TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

N° Minute : /

MTT

N° RG 24/05549 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5Z7

JUGEMENT DU 30 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. SDC [Adresse 5] [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau D’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant

A l’audience du 20 Mars 2025, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie Exécutoire le :

à :

Copies conformes le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit délivré le 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 6] » située [Adresse 8] et [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRET prise en la personne de son représentant légal Monsieur [N] [V], a saisi le tribunal judiciaire, au visa des articles 10, 10-1, 18-1 A et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1353 du code civil, d’une demande tendant à :

— Condamner Monsieur [F] [G] au paiement de la somme de 1.722,22 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2024, des frais de syndic au titre des lettres de mises en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’annexe 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, augmentée des intérêts de droit à compter du 5 février 2024, date de la première mise en demeure restée vaine ;

— Condamner Monsieur [F] [G] au paiement de la somme de 140,00 euros au titre du coût des frais de relances en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner Monsieur [F] [G] au paiement d’une somme de 1.700 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Monsieur [F] [G] aux entiers dépens ;

— Condamner Monsieur [F] [G] au paiement de la somme de 1.700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à la première audience du 12 décembre 2024, puis a fait l’objet de plusieurs reports pour communications des pièces et conclusions et mise en état du dossier.

Elle a été plaidée à l’audience du 20 mars 2025, à laquelle Monsieur [G] a comparu en personne, le syndicat des copropriétaires étant représenté par son conseil.

Par conclusions récapitulatives et responsives n°1 remises à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 6] reprend les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à voir porter à la somme de 1.867,86 euros sa demande de paiement de charges de copropriété à l’encontre de Monsieur [G], selon décompte actualisé en date du 19 mars 2025 et demande également au tribunal de débouter le défendeur de sa demande reconventionnelle et de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [F] [G] est propriétaire d’un appartement, d’un garage et de 10 parkings dans la résidence [Adresse 6] et qu’il est redevable à ce titre du paiement des charges de copropriété. S’agissant de la demande reconventionnelle de Monsieur [G] aux fins de nullité des assemblées générales de 2023 et 2024, le syndicat des copropriétaires indique qu’il est hors délai pour les contester, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le demandeur souligne que Monsieur [G] a augmenté en cours de procédure, dans ses différentes écritures, sa demande relative aux frais indûment prélevés sur son compte copropriétaire, sans en justifier. Le syndicat sollicite également le débouté de Monsieur [G] de sa demande de paiement de dommages et intérêts et d’une somme de 1.700 euros pour procédure abusive, en soulignant que Monsieur [G] a continué à effectuer des virements sur un compte bancaire de la société FONCIA LOIRET qu’il savait clôturé depuis plusieurs mois et qu’il ne démontre pas avoir valablement payé les charges qui lui incombaient avant l’introduction de la présente procédure. Le syndicat des copropriétaires justifie enfin sa demande de paiement à son profit de dommages et intérêts à hauteur de 1.700 euros en réparation du préjudice subi suite au retard de paiement, en précisant que le non-paiement des charges de copropriété constitue une faute.

Monsieur [F] [G] a déposé et soutenu ses écritures à l’audience du 20 mars 2025. Il demande au tribunal de :

Condamner le syndicat des copropriétaires à créditer son compte copropriétaire des frais indus soit 1.506,08 euros ;Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à publier un extrait comptable de son compte de copropriétaire depuis mars 2023 et jusqu’à ce jour ;Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] au paiement de la somme de 1.700 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] au paiement de la somme de 1.700 euros au titre de procédure abusive ;Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] au paiement de la somme de 1.700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [F] [G] indique qu’il est copropriétaire depuis environ quinze ans et qu’il a toujours réglé ses charges de copropriété sur le compte bancaire mis à sa disposition par FONCIA, mais que cette dernière ne l’a pas prévenu du changement de coordonnées bancaires. De plus, Monsieur [G] prétend que FONCIA a débité unilatéralement son compte copropriétaire de différentes sommes non justifiées et qu’il l’a fait passer pour un mauvais payeur auprès de tous les copropriétaires de la résidence, avant de l’assigner devant le présent tribunal. A l’audience, il ajoute qu’il n’a eu connaissance du nouveau RIB de FONCIA qu’à l’audience du mois de décembre 2024. Il ne reconnaît pas la dette et affirme être à jour de ses paiements. Il reconnaît que ses virements ont en effet été rejetés mais qu’il a tout payé et qu’il est à jour. Il précise ne pas détenir de chéquier et avoir une entreprise individuelle, installée dans la résidence du [Adresse 6] et que le compte bancaire de son entreprise et son compte bancaire personnel sont les mêmes.

Interrogé par le syndicat des copropriétaires à l’audience, Monsieur [F] [G] a précisé se désister de sa demande de nullité des procès-verbaux des assemblées générales de 2023 et de 2024.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour un plus ample exposé de la cause, des moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 mai 2025, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Le présent jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fond

Sur la demande principale de paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

Par ailleurs, par application de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu’issu de la loi du 13 décembre 2000, le défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, a pour conséquence que les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

De plus, celui qui est redevable du paiement d’une obligation doit la régler. Celui qui se prétend libéré doit prouver qu’il a valablement payé.

En l’espèce, au visa de l’assignation et des conclusions récapitulatives et responsives n°1 du conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 6] » et des pièces produites aux débats, et notamment :

le règlement de copropriété ;le contrat de syndic ;le décompte de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 19 mars 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales du 24 novembre 2022 et du 29 novembre 2023 ;les appels de provisions, décomptes de charges et factures de frais des lots 47, 64, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 161 et 163 des années 2023 et 2024 ;les lettres de mise en demeure du 5 février 2024 ;

Il est constant :

Que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 6] » est liquide, certaine et exigible et que Monsieur [F] [G] reste redevable à ce jour de la somme de 1.867,86 euros ;

Qu’il est établi que Monsieur [F] [G] n’a pas versé, à leur date d’exigibilité, les provisions prévues à l’article 14-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Qu’il a, notamment par les lettres de mise en demeure du 5 février 2024, été invité à régler sa dette, en vain ;

Qu’il est ainsi redevable, à titre principal, s’agissant des charges arrêtées au 19 mars 2025, de la somme de 1.867,86 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 février 2024.

En l’espèce, Monsieur [G] indique qu’il n’avait pas connaissance du nouveau RIB du syndic ; il a donc procédé à des règlements sur l’ancien compte bancaire. Mais ces paiements ne l’ont pas libéré et ont tous été rejetés. Interrogé à l’audience par la présidente, il indique ne pas avoir été débité de ces sommes sur son compte bancaire, ses virements ayant été rejetés. Les paiements effectués par Monsieur [G] sur l’ancien RIB du syndic sont donc inopérants et ne l’ont pas valablement libéré de ses obligations.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un courriel en date du 9 décembre 2024, adressé à Monsieur [G], lui expliquant que ses virements sont inopérants car effectués sur un compte clôturé suite au changement de gestionnaire de la copropriété.

Le gestionnaire de FONCIA termine son mail ainsi (pièce 12 du demandeur) :

« Monsieur [G], depuis un an, vous avez eu l’opportunité de vous rapprocher de nos services afin qu’une explication vous soit apportée et qu’une solution soit trouvée.

Afin de simplifier la démarche, je vais rapidement vous faire suivre le RIB de la copropriété. »

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [F] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 4] la somme de 1.867,86 euros à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 février 2024.

Sur la demande reconventionnelle en nullité des assemblées générales 2023 et 2024Interrogé à l’audience par le conseil du syndicat des copropriétaires sur ce point, Monsieur [G] a indiqué se désister de cette demande.

Il lui en est donné acte.

Sur la demande reconventionnelle relative aux frais indûment prélevés sur le compte copropriétaire de Monsieur LOISONIl conviendra de se référer au mail précédemment cité, indiquant que Monsieur [G], malgré sa connaissance du changement de syndic et des nouvelles coordonnées bancaires de celui-ci depuis le mois de décembre 2023 a minima, a continué à effectuer des virements sur l’ancien compte.

Ces virements ont tous été rejetés et ils ont donc occasionné des frais, que la copropriété lui a imputés.

Il résulte des développements précédents que Monsieur [G], seul responsable de ces frais, sera débouté de sa demande de remboursement d’une quelconque somme sur son compte copropriétaire.

Sur les demandes de Monsieur [G] de paiement de dommages et intérêts et de paiement d’une somme de 1.700 euros pour procédure abusive

Il résulte des débats et des pièces communiquées que Monsieur [G] a valablement réglé ses charges de copropriété suite à la délivrance de l’assignation dans le cadre de la présente procédure, qui ne peut donc être qualifiée d’abusive.

Monsieur [G] sera donc débouté de ses demandes de paiement de dommages et intérêts et de paiement d’une quelconque somme pour procédure abusive.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de paiement de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 6], justifie en l’espèce d’un préjudice spécial et distinct du simple retard de paiement, lequel peut être considéré au vu des pièces produites aux débats comme étant une résistance abusive, d’autant que la bonne foi de Monsieur [F] [G] n’est pas démontrée.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [G] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 6] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais irrépétibles engagés par lui pour la défense de ses intérêts ; il lui sera alloué la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Elle est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [G] qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 6] » située [Adresse 7] et [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRET recevable, régulière et bien fondée en droit ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 6] » située [Adresse 7] et [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRET la somme de 1.867,86 euros à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 février 2024 ;

DONNE ACTE à Monsieur [F] [G] de son désistement de sa demande de nullité des PV des assemblées générales de 2023 et 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [F] [G] du surplus de ses demandes présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 6] » ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 6] » située [Adresse 7] et [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRET la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 6] » située [Adresse 8] et [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRET la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par la Présidente et la Greffière sus nommées.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,