TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/13072 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4H7F

Minute : 26/00343

EM

S.D.C. [Adresse 2] représenté par son adminitrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES

Représentant : M^e Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [I] [M] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Nathalie AUFFRAY

Copie délivrée à :

M. [I] [M] [G]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 09 Mars 2026;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection /juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois

Assisté(e) de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Janvier 2026

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois/ juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 2] représenté par son adminitrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, désignée au titre de l’aide juridictionnelle n° 2025/005598 du 30.09.2025

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [M] [G], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice du 19 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] à AULNAY-SOUS-BOIS, représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, a fait assigner Monsieur [I] [M] [G], copropriétaire, devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois afin d’obtenir sa condamnation au paiement de le somme de 8 127,26 euros au titre des charges échues et impayées, outres les frais et des dommages et intérêts.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil et se référant à son assignation, sollicite la condamnation de Monsieur [I] [M] [G] à lui payer les sommes suivantes :

—  4 616,17 euros au titre des charges impayées, montant actualisé lors de l’audience,

—  20 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre les entiers dépens.

Le demandeur souligne que l’origine de la dette remonte au mois de février 2023 et que les contestations relatives aux charges antérieures n’ont donc pas d’influence sur le montant de la dette.

Monsieur [I] [M] [G] conteste la partie de la dette relative à l’eau sur la période de 2019 à 2022. Il reconnait être redevable d’une somme comprise entre 600 et 700 euros.

Il explique le logement était vacant du 31 juillet 2019 au 2 novembre 2022 et qu’il n’y a donc eu aucune consommation d’eau.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [I] [M] [G] est propriétaire indivis de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°20.737, 21.636 et 22.478,

— le décompte des charges arrêté au 1er octobre 2025 ainsi que celui actualisé au 1er janvier 2026,

— les appels de fonds correspondants,

— les décisions de l’administrateur judiciaire et de l’administrateur provisoire ayant régulièrement approuvé les comptes.

Sur le montant des charges

Il ressort du décompte produit que Monsieur [I] [M] [G] est redevable de la somme de 4 616,17 euros au titre des appels de charges et travaux impayés, décompte arrêté au 1er janvier 2026, appel du premier trimestre 2026 inclus.

Ce montant inclut l’apurement des charges de l’année 2021, imputé le 9 mai 2023, postérieurement à l’origine de la dette, contrairement à l’affirmation du syndicat des copropriétaires lors de l’audience.

Il ressort du décompte du 9 mai 2023 que cet apurement comprend des charges pour l’eau froide (index de 1350 à 1450) et l’eau chaude (index de 1110 et 1210) pour un montant total de 1 782 euros pour l’année 2021.

Le demandeur produit la décision du 9 mai 2023 de l’administrateur judiciaire [Y] [A] ayant approuvé les comptes du syndicat relatifs à l’exercice clos au 31 décembre 2021. Le document précise par ailleurs que, pour les copropriétaires qui ne donnent pas leurs relevés de consommation d’eau, un forfait de 50m3 par compteur leur serait facturés.

Compte tenu des chiffres indiqués par le décompte du 9 mai 2023, il semble que le syndicat ait facturé un forfait de 50m3 pour quatre compteurs, Monsieur [G] ne justifiant pas d’avoir communiqué ses relevés de consommation d’eau au syndicat de copropriétaire.

De son côté, le copropriétaire démontre avoir adressé un courrier le 23 novembre 2025 à l’administrateur provisoire, contestant sa consommation d’eau pour les années 2019 à 2022. Cependant, il ne justifie pas avoir contesté la décision du 9 mai 2023 de l’administrateur judiciaire dans les délais prévus par la loi. Cette décision est donc aujourd’hui définitive et s’applique à tous les copropriétaires.

Au surplus, si le copropriétaire produit des photos de deux compteurs indiquant une consommation moins élevée que celle retenue par le syndicat, il y a lieu de relever qu’il existe quatre compteurs pour ses lots et qu’il ne produit donc pas les éléments nécessaires pour établir la valeur totale de la consommation d’eau.

Dans ces conditions, Monsieur [I] [M] [G], sera condamné au paiement de la somme de 4 616,17 euros au titre des charges.

Sur le montant des frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 alinéa 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 20 euros pour des frais de mise en demeure, imputés le 2 avril 2025. Cependant, il ne produit qu’une mise en demeure dont la date est postérieure à la date d’imputation des frais (6 octobre 2025) et qui n’est pas accompagnée dans d’un avis de réception.

Dans ces conditions, la demande formée au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, déjà indemnisé par l’octroi des intérêts, ni ne démontre la mauvaise foi du défendeur.

Sa demande d’indemnisation sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [M] [G] succombe à l’instance et supportera les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de le condamner à participer aux frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal par jugement contradictoire et en dernier ressort,

Condamne Monsieur [I] [M] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES la somme de 4 616,17 euros au titre des appels de charges et travaux impayés, appel du premier trimestre 2026 inclus (décompte arrêté au 1er janvier 2026) ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 5] située [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [I] [M] [G] aux dépens ;

Condamne Monsieur [I] [M] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE