demande de remboursement de sommes indues sera rejetée.

Sur la demande de remise de quittances de loyers rectifiées à compter du quatrième trimestre 2015

Compte tenu de ce qui a été jugé ci-avant concernant l’application de la clause d’indexation, il n’y a pas lieu à rectification des quittances de loyers.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice « causé par la collecte de sommes indues »

La demanderesse sollicite la condamnation des bailleurs à lui payer une somme de 20 000 € en réparation d’un « préjudice financier important » causé par une « gestion hasardeuse du contrat de bail pendant 18 ans », exposant que :

— la société GTF lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 août 2020, alors qu’elle avait subi une fermeture administrative ayant engendré une perte de chiffre d’affaires importante, que de nombreux bailleurs accordaient des reports de paiements et des franchises de loyers à leur locataire et qu’elle faisait l’objet à la même époque d’un avis à tiers détenteur de la part du Trésor public,

— la société GTF a manqué à ses obligations professionnelles en ne lui adressant aucun appel de loyer depuis 2021,

— elle a manqué à son devoir de conseil en faisant signer un bail sans mention de la date de la prise d’effet, sans périodicité ni prise d’effet de l’indexation, et en ne faisant pas signer d’avenant pour corriger les carences du premier bail, ni comme elle l’avait annoncé en 2015, ni au cours du renouvellement du bail,

— une gestion plus souple et plus éclairée des intérêts en présence aurait sans doute évité la présente procédure et les fautes dans la gestion du contrat de bail ont mis en grande difficulté sa trésorerie, déjà obérée par le confinement et un contrôle fiscal.

La bailleresse réplique qu’il n’est pas justifié que les difficultés financières de la locataire sont liées au commandement qui lui a été délivré après le confinement, observant que l’avis à tiers détenteur a été délivré en mars 2020, donc pour des dettes bien antérieures, d’autant que l’État est venu au secours des exploitants en les aidant à supporter leurs frais, notamment de loyer, que le gestionnaire de biens du bailleur n’a pas d’obligation de conseil envers le locataire et qu’au contraire, la locataire a fait une économie de loyer résultant du défaut d’application de la clause d’échelle mobile pendant plusieurs années, générant pour elle un manque à gagner.

La société GTF ajoute qu’il n’est pas justifié d’un manquement des consorts [Y] à leurs obligations contractuelles ni d’un préjudice, les bailleurs comme le gestionnaire de biens étant étrangers au confinement et au contrôle fiscal subis par la locataire, laquelle en outre ne saurait lui reprocher un défaut de conseil alors même qu’elle a annulé le rendez-vous qui avait été fixé concernant les modalités du renouvellement.

En vertu de l’ancien article 1147, devenu l’article 1231-1 du code civil, celui qui, par la mauvaise exécution ou l’inexécution de ses obligations conventionnelles, cause un dommage à son cocontractant lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à la partie qui réclame l’indemnisation d’un préjudice de démontrer tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le tribunal observe que la réclamation de la demanderesse est confuse puisqu’elle critique essentiellement la rédaction de la clause d’indexation par la société GTF ainsi que l’absence de correctif et la gestion du contrat de bail pendant dix-huit ans pour conclure à un préjudice financier résultant de la délivrance d’un commandement de payer des loyers dus à l’époque du confinement en 2020.

Elle ne justifie d’ailleurs pas d’un lien entre ce commandement de payer et des difficultés de trésorerie, qu’elle dit « déjà obérée par le confinement et un contrôle fiscal ».

Il est également noté que la clause d’indexation était applicable même en l’absence d’avenant rectificatif et qu’il n’est pas non plus expliqué en quoi le défaut d’émission d’appel de loyers lui a causé un tel dommage.

Force est en tout état de cause de constater qu’elle ne produit aucun élément de preuve permettant de caractériser tant l’existence que le quantum du préjudice financier dont elle demande réparation à hauteur de 20 000 €.

Dès lors, à défaut de démontrer la réunion des conditions d’une indemnisation, sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier ne peut qu’être rejetée.

L’ensemble des demandes pécuniaires de la locataire étant rejeté, il n’y a pas lieu de les assortir d’intérêts capitalisés ; la demande à ce titre sera donc également rejetée.

Sur la demande de garantie de la bailleresse envers la société GTF

Dès lors qu’il n’est pas fait droit aux demandes de la locataire envers ses bailleurs, la demande de garantie par la société GTF est sans objet.

Sur la demande reconventionnelle de la bailleresse envers la locataire

La bailleresse réclame la condamnation de la locataire à lui payer :

— une somme de 23 098,60 € correspondant à la différence entre le loyer effectivement versé sur les cinq dernières années (années 2018 à 2022 incluses) et le loyer exigible actualisé en application de la clause d’échelle mobile,

— une somme de 5 812,63 € correspondant à l’augmentation de la somme versée à titre de dépôt de garantie, d’un montant initial de 11 435 € représentant deux mois de loyer, actualisé en application de la clause d’échelle mobile,

— les intérêts au taux légal produits par ces sommes.

La locataire s’oppose à ces demandes, faisant valoir :

— que la double révision triennale demandée sur le fondement de l’article L.145-39 du code de commerce par la bailleresse et sur le fondement de l’article L.145-38 dudit code par son mandataire est irrecevable et doit être rejetée,

— que la demande de révision triennale formée par lettre du 03 juin 2021 ne pouvait prospérer, puisque fondée sur l’application de la clause d’indexation entachée de nullité,

— qu’au demeurant, la bailleresse fixe le dernier loyer annuel à 37 406,33 € alors que son mandataire demande sa fixation à 33 353,67 € pour la même période,

— que la bailleresse sollicite un double paiement pour la période de 2018 à 2020 pendant laquelle elle s’est acquittée du loyer erroné,

— que la demande de réajustement du dépôt de garantie ne peut davantage prospérer puisqu’elle procède de l’application de la clause d’indexation qui est nulle et que la clause y afférente ne prévoit pas que son montant correspond à deux mois de loyer.

Le tribunal doit préciser, pour la clarté du raisonnement, que la bailleresse ne sollicite que l’application de la clause d’indexation litigieuse, aucune des parties ne réclamant, en réalité, l’application des articles L.145-38 ou L.145-39 du code de commerce, soit une révision à la valeur locative ou selon la variation de l’indice des loyers commerciaux ou encore en raison d’une augmentation ou d’une diminution du loyer fixé de plus du quart par le jeu de la clause d’échelle mobile.

Elle demande simplement l’exécution d’une clause du contrat, comme le prévoit l’ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce, selon lequel « Les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites ».

Sa demande n’apparaît pas en contradiction avec la révision du loyer telle qu’elle résulte d’une demande de révision triennale présentée par lettre du 03 juin 2021, qui aboutit à un loyer annuel de 33 353,67 €, puisque sa demande à hauteur de 37 406,33 € correspond au même calcul, mais en 2023, donc deux ans plus tard.

En outre, il ressort du décompte de calcul des loyers actualisés en application de la clause litigieuse que les variations de l’indice à la baisse ont bien été pris en compte en 2010, 2011, 2013 et 2014.

Il n’est pas fait état d’une quelconque autre inexactitude dans les modalités de calcul de l’application de l’indice détaillées dans la pièce numéro 13 de la bailleresse ni émis de contestation sur le montant des sommes effectivement payées par la locataire, tel qu’il figure dans sa pièce numéro 14.

Il ressort de ces deux pièces un différentiel de 23 098,60 € entre les sommes payées par la locataire au titre du loyer annuel en principal (de 22 870 € par an jusqu’en 2011 inclus, de 30 309,40 € par an de 2012 à 2019 inclus, et de 24 915,30 € par an de 2020 à 2022) et ce qu’elle aurait dû payer à ce titre en application de la clause d’indexation.

Ainsi, il est justifié du bien-fondé de sa demande de paiement de cette somme.

Conformément à sa prétention telle que figurant dans le dispositif de ses conclusions, dans lequel elle n’a pas repris sa demande de fixation du point de départ des intérêts à la date de l’exigibilité de ces sommes, celles-ci produiront des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant de la demande de paiement d’une somme à titre de réajustement du dépôt de garantie, la clause « XIX. – Dépôt de garantie » prévoit le paiement à ce titre par la locataire d’une somme de 11 435 €, montant qui « sera modifié de plein droit dans les mêmes proportions que le loyer et son complément sera exigible à chaque modification dudit loyer ».

Sur ce point, le tribunal corrige d’office l’erreur de plume manifeste de la bailleresse qui soutient que cette somme correspond à deux mois de loyers, alors qu’elle représente en réalité six mois de loyer.

Il est exact, que, comme le fait valoir la locataire, cette clause n’indique pas expressément que le montant du dépôt de garantie correspond à deux mois de loyers (en réalité six mois de loyer) ; toutefois, il est constaté qu’il est d’usage de le chiffrer au montant de plusieurs mois de loyer, que la somme de 11 435 € correspond précisément à six mois de loyers et qu’il est prévu son actualisation automatique dans les mêmes proportions que le loyer à chacune de ses modifications.

Il est donc parfaitement justifié de réajuster son montant pour qu’il corresponde à six mois de loyers actualisés en vertu de la clause d’indexation.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de paiement d’une somme de 5 812,63 € correspondant à son actualisation en 2023 (18 703,16 € – 11 435 €) et déduction faite d’une somme de 1 455,53 € déjà payée à ce titre.

Cette somme produira également des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de la bailleresse envers la société GTF

La bailleresse réclame le paiement d’une indemnité de 32 323,48 € à son mandataire, lui reprochant une négligence l’ayant privée de la perception d’augmentations du loyer en application de la clause d’indexation sur les années 2005 à 2017, qu’elle ne peut plus réclamer à la locataire par l’effet de la prescription quinquennale.

Le gestionnaire de bien lui oppose ;

— que le calcul effectué n’est pas sérieux, le prétendu manque à gagner ne pouvant correspondre à la différence entre le loyer annuel de base et le loyer indexé à la hausse comme s’il n’avait pas augmenté entre 2005 et 2017 et alors que les frais inhérents à la gestion devraient être déduits,

— que le dommage ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir le loyer indexé, la clause litigieuse étant à l’époque du bail parfaitement valable, de sorte qu’il ne peut lui être reproché l’insertion dans le bail de la clause remise en question par la jurisprudence de nombreuses années plus tard.

En vertu des articles 1991 à 1993 du code civil, le mandataire répond des fautes commises dans l’exercice de son mandat et doit rendre compte de sa gestion auprès de son mandant.

Il incombe à celui qui réclame l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Néanmoins, en vertu de son obligation de rendre compte de sa gestion, il appartient au mandataire de justifier du bon accomplissement de sa mission en fournissant tous les éléments afférents.

L’administrateur auquel un mandat de gestion de bien immobilier a été confié a, notamment, une obligation de diligence, devant veiller à la préservation des intérêts de son mandant et s’assurer de réunir toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique et économique des actes accomplis pour son compte.

En l’espèce, il convient de relever que le manque à gagner de la bailleresse, correspondant au différentiel entre les loyers effectivement perçus et ceux qui étaient dus par application de la clause litigieuse, est sans lien avec la question de la validité de la clause.

Son dommage ne saurait s’analyser, comme le prétend sa mandataire, à une perte de chance de percevoir des loyers actualisés, alors qu’il n’y a pas d’incertitude sur leur perception si la clause d’indexation avait été appliquée annuellement.

Par ailleurs, la mandante ne prétend pas que le loyer appelé et payé n’a jamais augmenté entre 2005 et 2017 ; comme elle l’explique justement, le tableau qu’elle produit au soutien de sa prétention, détaillant le calcul du différentiel entre ce qui a été payé et ce qui était dû, tient compte, notamment, de l’augmentation opérée à compter de 2012.

De son côté, la mandataire, qui doit rendre compte de sa gestion, et est donc censée à ce titre justifier des sommes qu’elle a appelées et perçues en exécution de son mandat, ne fait état ni ne justifie aucunement de l’appel et de la perception de sommes différentes.

Il apparaît ainsi qu’elle n’a pas, comme le prévoyait la clause d’indexation, actualisé le loyer appelé annuellement, même lorsque l’indice ne variait qu’à la hausse.

Cette omission constitue une faute dans l’exécution du mandat de gestion qui est à l’origine du dommage subi par la bailleresse qui n’a pas perçu les loyers actualisés et ne peut plus réclamer le différentiel à la locataire, pour sa part couverte par la prescription quinquennale.

Le montant de la somme réclamée est justifié par les éléments fournis, décriés de façon non pertinente, et la société GTF ne fournit pas, comme il lui appartient, de pièce permettant de calculer les frais de gestion qui auraient dû venir en déduction.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation de la société GTF à payer à la bailleresse une somme de 32 323,48 € au titre du manque à gagner résultant du défaut de perception des loyers actualisés.

Sur les demandes accessoires

Dans l’instance opposant la S.A.R.L. [O] PÉNICHOT CRÉATIONS et les consorts [Y], les circonstances de la cause, notamment la nécessité de statuer sur la validité, totale ou partielle, de la clause d’échelle mobile pour déterminer ce qui était dû entre les parties, commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens de l’instance qu’elle a exposés et de rejeter leurs demandes réciproques en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu non plus de faire droit aux demandes de la S.A.R.L. [O] PÉNICHOT CRÉATIONS envers la société GTF au titre de ses frais irrépétibles alors qu’aucune de ses demandes à son encontre n’a prospéré.

En revanche, la société GTF, qui succombe aux prétentions de madame [Y], sera condamnée aux dépens afférents à l’instance engagée à son encontre, ainsi qu’à payer à celle-ci une somme qu’il convient de limiter à 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Il n’y a pas lieu de l’écarter, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, réputé contradictoire et en premier ressort,

JUGE que dans la clause d’indexation du bail du 13 janvier 2004, portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9], est réputée non écrite la stipulation « à la hausse seulement », et que le surplus de ladite clause, permettant ainsi une modification du montant du loyer à la hausse comme à la baisse, reste applicable ;

REJETTE toutes les autres demandes de la S.A.R.L. [O] PÉNICHOT CRÉATIONS, tendant à juger que la clause d’indexation est réputée non écrite dans son intégralité, que le montant du loyer annuel applicable à la date du jugement est de 22 870 € hors taxes et hors charges, à la condamnation des consorts [Y] à lui payer des sommes au titre de trop-perçu de loyer, de dépôt de garantie, de taxe foncière de frais de relance, d’une indemnité pour préjudice financier, à la remise de quittances de loyers rectifiées, au paiement d’intérêts au taux légal avec capitalisation et de condamnation à lui payer des sommes au titre de ses frais irrépétibles ;

CONSTATE que la demande de garantie de madame [U] [I] veuve [Y] envers la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF est sans objet ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [O] PÉNICHOT CRÉATIONS à payer à madame [U] [I] veuve [Y] ;

— une somme de vingt-trois-mille-quatre-vingt-dix-huit euros et soixante centimes (23 098,60 €) correspondant à la différence entre le loyer effectivement versé sur les années 2018 à 2022 incluses et le loyer exigible actualisé en application de la clause d’échelle mobile ;

— une somme de cinq-mille-huit-cent-douze euros et soixante-trois centimes (5 812,63 €) correspondant à l’augmentation de la somme versée à titre de dépôt de garantie, actualisé en application de la clause d’échelle mobile en 2023 ;

DIT que ces deux sommes produiront des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF à payer à madame [U] [I] veuve [Y] une indemnité de trente-deux-mille-trois-cent-vingt-trois euros et quarante-huit centimes (32 323,48 €) au titre du manque à gagner résultant du défaut de perception des loyers actualisés jusqu’en 2017 ;

DIT que dans l’instance opposant la S.A.R.L. [O] PÉNICHOT CRÉATIONS et les consorts [Y], chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés ;

REJETTE la demande de madame [U] [I] veuve [Y] envers la S.A.R.L. [O] PÉNICHOT CRÉATIONS en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF aux dépens afférents à l’instance engagée à son encontre, ainsi qu’à payer à madame [U] [I] veuve [Y] une somme de quatre-mille euros (4 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 19 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA