MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/03780 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TMQP

AFFAIRE : S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES es qualité de mandataire judiciaire de l’EURL [R] et de Monsieur [Z] [R] C/ S.A.S. MJ SCOOTER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES es qualité de mandataire judiciaire de l’EURL [R] et de Monsieur [Z] [R], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice ROMEO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,

M^e Chrystel GOMBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant,

DEFENDERESSE

S.A.S. MJ SCOOTER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Serge BOUGANIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0106

Clôture prononcée le : 05 décembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 05 mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 juillet 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 29 juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 2 septembre 2009, M. [Z] [R] a donné à bail commercial à la SARL Marvel Road Imagination un local sis [Adresse 3].

Le bail a été rédigé par l’agence Century 21 IMMOBILIERE CHARLES V, mandataire de M. [R].

Selon acte sous seing privé en date du 6 septembre 2010, la Société MARVEL ROAD IMAGINATION a, à son tour, cédé son droit au bail à la SOCIÉTÉ INTERNATIONALE DE DIFFUSION, qui l’a à son tour cédé à la S.A.S. MJ SCOOTER.

Par arrêté en date du 19 avril 2013, la mairie de [Localité 7] a fait injonction à la S.A.S. MJ SCOOTER de mettre fin aux nuisances olfactives occasionnées aux résidents de l’immeuble par son activité, en assurant notamment une ventilation des lieux et une extraction des gaz d’échappement.

Le 2 juillet 2013, la S.A.S. MJ SCOOTER a mis en demeure M. [R] de réaliser ces travaux.

Le 4 mars 2014, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— condamné M. [R] à faire réaliser les travaux permettant à la S.A.S. MJ SCOOTER d’exercer son activité de réparation de scooters sans contrevenir à l’arrêté du 19 avril 2013 ;

— dit qu’à défaut de réaliser ces travaux dans un délai de trois mois, il devra payer à la S.A.S. MJ SCOOTER une astreinte journalière de 100 euros par jour de retard ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M. [R] a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt rendu le 10 mai 2017, la Cour d’appel de [Localité 6] a :

— prononcé la nullité du bail en date du 2 septembre 2009 pour défaut de délivrance du bien loué ;

— condamné M. [Z] [R] à restituer à la S.A.S. MJ SCOOTER la somme de 101 870,79 euros du chef des loyers indûment versés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1154 du Code civil outre celle de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dit que la S.A.S. MJ SCOOTER devra restituer les locaux à M. [Z] [R] dans les deux mois suivant la signification de la présente décision ;

— débouté la S.A.S. MJ SCOOTER de ses autres demandes,

— condamné M. [Z] [R] à payer à la S.A.S. MJ SCOOTER la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamné M. [Z] [R] aux entiers dépens d’appel.

Par jugements du 4 octobre 2017 puis du 22 novembre 2017, le Tribunal de Commerce de Châteauroux a prononcé la liquidation judiciaire de l’Eurl [R] et a étendu la procédure à M. [Z] [R]. La S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES a été désigné mandataire liquidateur des deux.

Par acte du 19 avril 2018, la société LES CAILLOUX GRIS a acquis les actions de la société IMMOBILIERE CHARLES V détenues par Monsieur [T] [O], Madame [M] [O] et la HOLDING CHARLES V.

Par acte d’huissier délivré le 17 mai 2022, la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES, es qualité de mandataire judiciaire de l’EURL [R] et de M. [Z] [R], a fait assigner la société IMMOBILIERE CHARLES V devant le tribunal judiciaire de Créteil en responsabilité contractuelle. Cette procédure a été enrôlée sous le n°RG 22/3781.

Suivant assignation délivrée par huissier le 19 mai 2022, la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES, es qualité de mandataire judiciaire de l’EURL [R] et de M. [Z] [R] a attrait la S.A.S. MJ SCOOTER devant le tribunal judiciaire de Créteil en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 22/03780.

Suivant assignation délivrée par huissier le 14 février 2023, la société IMMOBILIERE CHARLES V et la SAS LES CAILLOUX GRIS ont attrait M. [T] [O] et Mme [M] [O] devant le tribunal judiciaire de Créteil afin qu’ils les garantissent de toute condamnation. L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 23/1191.

Par ordonnance du 9 mars 2023, l’affaire n°RG 23/1191 a été jointe à l’affaire n°RG 22/03781.

Par ordonnance du 19 décembre 2023, l’affaire n°RG 22/3781 a été jointe à l’affaire n°RG 22/03780.

Plusieurs procédures d’incidents ont déjà été tranchées par le juge de la mise en état.

Dans l’affaire n°22/3781, saisi par conclusions d’incident du 28 septembre 2022 par la société IMMOBILIERE CHARLES V, par ordonnance du 16 décembre 2022, le juge de la mise en état a dit que l’action intentée par la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES n’était pas prescrite et a condamné cette dernière à communiquer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 4 mars 2014.

Dans l’affaire n°22/3780, saisi par conclusions d’incident du 25 mai 2023 par la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES, par ordonnance du 17 octobre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de désignation d’un expert aux fins de chiffrer les dégâts subis dans le local loué.

Dans cette même affaire, saisi par conclusions d’incident du 10 juin 2024 par M. [T] [O] et Mme [M] [O], par ordonnance du 3 octobre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la disjonction des affaires enrôlées sous les n° RG 22/3780 et RG 22/3781, dont la jonction avait été ordonnée le 19 décembre 2023.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 novembre 2024, la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES a demandé à la juridiction, au visa des articles 1104, 1137, 1231-1, 1991 et 1992 du Code civil, de :

« RECEVOIR Maître [K] [I] en tant que membre de la SAS [X]-[I] et ASSOCIES et agissant es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de l’EURL [R] et de Monsieur [R] en ses demandes, fins et conclusions et l’en dire bien fondé,

IN LIMINE LITIS

DEBOUTER la société MJ SCOOTER de toutes ses demandes, fins et conclusions,

FIXER une indemnité d’occupation pour les locaux occupés par la société MJ SCOOTER sans droit ni titre et sis [Adresse 3], de 1700 euros par mois à compter de février 2015 jusqu’au 31 décembre 2024, soit 119 mois pour un total de 202.000 euros (à la date des présentes et à parfaire)

INDEXER ladite indemnité d’occupation sur l’indice du coût de la construction dont l’indice de référence est celui du 1er trimestre 2009, soit 1503,

CONDAMNER la société MJ SCOOTER à payer l’indemnité d’occupation ainsi fixée et indexée à compter du mois de février 2015 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

ORDONNER l’expulsion sans délais desdits locaux de la société MJ SCOOTER,

ASSORTIR ladite expulsion d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

ACCORDER le concours de la force publique à cette fin,

CONDAMNER la société MJ SCOOTER à payer :

—  5.093 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de la clause pénale de mars 2011 à janvier 2015,

—  9.250 euros au titre de la perte de la clause pénale de février 2015 au 31 mars 2024 (montant à parfaire à la date du jugement à venir et après indexation de l’indemnité d’occupation),

—  7.420 euros de frais d’administration judiciaire,

—  150.000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de la valeur vénale du bien,

—  150 000 euros au titre des préjudices moraux subis par Monsieur [R],

—  150 000 euros au titre des préjudices financiers subis par Monsieur [R] du fait de la liquidation judiciaire,

CONDAMNER la société MJ SCOOTER à payer la somme de 150.000 euros à Monsieur [R] en indemnisation des préjudices matériels causés par sa résistance abusive,

CONDAMER la société MJ SCOOTER à payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, »

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2022, la S.A.S. MJ SCOOTER a demandé au tribunal, au visa de l’article 1329 du Code civil et des articles 56 et 112 et suivants du Code de procédure civile, de :

« A TITRE PRINCIPAL

Prononcer la nullité de l’assignation introductive d’instance.

SUBSIDIAIREMENT

Dire et Juger que la SAS [X]-[I], es-qualité de mandataire judiciaire de l’EURL [R] et de M. [Z] [R], est infondée en ses demandes et l’en débouter.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Condamner le requérant au paiement de la somme de 3.000 euros au profit de MJ SCOOTER SAS sur le fondement de l’article 700 CPC,

Condamner le requérant aux entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 5 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 5 mai 2025 et mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la nullité de l’assignation pour défaut de motivation en droit

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A titre reconventionnel, la S.A.S. MJ SCOOTER soulève la nullité de l’acte introductif d’instance en faisant exposer que cet acte de procédure n’est pas motivé.

En l’espèce, l’acte introductif d’instance invoque l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 10 mai 2017, devenu définitif, pour solliciter du tribunal de céans qu’il ordonne l’expulsion du Preneur. Il doit dès lors être regardé comme comportant une motivation juridique suffisante.

En conséquence, la S.A.S. MJ SCOOTER sera déboutée de sa demande de nullité.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES sollicite que la S.A.S. MJ SCOOTER soit condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, indexée sur l’indice du coût de la construction, à compter de sa prise de possession des lieux en février 2015.

Elle fait notamment exposer que la S.A.S. MJ SCOOTER continue d’occuper les lieux malgré le fait que l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 6] susmentionné, qui lui a été signifié le 4 octobre 2017, lui a fait injonction de quitter les lieux dans un délai de deux mois.

Aux termes de l’arrêt discuté, la Cour d’appel de [Localité 6] a jugé que :

« L’activité prévue au bail est celle d’importation et distribution de produits manufacturés y compris ceux nécessaires aux réparations de motocyclettes ou scooter. Cette activité impliquant de pouvoir démarrer les motocyclettes et scooters afin de vérifier leur fonctionnement, entraînant nécessairement une émission de gaz d’échappements, la SAS MJ Scooter est donc en situation d’infraction et exposée à un risque de fermeture administrative ainsi qu’à des sanctions pénales. Le bailleur n’ayant pas fait exécuter les travaux prescrits par l’administration à cet égard, il a failli à son obligation de délivrance, et la SAS MJ Scooter est bien fondée à solliciter la nullité du bail conclu le 2 septembre 2009.

La nullité du contrat entraîne la restitution des loyers perçus par M. [R] et la restitution des locaux par la SAS MJ Scooter. »

Il est de jurisprudence constante que si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation (Cass. Civ. 3e, 3 novembre 2021, n° 20-16.334, Publié au bulletin).

Or il ressort du bail initialement consenti le 2 septembre 2009 à effet du 1er septembre jusqu’au 31 août 2018 à la S.A.R.L. MARVEL ROAD IMAGINATION puis successivement cédé à la S.A.S. MJ SCOOTER le 22 mars 2011 que la destination contractuelle était celle de « importation et distribution de motocyclettes et scooters et plus généralement de tous produits manufacturés se rapportant à l’activité principale (pièces détachées, accessoires ect…) y compris réparations ».

Dès lors, la S.A.S. MJ SCOOTER ne pouvant être regardée comme ayant bénéficié de locaux conformes à leur destination contractuelle ainsi qu’il ressort de l’arrêt définitif susmentionné, elle ne pouvait être regardée comme redevable d’une quelconque indemnité d’occupation envers Monsieur [R].

En conséquence, la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES sera déboutée de ses demandes relatives au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’expulsion de la S.A.S. MJ SCOOTER

Il résulte de ce qui précède que la S.A.S. MJ SCOOTER est occupante sans droit ni titre des locaux litigieux et que l’arrêt définitif du 10 mai 2017 lui a enjoint de les restituer au propriétaire.

Si la S.A.S. MJ SCOOTER fait exposer qu’il y aurait eu novation de bail en bail commercial verbal, il est de jurisprudence constante que la novation ne se présume pas et qu’il appartient dès lors à celui qui l’invoque de la démontrer.

En l’espèce, la circonstance que Monsieur [R] n’aurait pas fait procéder à l’exécution de l’arrêt précité et que la S.A.S. MJ SCOOTER n’ait jamais sollicité la restitution des loyers versées sur le fondement du bail initial annulé, ni aucun autre élément versé en procédure ne peuvent être regardés comme démontrant un accord tacite révélateur de l’existence d’un bail verbal.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. MJ SCOOTER dans les conditions précisées au dispositif et de l’assortir d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard.

Sur les autres demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le bail initial étant nul et aucune novation de bail verbal n’étant démontrée, la responsabilité d’une partie envers l’autre ne saurait qu’être extra-contractuelle.

La S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES fait exposer que la nullité du bail a entraîné divers préjudices pour Monsieur [R] et sollicite que leur indemnisation soit mise à la charge de la S.A.S. MJ SCOOTER.

Elle demande également que cette dernière soit condamnée à payer à Monsieur [R] la somme de 150 000 € au titre de la résistance abusive.

Or la nullité du bail et la nécessité qui en découle de restituer les loyers indûment perçus n’est pas imputable à la S.A.S. MJ SCOOTER mais résulte du propre défaut du Bailleur à son obligation de délivrer un local conforme aux stipulations contractuelles.

Ainsi, les préjudices au titre de la perte de clause pénale et des frais d’administration judiciaire et les préjudices financiers résultant de la liquidation judiciaire de Monsieur [R] ne saurait être imputés à des agissements de la S.A.S. MJ SCOOTER.

Si la S.A.S. MJ SCOOTER s’est maintenue dans les lieux en dépit d’une décision de justice définitive lui ayant été signifiée qui lui faisant obligation de les restituer, la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES ne démontre pas quel préjudice serait découlé de cette attitude, la perte de la valeur vénale du bien n’étant pas établie et aucun élément versé en procédure ne démontrant que Monsieur [R] ou la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES auraient tenté d’exécuter l’arrêt du 10 mai 2017, notamment en restituant à la défenderesse les loyers indûment perçus.

Nul ne pouvant se prévaloir de ses propres turpitudes et aucune autre faute de la S.A.S. MJ SCOOTER n’étant démontrée, la défenderesse ne saurait être condamnée à réparer les préjudices invoqués pour Monsieur [R].

Dès lors, aucun résistance abusive de la S.A.S. MJ SCOOTER ne saurait être démontrée, la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES n’établissant pas qu’elle ou Monsieur [R] auraient vainement mise en demeure la défenderesse de restituer les locaux en exécution de l’arrêt d’appel devenu définitif.

En conséquence, la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES sera déboutée de l’intégralité de ses demandes indemnitaires, y compris au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES à payer à la S.A.S. MJ SCOOTER la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. MJ SCOOTER de sa demande de nullité de l’acte introductif d’instance ;

DÉBOUTE la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES de ses demandes relatives au paiement d’une indemnité d’occupation par la S.A.S. MJ SCOOTER ;

ORDONNE, à toutes fins utiles et à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quatre mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.S. MJ SCOOTER et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 5] Publique et sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;

DÉBOUTE la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES de l’intégralité de ses demandes indemnitaires, en ce compris celles au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES à payer à la S.A.S. MJ SCOOTER la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. [X] [I] et ASSOCIES aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 4], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT NEUF JUILLET

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT