TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/12024 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2J5D

N° de MINUTE : 26/00016

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société EVAM- GID, SAS

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître [G], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

S.C.I. B.R IMMO

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame ahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. B.R IMMO est propriétaire des lots n°1 et 7 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93).

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société EVAM-GID, a fait assigner la S.C.I. B.R IMMO aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la SCI B.R IMMO, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société EVAM-GID, la somme totale de 17.014,03 euros, correspondant à :

· 16.678,03 euros à titre principal, charges arrêtées au 2 décembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 juin 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

· 336 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER la SCI B.R IMMO, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société EVAM-GID, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la SCI B.R IMMO, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société EVAM-GID, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la SCI B.R IMMO, aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. B.R IMMO, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. B.R IMMO au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la S.C.I. B.R IMMO n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2025 et fixée à l’audience du 5 novembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. B.R IMMO;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 février 2022 et 4 septembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 4 septembre 2023 au 4 mars 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2022 et le 2 décembre 2024 a été de 28 941,75 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 12 263,72 euros.

Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. B.R IMMO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 678,03 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 décembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 20242 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 13 juin 2024, date de la mise en demeure notifiée à la S.C.I. B.R IMMO, sur la somme de 16 006,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 336 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 21 janvier 2022 ainsi que de mises en demeure notifiées selon ces mêmes modalités les 22 avril 2022, 19 octobre 2022, 17 novembre 2022, 18 janvier 2023 et 14 février 2023.

Cependant, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à ces dates, seul à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification, il ne peut être fait droit à ces demandes. Ces mises en demeure effectuées par le syndic en lettre recommandée avec avis de réception ont été facturées pour deux d’entre elles au prix unitaire de 36 euros tandis que les deux autres ont été facturées au prix unitaire de 96 euros, sans que rien ne permette de déterminer les raisons d’un tel écart, ledit contrat n’étant pas versé.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, la S.C.I. B.R IMMO paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la S.C.I. B.R IMMO a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Sa carence est d’autant plus injustifiée que la S.C.I. B.R IMMO, qui n’est pas domiciliée dans ses lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation lui a été signifiée, a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. B.R IMMO, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. B.R IMMO sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, faute de justifier les 3 000 euros sollicités à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.I. B.R IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société EVAM-GID, la somme de 16 678,03 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 décembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 20242 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 16 006,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société EVAM-GID, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.C.I. B.R IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société EVAM-GID, la somme de 1 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. B.R IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société EVAM-GID, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. B.R IMMO aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 14 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT