TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 1]

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[Localité 2]

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REFERENCES : N° RG 26/00508 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4OSJ

Minute : 26/00201

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

représentée par Monsieur [B] [U], muni d’un pouvoir

C/

Madame [E] [N] épouse [Z]

Monsieur [X] [I] [P]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Madame [E] [N] épouse [Z]

Monsieur [X] [I] [P]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 02 Avril 2026

Jugement réputé contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 02 Avril 2026 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant [Adresse 2]

représentée par Monsieur [B] [U], muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [E] [N] épouse [Z], demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [X] [I] [P], demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 octobre 2006, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OPH MONTREUILLOIS a donné à bail à Madame [E] [N] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) n°148 situé au [Adresse 5] [Localité 1].

Par acte de mariage du 15 février 2013 Madame [E] [N] a épousé Monsieur [X] [I] [P] qui est devenu cotitulaire dudit bail.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OPH MONTREUILLOIS a fait signifier à Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z], par acte d’huissier en date du 30 juillet 2025, un commandement de payer la somme de 1.347,93 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 25 juillet 2025, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 12 décembre 2025 et 22 décembre 2025, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OPH MONTREUILLOIS a fait assigner respectivement Madame [E] [N] et Monsieur [X] [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu des clauses résolutoires insérées au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relatives au paiement des loyers et charges et à la souscription d’une assurance locative, et en conséquence, résilier le bail,ordonner la libération des lieux, et celle de tous les occupants de leur chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique si besoin,condamner Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] solidairement à lui payer les sommes suivantes :3.637,90 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mois de ……. ,les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2026.

L’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OPH MONTREUILLOIS, régulièrement représenté, a actualisé sa créance à la somme de 4370,31 euros, échéance du mois de mois de janvier 2026 comprise, selon décompte en date du 30 janvier 2026.

Monsieur [X] [I] [P], cité selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [E] [N] épouse [Z] comparant en personne, explique sa situation financière et sollicite des délais de paiement. Elle est d’accord avec le montant de la dette. Elle dispose d’un contrat de travail à durée indéterminée en tant qu’agent des finances publiques. Elle reprend le travail le 3 février 2024 suite à un congé longue durée et va avoir un salaire de 2.400 euros par mois ainsi que bénéficier d’une aide de son travail de 3.000 euros. Elle a trois enfants à charge et ils sont cinq à occuper le logement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 avril 2026.

Par note en délibéré autorisée et reçue le 19 mars 2026 l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OPH MONTREUILLOIS, actualise sa créance à la somme de 5.828,43 euros, échéance du mois de février 2026 comprise, selon décompte en date du 19 mars 2026 et abandonne sa demande d’acquisition de la clause résolutoire relative à la souscription d’une assurance locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 3] par la voie électronique le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la CAF le 5 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2025 et 22 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] le 25 juillet 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 septembre 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 10 octobre 2006 à compter du 26 septembre 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [N] épouse [Z] comparant, est d’accord avec la dette. Elle s’engage à l’audience de procéder à un versement de la somme de 3.000,00 dans les prochains jours. La note en délibéré autorisée le 19 avril 2025 indique une absence de versement depuis novembre 2025.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] étant sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] lui doivent la somme de 5.828,43 euros, échéance du mois de février 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés en date du 19 mars 2026 et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 5.828,43 euros.

Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 26 septembre 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le DATE BAIL entre l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS et Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] concernant l’appartement n°148 situé au [Adresse 6], [Localité 2] sont réunies à la date du 26 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 5.828,43 euros (décompte incluant la mensualité de février 2026), correspondant à l’arriéré de loyers en date du 19 mars 2026, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 19 mars 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] [P] et Madame [E] [N] épouse [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

Le greffier, La juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 26/00508 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4OSJ

DÉCISION EN DATE DU : 02 Avril 2026

AFFAIRE :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

C/

Madame [E] [N] épouse [Z]

Monsieur [X] [I] [P]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires