TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 26/00250 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4S2F

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00320

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Nous,Madame Mechtilde CARLIER, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 09 Février 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOREQA, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

LE S.D.C. DU [Adresse 2]

Monsieur [X] [A], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [P] [L] [Z], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [Q] [S], demeurant [Adresse 5]

Madame [V] [U], demeurant [Adresse 6]

Tous représentés par M^e Emmanuel TOURON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 087

ET :

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 7]

Madame [O] [W] épouse [C], demeurant [Adresse 7]

Tous deux représentés par Maître Julien COLAS de la SELEURL CABINET COLAS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire 252

LA SOCIETE FRANCILIANE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R175

LA COMMUNE DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

L’ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 3] COMMUNE, dont le siège social est sis [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

LA SOCIETE GRDF, dont le siège social est sis [Adresse 11]

non comparante, ni représentée

LA SOCIETE ORANGE, dont le siège social est sis [Adresse 12]

non comparante, ni représentée

LA SOCIETE ENEDIS, dont le siège social est sis [Adresse 13]

non comparante, ni représentée

LA SOCIETE SAFEGE, dont le siège social est sis [Adresse 14]

non comparante, ni représentée

LA SOCIETE BUREAU [T] [B], dont le siège social est sis [Adresse 15]

non comparante, ni représentée

LA SOCIETE LES CHARPENTIERS DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 16]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

La société dénommée « société de requalification des quartiers anciens » (la SOREQA) est concessionnaire pour la préemption et l’aménagement de deux terrains mitoyens situés : [Adresse 17], références cadastrales Z [Cadastre 1] [Cadastre 2], et [Adresse 18], références cadastrales Z 01 [Cadastre 3], à [Localité 5]. Les deux parcelles supportent des constructions dont la SOREQA est propriétaire de plusieurs lots.

La parcelle située [Adresse 17], références cadastrales Z [Cadastre 1] [Cadastre 2], supporte quatre bâtiments libres d’occupation : un bâtiment sur rue propriété de la SOREQA et composé de trois constructions reliées entre elles et un pavillon en fond de parcelle détenu par une association sociale. L’ensemble immobilier est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et dispose d’un syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Cabinet [Y].

La parcelle située au [Adresse 18], références cadastrales Z [Cadastre 1] [Cadastre 3], supporte plusieurs édifices. La parcelle supporte un immeuble sur rue dont la SOREQA est propriétaire en intégralité. Elle supporte un immeuble en fond de parcelle dont l’accès s’effectue au travers d’un porche traversant le bâtiment sur rue et qui est la propriété de M. [X] [A], M. [P] [Z], M. [Q] [S] et Mme [V] [U]. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] est dépourvu de syndic ; une instance aux fins de désignation d’un administrateur provisoire est en cours devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Les deux bâtiments sur rue édifiés sur les parcelles susvisées présentent un état de délabrement avancé. Les immeubles ont fait l’objet de plusieurs décisions administratives urgentes donnant lieu à des mesures d’expropriation et d’expulsion.

Par ordonnance du 8 octobre 2025, le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil a ordonné une expertise afin de dresser constat de l’état de l’immeuble situé au [Adresse 17] à Saint-Denis (93) et de celui des immeubles mitoyens susceptibles d’être affectés.

Le 17 octobre 2025, M. [R] [H] a déposé son rapport d’expertise des parcelles situées [Adresse 19]. Il ressort de ses conclusions que :

— les façades des deux bâtiments sur rue présentent un risque de basculement imminent qui entrainerait l’effondrement des ouvrages ce qui présente une menace directe du domaine public ;

— la cage d’escalier et les paliers du bâtiment situé [Adresse 17] présentent un risque d’effondrement imminent.

L’expert préconise de mettre en œuvre des mesures urgentes de stabilisation et de renforcement avec une sécurisation de la rue ainsi que des travaux de démolition sans délai des deux immeubles sur rue des parcelles des [Adresse 20].

L’immeuble de la parcelle située au [Adresse 21] est mitoyen d’un immeuble situé au [Adresse 22], propriété indivise de M. [D] [C] et Mme [O] [W], épouse [C]. L’immeuble à déconstruire du [Adresse 17] est quant à lui mitoyen d’un immeuble du groupe scolaire [N] [J], propriété de la Commune de [Localité 2].

L’établissement public territorial [Localité 3] Commune est propriétaire des voiries susceptibles d’être affectées par les travaux de démolition.

Compte tenu de la mitoyenneté des immeubles avoisinants et de l’ampleur des travaux à réaliser, la SOREQA, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], à [Localité 2], M. [X] [A], M. [P] [Z], M. [Q] [S] et Mme [V] [U] ont intérêt à ce qu’il soit procédé à une mesure d’expertise préventive auprès des personnes physiques et morales dont les biens sont susceptibles d’être affectés par les travaux de démolition envisagés notamment les propriétaires des immeubles voisins, l’établissement public territorial [Localité 3] Commune en qualité de propriétaire des voiries, ainsi que les fournisseurs d’énergie et d’eau.

Compte tenu des préconisations relevées par l’expert désigné par le tribunal administratif de Montreuil, la SOREQA a fait établir une étude structurelle pour les besoins de définition des travaux de confortation au droit des différents corps de bâtiments par la société Bureau [T] [B].

La SOREQA a également fait réaliser les premiers travaux de sécurisation des lieux par la société Les Charpentiers de [Localité 4].

Enfin, la SOREQA a confié à la société Safege la maitrise d’œuvre des travaux de confortation, de sécurisation et de déconstruction des bâtiments.

RAPPEL DE LA PROCEDURE

Par ordonnance présidentielle en date du 28 janvier 2026, la SOREQA, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], à Saint Denis, M. [X] [A], M. [P] [Z], M. [Q] [S] et Mme [V] [U] ont été autorisés à faire assigner en référé d’heure à heure M. [D] [C] et Mme [O] [W], épouse [C], la commune de Saint-Denis, l’établissement public territorial Plaine Commune, la société GRDF, la société Orange, la société Enedis, la société Franciliane, la société Safege, la société Bureau [T] [B], la société Les Charpentiers de Paris à comparaître à l’audience des référés du tribunal judiciaire de Bobigny du 9 février 2026.

Par exploits en dates des 29 et 30 janvier 2026, les parties requérantes ont fait assigner en référé d’heure à heure M. [D] [C] et Mme [O] [W], épouse [C], la commune de [Localité 5], l’établissement public territorial [Localité 3] Commune, la société GRDF, la société Orange, la société Enedis, la société Franciliane, la société Safege, la société Bureau [T] [B], la société Les Charpentiers de [Localité 4] à comparaître à ladite audience.

Les parties requérantes demandent au juge de désigner un expert afin qu’il se rende sur les lieux et qu’il procède à un état descriptif, quantitatif et qualitatif détaillé et nécessaire des immeubles, réseaux et voiries voisins afin de déterminer si ces immeubles voisins, voiries et réseaux présentent des dégradations et désordres inhérents à leurs structures. Les parties requérantes s’accordent pour que les frais de consignation soient mis à la charge de la SOREQA.

A l’audience du 9 février 2026. Les parties requérantes ont soutenu les demandes contenues dans leur assignation. La société Franciliane a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement formulant les protestations et réserves d’usage. Les consorts [C] ont formulé les protestations et réserves d’usage.

Les autres parties, bien que régulièrement assignées, n’ont pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’incidence possible du projet de travaux de déconstruction et démolition sur l’état des bâtiments voisins, sur les voiries ainsi que sur les réseaux d’énergie et d’eau sous-terrain justifie le recours à une mesure d’instruction dans les termes indiqués ci-dessous au contradictoire des différents intervenants aux opérations de démolition et de construction et des propriétaires des immeubles avoisinants.

Il sera donc fait droit à la demande dans les termes du dispositif ci-dessous.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Désignons en qualité d’expert:

Monsieur [G] [K]

[Adresse 23]

[Localité 6]

[Courriel 1]

avec mission de :

— prendre connaissance du projet de travaux présenté par la SOREQA dans un dossier technique suffisant comportant notamment les procédés de démolition et de construction permettant d’évaluer les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants et l’environnement des zones de travaux ;

— donner son avis sur les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants ainsi que sur la voirie et sur les réseaux des fournisseurs d’énergie et d’eau et proposer la délimitation des états des lieux à réaliser chez les avoisinants ;

— visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs et des demandeurs dont notamment l’immeuble situé au [Adresse 24], le groupe scolaire [N] [J], à [Localité 2], la voirie située [Adresse 25] et les éléments relatifs aux réseaux sous-terrains de fourniture d’énergie et d’eau :

Etat des existants :

— indiquer l’état d’avancement des travaux lors des réunions successives d’analyse et description des existants ;

— dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires de la totalité des immeubles voisins visités, des propriétés des demandeurs, afin de déterminer et dire si, à son avis, ces immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, ainsi qu’à leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou, encore, consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise pour le compte des demandeurs ;

— dresser un état précis de ces premières constatations sous forme d’un pré-rapport dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

Constatations de désordres rattachables aux travaux :

— procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des avoisinants après démolition, après terrassement et après gros œuvre et ce jusqu’au hors d’eau au cas où il serait allégué de nouveaux désordres, expressément décrits par les parties requérantes, ou l’aggravation des anciens ;

— dresser, le cas échéant, à la demande des parties, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages, dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

— fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;- adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération, qu’il actualisera, s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires ;

— adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;appelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, ce dernier :

— en cas d’ouverture du chantier sans communication des pièces permettant d’apprécier les risques, déposera une note aux parties et au juge donnant la possibilité aux premiers de solliciter les mesures judiciaires appropriées ;

— dira, s’il convient ou non, de procéder à la réalisation et à la mise en place de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux à être entrepris pour le compte du demandeur ;

— pourra autoriser un ou plusieurs des demandeurs à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estime indispensables, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

— disons qu’en cas de besoin et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l’expert, le demandeur pourra faire passer, sur les propriétés voisines concernées des parties, ses architectes et entrepreneurs à telles fins techniques que l’expert estimera nécessaires ou seulement utiles et qu’en cas de difficulté il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’expert devra fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixons à la somme de 7.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SOREQA à la régie du Tribunal judiciaire de Bobigny au plus tard le 11 mars 2026 inclus ;

Disons que, faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, toute partie y ayant intérêt pourra procéder à la consignation de la somme fixée avant le 1er avril 2026 ;

Disons que passé ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du Code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de chacun de ses pré-rapports et rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Bobigny (Contrôle des expertises) avant le 30 avril 2026, pour le pré-rapport relatif à l’état des existants, et le 31 octobre 2026 pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Laissons à la charge de chacune des parties les dépens par elle engagés ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 18 FEVRIER 2026.

LA GREFFIÉRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mechtilde CARLIER