N° RG 24/00500 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CU3Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00500 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CU3Z

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Madame [D] [K], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 6]

Non comparants, représentés par M^e Paul GOASDOUE, avocat au barreau d’ALENCON

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 1]

Non comparant, représenté par M^e Christine HILAIRE, avocat au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2024-2349 du 03/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 17 Octobre 2024

Première audience : 20 Décembre 2024

DÉBATS

Audience publique du 05 Septembre 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 6 août 2010 , Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] ont donné à bail à Monsieur [E] [X] un logement situé [Adresse 2], d’une surface habitable mentionnée de 10m2, moyennant un loyer mensuel de 250,00 euros révisable annuellement et 23,00 euros de charges locatives.

Faisant suite à un rapport du directeur général de l’Agence régional de santé en date du 24 octobre 2023, le préfet de l’Orne a, par arrêté d’insalubrité en date du 23 janvier 2024, interdit définitivement le logement à l’habitation au regard du danger constitué par son défaut de hauteur sous plafond et sa surface habitable insuffisante.

Par décision du 28 mars 2024, la Commission de médiation a attribué un nouveau logement à Monsieur [E] [X] à compter du 28 juin 2024.

Monsieur [E] [X] s’étant maintenu dans les lieux, Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] ont, par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024 , fait assigner Monsieur [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail et ordonner son expulsion outre la fixation d’une indemnité d’occupation et l’octroi de dommages et intérêts.

L’affaire a été évoquée pour la première fois le 20 décembre 2024 et, après plusieurs renvois, a été débattue à l’audience du 5 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

À l’audience, Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z], représentés par leur Conseil, reprennent les demandes contenues dans leurs dernières conclusions et demandent au juge de :

— Ordonner la résiliation du contrat de bail à compter du 28 juin 2024 ;

— Condamner Monsieur [E] [X] à leur payer la somme de 1 000,00 euros au titre de leur préjudice matériel et moral ;

— Condamner Monsieur [E] [X] à leur payer la somme de 1 800,00 euros au titre des 6 mensualités d’indemnité d’occupation privative du logement sur la période du 28 juin 2024 au 10 janvier 2025 ;

— Débouter Monsieur [E] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Monsieur [E] [X] à leur payer la somme de 2 200,00 euros sur le fondement de l’artile 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [E] [X] aux entiers dépens.

À l’appui de leurs demandes en résiliation et indemnité d’occupation, Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] exposent que Monsieur [E] [X] s’est maintenu dans le logement jusqu’au 10 janvier 2025 en dépit de la solution de relogement. Ils font valoir qu’en application des dispositions de l’article L521-2 II et L521-3-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de bail du logement frappé d’insalubrité est résilié à compter de l’exécution de l’obligation de relogement caractérisée par l’obtention effective d’un nouveau logement ou par l’émission de trois offres de relogement refusée par le locataire. Ils ajoutent que l’occupant qui se maintient dans le logement en dépit de l’offre de relogement est de mauvaise foi, redevable à ce titre d’une indemnité d’occupation, et que dès lors, Monsieur [E] [X] ayant accepté l’offre de relogement le 28 juin 2024, est tenu de 6 mensualités jusqu’à son départ le 10 janvier 2025.

Au soutien de leurs demandes indemnitaire de 1 000,00 euros (1 115,20 euros dans leurs motifs), les demandeurs font en outre valoir que Monsieur [E] [X] est tenu de répondre des dégradations locatives sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils exposent que le logement était dans un état « bon » ou « moyen » dans l’état des lieux d’entrée et que l’indécence du logement au regard de la surface habitable ne justifie pas les dégradations, pas plus que l’infiltration n’explique les impacts, trous, tags taches et arrachage du balatum, les bailleurs ayant dû en outre passer du temps à l’enlèvement des encombrants et subir les invectives de leur locataire.

Pour s’opposer à l’indemnisation sollicitée au titre du trouble de jouissance, Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z], invoquant les articles 1719 et 1353 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, font valoir que le préjudice de jouissance s’indemnise au moyen d’une réduction de loyer ou par la suspension totale du loyer et qu’il incombe au locataire d’apporter la preuve du paiement de ses loyers. Ils exposent que le dernier versement de loyer du locataire datant du 17 mars 2016, Monsieur [E] [X] a ainsi bénéficié de 9 années de logement gratuit et que l’indemnisation d’un préjudice de jouissance constituerait une double indemnisation et alors que les APL perçues par eux ne couvraient pas la totalité du loyer et ont dues être remboursées à la CAF à hauteur de 2 870,00 euros. Ils contestent par ailleurs avoir menti sur la surface habitable et se prévalent des décisions du pôle social du tribunal judiciaire d’Alençon et du tribunal administratif de Caen suite à l’abandon de la qualification de fraude par la Caisse d’Allocation Familiales.

Contestant le préjudice du locataire au titre de la consommation d’électricité, les demandeurs soutiennent que l’attestation produite ne confirme aucune fraude et que le défendeur ne justifie pas des quantités de kilowattheure générées par les parties communes. Ils ajoutent que les factures d’électricité produites ne permettent ni d’identifier une aggravation des consommations et que la demande est excessive dès lors que les installations électriques des parties communes ne représentent que 4 lampes dans le couloir d’entrée avec système d’allumage et extinction automatique.

Les demandeurs contestent également tout préjudice au titre de la destruction de biens personnels du locataire, faisant valoir qu’aucun justificatif n’est produit et alors que Monsieur [E] [X] a laissé à ses bailleurs un logement « à l’état de véritable décharge » en délaissant une multitude d’encombrants.

En défense, Monsieur [E] [X], représenté par son Conseil et reprenant ses dernières conclusions, demande au juge de :

— Condamner Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] à lui payer les sommes de :

10 000,00 euros au titre du préjudice de jouissance ; 4 500,00 euros en remboursement de la fraude électrique ;170,00 euros au titre du remboursement de la caution ;1 000,00 euros au titre des meubles et objets détruits par les infiltrations d’eau dans le logement ;- Débouter Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] à la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

— Les condamner aux entiers dépens ;

— Dire que la décision a intervenir est exécutoire de plein droit.

Contestant devoir une quelconque indemnité d’occupation, Monsieur [E] [X] fait valoir qu’aucune indemnisation ne peut être réclamée pour un logement indécent qui ne peut plus être mis en location ce qui se trouve toujours être le cas en septembre 2025.

Le défendeur conteste par ailleurs le préjudice matériel et moral allégué par Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] exposant que l’immeuble doit être rénové compte tenu de sa dangerosité et que les dégradations sont dues aux infiltrations dans les lieux loués. Il ajoute que ses invectives sont justifiées au regard de l’inaction de ses bailleurs.

À l’appui de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, Monsieur [E] [X] invoque l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’indécence du logement faisant valoir que les bailleurs n’ont jamais entretenu le clos et le couvert. Il se prévaut du rapport de l'[Localité 5] et expose que par sa nature et sa configuration, moins de 9m2 et hauteur de 2m20, le logement constituait un danger pour sa santé et sa sécurité, que la toiture fuyait et que l’humidité s’est infiltrée dans les lieux abîmant meubles et objets. Il considère que les bailleurs ont menti sur la surface habitable lors de l’entrée dans les lieux et conteste la gratuité du logement dès lors que les bailleurs ont perçu les versements de la CAF. Il chiffre sa demande à 10 000,00 euros représentant 3 ans de loyer compte tenu de son préjudice tant physique que psychologique.

Sur sa demande au titre de la fraude électrique, Monsieur [E] [X] fait valoir que les parties communes étaient branchées sur son compteur et que son préjudice s’élève à 4 500,00 euros correspondant aux sommes réglées aux fournisseurs d’électricité.

Monsieur [E] [X] fait également valoir que les infiltrations d’eau générées par les désordres affectant la toiture ont détruit sa télévision, son ordinateur et ses vêtements pour un préjudice estimé à 1 000,00 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL ET L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’article L. 521-2 du code de construction et de l’habitation, pris dans sa version en vigueur du 1er juillet 2021 au 11 avril 2024, soit au moment de la notification de l’arrêté, prévoit que «I. […] Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. […]

III – Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par la déclaration d’insalubrité ou l’arrêté de péril.

Une déclaration d’insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L. 521-3-2.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait ».

Il ressort de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, pris dans sa version applicable en l’espèce, que «II – Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités".

Aux termes des dispositions de l’article L. 521-3-2 du même code, pris dans sa version applicable en l’espèce, «VII – Si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant ».

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

En l’espèce, il est constant que par arrêté en date du 23 janvier 2024, le Préfet de l’Orne a déclaré que le logement loué par Monsieur [E] [X] sis [Adresse 3], propriété de Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z], était impropre à l’habitation et a prononcé une interdiction définitive d’occupation.

Dès lors il convient de faire application des dispositions de L521-2 III en vertu duquel le contrat de bail cesse de produire ses effets à son terme ou au départ du locataire et au plus tard à la date limite fixée par la déclaration d’insalubrité.

L’arrêté d’insalubrité du 23 janvier 2024 prévoit, en son article 2 que l’interdiction définitive à l’habitation prend effet dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêté, et en son article 1er que les bailleurs sont tenus de procéder au relogement de l’occupant actuel dans le même délai, et dans les conditions prévues aux articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

La date de notification de l’arrêté au bailleur n’est pas produite. Toutefois, la lettre de notification de la préfecture étant datée du 24 janvier 2024, elle a nécessairement été reçue dans le mois. Rien dans le dossier ne laisse supposer un retard sur ce point.

Aussi et par application de l’article L 521-2 III du code de la construction et de l’habitation, même s’il perdure une obligation de relogement à la charge du bailleur, faute de terme du contrat ou de départ du locataire avant l’expiration du délai d’un mois, le bail a pris fin à une date pouvant être fixée au 28 février 2025 et il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail qui se trouve sans objet.

En outre si les dispositions de l’article L. 521-3-2 VII du code de la construction et de l’habitation, permettent la résiliation du droit d’occupation, elles ne sauraient s’appliquer en l’espèce dès lors que les demandeurs ne justifient pas des trois refus de relogement par le locataire et alors qu’en tout état de cause, l’occupant a quitté les lieux.

Par conséquent, le bail ayant déjà pris fin par l’effet de la loi, et l’occupant ayant quitté les lieux, la demande tendant à voir ordonner la résiliation du bail au 28 juin 2024, devenue sans objet, doit être rejetée.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] sollicite une indemnité d’occupation à compter du 28 juin 2024, date à laquelle Monsieur [E] [X] a obtenu une solution de relogement.

En application de l’article L521-2 précité, en cas d’arrêté d’insalubrité, aucun loyer ni indemnité d’occupation n’est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêt, soit en l’espèce, à compter du 1er février 2024 dès lors que la lettre de notification a été adressée par lettre du 24 janvier 2024.

S’agissant d’une interdiction définitive d’habiter, la cessation du paiement du loyer ou de l’indemnité d’occupation intervient sans limitation de durée.

Il résulte toutefois des pièces versées au dossier et des déclarations des parties qu’un logement a été attribué par la Commission de médiation à Monsieur [E] [X] le 28 juin 2024. Le contrat de bail ayant été signé sans délai par ce dernier, ainsi qu’il résulte du mail du Centre Communal d’Action Social en date du 1er juillet 2024, il a donc accepté le logement.

Il résulte du procès-verbal de reprise des lieux du 10 janvier 2025, visant des attestations de libération du logement et de restitution des clefs signées par Monsieur [E] [X] le 2 janvier 2025, que ce dernier n’a effectivement quitté le logement que le 2 janvier 2025.

Il n’apporte aucun justificatif à son maintien dans les lieux jusqu’à cette date.

Dès lors, il ne saurait être considéré comme occupant de bonne foi et son droit d’occupation sans contrepartie du logement frappé d’insalubrité a pris fin à la date du 28 juin 2024.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation sans droit constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et son indisponibilité pour le bailleur.

Si effectivement le logement était à cette date inhabitable et ne peut être remis en location, pour autant le propriétaire a intérêt à pouvoir disposer de son bien pour en jouir personnellement ou pour y faire les travaux nécessaires, étant précisé que Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] justifient d’une autorisation de travaux et de devis.

Toutefois, l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée à la valeur du loyer, 300,00 euros au jour de l’arrêté, alors que le logement sous comble a été déclaré inhabitable compte tenu de sa hauteur sous plafond et de sa surface inférieur à 10m2 (4m2 habitable). Il ressort en outre du rapport de l'[Localité 5] en date du 24 octobre 2023 que le logement présente un dispositif de ventilation défaillant et inefficace, un système de chauffage inadapté, un défaut de planéité du plancher et une installation électrique non sécurisée.

Au regard de ces éléments, compte tenu de la surface habitable et de l’état du logement, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 60,00 euros mensuelle, soit une somme totale due de 364,00 euros au titre de l’occupation du 1er juillet 2024 au 2 janvier 2025.

II. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRES DE Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] AU TITRE DU PRÉJUDICE MATÉRIEL ET MORAL

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».

Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987.

Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent aux termes de leur dispositif, la somme de 1 000,00 euros au titre de la présence d’impact et trou dans les cloisons, tags, tâches de graisse de cuisson et arrachage du balatum, outre le temps passé à procéder à l’enlèvement des encombrants, et le préjudice moral du fait des invectives de leur locataire.

Monsieur [E] [X] a occupé le logement pendant près de 15 années.

L’état des lieux d’entrée mentionne que les murs, à l’exception de ceux de la pièce principale qui sont en état « bon », sont jaunis ou usagés.

Compte tenu de la durée de vie des peintures qui ne peut excéder 10 ans, de la durée de location et de l’état des murs, il ne saurait être fait droit à une indemnisation à ce titre.

Il en est de même pour le remplacement du ballatum, étant précisé que les demandeurs ne produisent aucun justificatif du coût des reprises sollicités.

Au surplus, aucun état des lieux de sortie n’a été établi. La seule production de photographies, non datées et ne permettant pas de faire le lien avec le local loué ne pouvant suffire à rapporter la preuve des dégradations invoquées.

Il convient encore d’ajouter que s’agissant du désencombrement, le procès-verbal de reprise des lieux établi par commissaire de justice mentionnant un « logement vide de tous meubles et affaires personnelles ayant pu appartenir au locataire », et aucun état des lieux de sortie n’ayant été dressé, il ne saurait être accordé d’indemnisation à ce titre.

Pour le surplus, Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] ne justifient pas du préjudice moral invoqué.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande indemnitaire au titre du préjudice matériel et moral non établi.

III. SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DE MONSIEUR [X]

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

Monsieur [E] [X] sollicite l’octroi d’une somme de 10 000,00 euros représentant l’équivalent de 3 ans de loyer compte tenu de son préjudice tant physique que psychologique.

Selon l’article 1719 du code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;»

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants (étanchéité à l’air et à l’eau, aération suffisante et éclairage naturel ); certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents (en particulier eau potable) ; des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Il appartient au locataire de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

Par ailleurs, en vertu de l’article 6b) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation, laquelle n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

En l’espèce, comme énoncé précédemment, l’arrêté préfectoral du 23 janvier 2024 retient que le local présente un caractère impropre à l’habitation du fait du défaut de hauteur sous plafond et d’une surface habitable insuffisante pour être uniquement de 4m2 ainsi qu’il ressort du rapport de l'[Localité 5]. L’arrêté retient également que le logement constitue un danger pour la santé et la sécurité physique des occupants compte tenu des risques de pathologies, notamment maladies pulmonaires, asthme et allergies, d’atteinte à la santé mentale et de survenue d’accidents.

Le rapport de l'[Localité 5] en date du 24 octobre 2023 relève par ailleurs un dispositif de ventilation défaillant et inefficace, un système de chauffage inadapté, une installation électrique non sécurisée et un défaut de planéité du plancher. L’attestation de Monsieur [G] produite par le défendeur confirme par ailleurs les problèmes d’humidité du logement.

Ainsi, la preuve est apportée de l’indécence du logement mis à disposition et du préjudice de jouissance subi par Monsieur [E] [X].

La situation d’insalubrité résulte principalement de la surface habitable du logement. Elle se trouve donc inhérente à la configuration-même du local, ce que les bailleurs ne pouvaient ignorer en leur qualité de propriétaires, et ne résulte pas de causes survenues ou révélées postérieurement. Au demeurant, il importe peu que les bailleurs aient ou non été de mauvaise foi, l’absence de conformité du logement aux normes du logement décent constituant un fait objectif qui engage la responsabilité du bailleur même sans autre faute.

Compte tenu des éléments sus-visés, le préjudice de jouissance peut être évalué à une somme de 240,00 euros mensuelle.

Toutefois, il ressort des déclarations concordantes des parties que Monsieur [E] [X] n’a procédé à aucun règlement de loyer ni de charges depuis 2016, et ce sans y avoir été autorisé.

Sur les trois années sollicitées, son préjudice de jouissance se trouve ainsi compensé par l’économie réalisée de non règlement de loyer et de charges, uniquement toutefois pour les périodes auquel ce loyer était dû.

Son préjudice est ainsi intégral du 1er février 2024, date à laquelle le loyer a cessé d’être dus en application de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation) à fin juin 2024 date à laquelle une solution de relogement lui a été acquise.

Dès lors, son préjudice de jouissance sera fixé à la somme de 1 200,00 euros (240,00 euros x 5 mois).

Sur la demande d’indemnisation au titre du mobilier :

Monsieur [E] [X] sollicite une somme de 1000,00 euros au titre de ses objets personnels détruits par les infiltrations d’eau dans le logement.

Il résulte du rapport de l'[Localité 5] que si des traces d’infiltration n’ont pu être identifiées à l’intérieur du bâtiment, des traces d’écoulement sur la façade signe d’un défaut d’étanchéité sont relevées ainsi que des traces d’écoulement sur le mur intérieur du logement au niveau de la fenêtre du toit. Le rapport conclut à une absence de ventilation suffisante, à un chauffage inadapté et à défaut d’aération.

Monsieur [L] [G] atteste par ailleurs avoir personnellement constaté l’absence d’isolation, le défaut d’étanchéité du velux avec infiltration d’eau dans l’appartement, la moisissure ayant affecté les vêtements et les meubles, et la perte du téléviseur en raison de l’humidité.

Il résulte de ses éléments que se trouve rapporté la preuve du défaut d’isolation du logement, dont la faute incombe aux propriétaires bailleurs, et de la dégradation de biens appartenant au locataire.

Si Monsieur [E] [X] ne produit pas les justificatifs et factures de ces biens personnels, il n’en demeure pas moins que le juge qui constate un dommage à l’obligation d’en évaluer l’étendue et de le réparer (Civ. 1ère, 19 avril 2023, n°22-14.376).

Dès lors, il sera attribué à Monsieur [E] [X] une indemnité qu’il convient de fixer à la somme de 500,00 euros.

Sur la demande d’indemnisation au titre d’une surconsommation d’électricité

Monsieur [E] [X] sollicite la somme de 4 500,00 euros au titre d’une surconsommation d’électricité compte tenu du branchement des parties communes sur son compteur d’électricité.

Monsieur [E] [X] ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

En vertu de l’article 1302 du code civil, « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

La charge de la preuve de l’indu pèse sur le demandeur à l’action en répétition.

En l’espèce, il ressort de l’attestation de l’intervenant social [N] [V] en date du 8 février 2025 que ce dernier a constaté le 25 mai 2022 que le tableau général dédié aux parties communes était inactif et que les installations électriques de ces dernières devenaient inopérantes lorsque Monsieur [E] [X] disjonctait son tableau électrique personnel. Pour autant, il résulte également de cette attestation que le technicien d’ENEDIS n’a pas constaté de fraude sur le compteur de Monsieur [E] [X].

Par ailleurs, Monsieur [E] [X] n’apporte aucun élément permettant de dater le prétendu raccordement à son tableau. Il n’indique ni ne justifie les consommations afférentes aux parties communes se contentant de solliciter une somme fixée forfaitairement à 4 500,00 euros qu’il indique étant la somme totale qu’il aurait réglé au fournisseur d’électricité entre 2011 et 2024.

Les factures produites ne couvrent toutefois pas toute la période considérée et il ne justifie pas des sommes effectivement réglées sur cette période, étant précisé que la fiche de renseignement du 7 mars 2025 mentionne un dernier règlement en 2023 et un arriéré dû en 2025 de 689,48 euros.

Par ailleurs, Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] indiquent, sans être contredit, que les installations électriques des parties communes ne représentent en réalité que 4 lampes avec système d’extinction automatique ce qui ne peut justifier les sommes sollicités par Monsieur [E] [X].

Il ressort encore de l’analyse des consommations de Monsieur [E] [X] qu’il n’y a pas eu d’aggravation de la consommation entre 2011 et 2024 et qu’en tout état de cause il est tenu, à hauteur de sa part, des charges communes.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [E] [X] ne rapporte pas la preuve de l’indu dont il sollicite répétition, ni dans son principe ni dans son montant, et qu’il sera dès lors débouté de sa demande.

Sur le remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 170,00 euros :

Il résulte du contrat de bail et de l’attestation du bailleur en date du 6 août 2010 que Monsieur [E] [X] s’est acquitté du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux.

Le dépôt de garantie vise à garantir le paiement des sommes dues aux bailleurs à l’expiration du bail.

S’il ressort des éléments du dossier que Monsieur [E] [X] ne s’est pas acquitté de ses loyers à compter de 2016, pour autant, aucune demande en paiement n’est formé à son encontre à ce titre de sorte que le dépôt de garantie doit être restitué, dans la limite de la somme de 170,00 euros sollicitée.

******

Il résulte de ce qui précède que :

Monsieur [E] [X] est tenu envers Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] de la somme de 364,00 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 1er juillet 2024 au 2 janvier 2025.

Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] sont tenus envers Monsieur [E] [X] des sommes suivantes :

—  1 200,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  500,00 euros au titre des dégâts matériels ;

—  170,00 euros au titre du dépôt de garantie.

Compte tenu de la connexité des dettes, il convient d’ordonner la compensation des créances et en conséquence, de condamner Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] à payer à Monsieur [E] [X] la somme de 1 506,00 euros.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par ailleurs, l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique dispose que : « Les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z], tenus aux dépens, seront condamnés à payer à Monsieur [E] [X], une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1 200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Il convient de débouter Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] de leur demande corrélative fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu d’ordonner la résiliation du contrat de bail conclu le 6 août 2010 entre Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] d’une part, et Monsieur [E] [X] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] ;

DIT que Monsieur [E] [X] est tenu envers Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] à une indemnité d’occupation pour la période du 1er juillet 2024 au 2 janvier 2025 d’un montant de 60,00 euros par mois, soit une somme totale due de 364,00 euros ;

DIT que Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] sont tenus envers Monsieur [E] [X] à une somme de 1 200,00 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

DIT que Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] sont tenus envers Monsieur [E] [X] à une somme de 500,00 euros au titre des dégâts matériels ;

DIT que Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] sont tenus envers Monsieur [E] [X] à une somme de 170,00 euros au titre du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation des créances ;

En conséquence,

CONDAMNE Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] à payer à Monsieur [E] [X] la somme de 1 506,00 euros.

REJETTE la demande de Monsieur [E] [X] au titre des consommations électriques ;

CONDAMNE Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] à payer à Monsieur [E] [X] la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

REJETTE la demande formée par Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [K] et Monsieur [C] [Z] aux dépens de l’instance,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION