JUGEMENT DU : 26 mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/02439 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GY6U

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 mars 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Madame [Q] [E] [S] [I] épouse [O]

née le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie MONTANÉ-MARIJON, avocat au barreau de Lyon (T. 698)

Monsieur [K] [B] [U] [O]

né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aurélie MONTANÉ-MARIJON, avocat au barreau de Lyon (T. 698)

DÉFENDERESSE

Maître [G] [C]

notaire, domiciliée [Adresse 2]

représenté par M^e Bertrand de BELVAL, avocat au barreau de Lyon (T. 654)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Monsieur THEVENARD, vice-président,

ASSESSEURS : Madame POMATHIOS, vice-présidente,

Madame JOUHET, juge, chargée du rapport,

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 22 janvier 2026

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Q] [I] épouse [O] et Monsieur [K] [O] (les époux [O]) sont propriétaires d’un tènement immobilier composé d’une maison de maître et d’un parc de 5 hectares situé [Adresse 3] à [Localité 3] au sein duquel ils habitaient et exerçaient une activité de chambres d’hôtes.

Souhaitant vendre leur propriété, ils ont été rendus destinataires d’une offre d’achat formulée par Madame [M] aux conditions suivantes :

— pour un prix net vendeur de 850.000,00 euros ;

— sous la condition suspensive de la vente de sa propriété « qui sera sous compromis d’ici qq jours sans condition suspensive ».

Cette offre, valable jusqu’au 23 octobre 2022, a été acceptée par les époux [O] le 30 septembre 2022 puis prolongée jusqu’au 30 novembre 2022.

Il est précisé que « passé ce délai, OU un compromis de vente devra être réalisé ou cours de réalisation avec une date prévue OU la présente offre devient nulle et non avenue ».

La signature de la promesse de vente par acte notarié devait intervenir le 24 novembre 2022 en l’étude de Maître [G] [C], notaire à [Localité 4], mais l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation prévue ainsi que la découverte de conditions suspensives grevant la vente du bien de Madame [M] y ont fait échec.

Une nouvelle offre d’achat au prix de 870.000,00 euros a été émise par les époux [D] et acceptée par les époux [O] concernant leur bien immobilier situé à [Localité 5].

Le 27 janvier 2023, en l’étude de Maître [G] [C], les époux [O] ont signé une promesse de vente concernant ce bien au profit des époux [D].

Par courrier recommandé en date du 29 janvier 2023, les consorts [M] ont fait connaître à Maître [G] [C] leur opposition à la signature d’une promesse de vente concernant le bien des époux [O] au profit d’autres acquéreurs.

Par courrier recommandé en date du 3 février 2023 adressé à Maître [G] [C], le conseil de Madame [M] a mis en demeure les époux [O] d’annuler le compromis de vente signé avec un tiers et de prendre toutes mesures nécessaires à la fixation d’un rendez-vous de signature de la promesse de vente dans un délai de 8 jours.

Suivant sommation interpellative en date du 20 février 2023, les époux [D] ont sollicité les époux [M] afin de connaître les motifs de leur opposition.

Compte tenu des difficultés provoquées par la situation, un protocole d’accord a été régularisé le 7 juin 2023 entre les parties aux termes duquel il a été convenu que :

— les époux [O] confirment vouloir vendre leur bien à Madame [M] au prix accepté initialement, soit 850.000,00 euros, en s’engageant à signer l’acte de vente le 19 juin 2023 en l’étude de Maître [Z] [F], notaire associée à [Localité 6] ;

— les époux [O] renoncent à leur projet de vente du même bien immobilier au profit des époux [D] en consentant à leur verser une indemnité forfaitaire de 43.500,00 euros ;

— en contrepartie, les époux [D] renoncent à poursuivre la réitération de la vente à leur profit du bien immobilier appartenant aux époux [O] ;

— les époux [D] déclarent renoncer à l’ensemble de leurs éventuelles demandes d’indemnisation formulées au titre de l’exécution et de la rupture du compromis de vente ci-dessus mentionné et à toute action à l’encontre des époux [O] ;

— Madame [M] renonce à toute procédure judiciaire à l’encontre des époux [O].

Se prévalant de l’existence de préjudices résultant du retard de la vente de leur bien immobilier et de l’indemnisation versée aux époux [D], les époux [O] ont fait assigner Maître [G] [C] devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices outre une indemnité judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 13 février 2025, Madame [Q] [I] épouse [O] et Monsieur [K] [O] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— Condamner Maître [G] [C] à leur payer la somme de 75.420,78 euros à titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et anatocisme ;

— Condamner Maître [G] [C] à leur payer la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et anatocisme ;

— Condamner Maître [G] [C] à leur payer la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl [1] [Localité 7].

Au soutien de leurs demandes, Madame [Q] [I] épouse [O] et Monsieur [K] [O] exposent que :

— le notaire, lorsqu’il intervient en qualité d’officier ministériel, est tenu de réparer les préjudices qu’il cause à autrui, par la méconnaissance fautive des obligations de sa fonction mais encore par sa négligence ou son imprudence ;

— le notaire est responsable de l’utilité, la validité et l’efficacité des actes qu’il instrumente et dans ce cadre, il demeure tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties dont il lui incombe de prouver la bonne exécution ;

— Maître [C] s’est chargée de la rédaction de la promesse consentie au profit des époux [D] mais que cet acte n’a pas pu aboutir en raison des manquements de celle-ci à ses obligations d’information et de conseil en ce que :

*la première promesse consentie au bénéfice de Madame [M] n’a pas été signée en raison de sa gestion bâclée à savoir tant sur l’information donnée au futur acquéreur concernant le montant de l’indemnité d’immobilisation à verser que sur l’information aux vendeurs concernant les conditions suspensives comprises dans la promesse de vente intervenue entre Madame [M] et ses futurs acquéreurs et ne correspondant pas à l’offre acceptée ;

*elle a rédigé la seconde promesse au profit des époux [D] en sachant que le tènement avait déjà été promis à Madame [M] suivant offre acceptée ;

*elle aurait dû notifier au notaire de Madame [M] l’annulation de l’offre acceptée le 30 septembre 2022 dans la mesure où les conditions d’achat réelles étaient différentes de celles prévues initialement et acceptées ;

*elle aurait dû alerter les époux [O] sur les conséquences de l’acceptation de l’offre formulée par Madame [M] avant d’encourager la recherche de nouveaux acquéreurs et la signature d’une autre promesse pour laquelle une révocation a finalement dû intervenir au terme d’un protocole d’accord.

Ils en déduisent que la faute de Maître [C] est caractérisée et qu’elle doit être condamnée à indemniser les préjudices qui en découlent.

Sur leurs préjudices, ils font valoir qu’ils sont de deux ordres :

— financier dans la mesure où :

*ils ont engagé des frais d’avocat dans le cadre de la transaction signée à hauteur de 4.000,00 euros ;

*ils ont subi une perte sur le prix de vente à encaisser à hauteur de 20.000,00 euros ;

*ils ont été contraints de verser une somme de 43.500,00 euros aux époux [D] à titre d’indemnisation ;

*ils ont engagé en pure perte des frais de rédaction de la seconde promesse au profit des époux [D] à hauteur de 580,00 euros, frais initialement mis à la charge des acquéreurs au sein de la promesse pour être finalement mis à leur charge à la suite du protocole d’accord signé ;

*ils ont arrêté leur activité de chambres d’hôtes au mois de novembre 2022 et l’incertitude liée à la réalisation de la vente au profit de Madame [M] a rendu impossible sa reprise de sorte qu’ils ont perdu le revenu tiré de cette activité pendant une durée de 3 mois et demi à hauteur de 4.415,25 euros ;

*Madame [M] a été contrainte de rechercher un travail qu’elle a trouvé en Haute-Savoie, la contraignant à exposer des frais comprenant des loyers entre le 16 février et le 30 juin 2023, des frais d’agence et des charges pour un montant total de 1.975,53 euros ;

*à compter du 1er juin 2023, la famille a dû louer une maison meublée à hauteur de 950,00 euros pour permettre à leurs enfants d’achever leur année scolaire avant de rejoindre Madame [O] en Haute-Savoie ;

— moral dans la mesure où :

*les démarches effectuées pour pallier la carence du notaire ont eu un impact sur leur vie de famille puisque le retard de la vente les a contraints à changer leurs projets et vivre séparément pendant quasiment 6 mois ;

*le litige leur a occasionné des tracasseries et du stress.

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En défense, aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 28 février 2025, Maître [G] [C] sollicite du tribunal qu’il :

— Déboute Madame [Q] [I] épouse [O] et Monsieur [K] [O] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Condamne Madame [Q] [I] épouse [O] et Monsieur [K] [O] à lui payer la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Maître [G] [C] indique qu’elle n’a pas commis de faute ; que les demandeurs ont décidé seuls de remettre en vente leur bien et d’accepter une nouvelle offre pour un prix supérieur. Elle rappelle qu’elle n’était pas partie à l’accord conclu avec les époux [D] et qu’elle ne l’était pas davantage à l’accord amiable. Concernant les préjudices allégués, elle fait observer que les sommes réclamées au titre de la transaction intervenue entre les parties ne peuvent être qualifiées de préjudice certain puisque l’indemnité d’immobilisation ne concerne que les parties à la vente, le notaire étant un tiers. Elle considère qu’il n’existe aucun préjudice direct et certain et que cet accord est la résultante de la commune volonté des parties.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

****

La clôture est intervenue le 15 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS

I/ Sur la responsabilité du notaire :

Aux termes de l’article 1589 du code civil, « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans l’engagement de toute responsabilité délictuelle, il y a lieu de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Le notaire, en sa qualité de rédacteur d’acte, est tenu d’une obligation d’information, de conseil et de mise en garde à l’égard de toutes les parties quand bien même il serait le conseil régulier de l’une d’elles. Il est également tenu de vérifier la validité et l’efficacité des actes qu’il rédige.

Il lui appartient d’apporter la preuve de la bonne exécution de son obligation d’information et de conseil envers les parties et notamment le vendeur.

En l’espèce, avant d’envisager la responsabilité du notaire pour avoir instrumenté la promesse de vente signée le 27 janvier 2023 au profit des époux [D], il y a lieu de déterminer si les époux [O] étaient libres de disposer de leur bien.

Il est constant que le 30 septembre 2022, par acte sous seing privé, Madame [M] a formulé une offre d’achat du bien appartenant aux époux [O] et situé à [Localité 5] au prix de 850.000,00 euros nets vendeur. Cette offre comprenait une condition suspensive liée à la vente de la propriété de l’offrant « qui sera sous compromis d’ici qq jours sans condition suspensive » et expirait au 23 octobre 2022. Les époux [O] ont accepté cette offre qui a été prolongée jusqu’au 30 novembre 2022 à la suite de l’accord des parties intervenu le 31 octobre 2022 sans le concours de Maître [G] [C] qui ne conteste cependant pas en avoir été informée comme en témoigne son rappel de la chronologie des faits figurant dans ses écritures.

La signature de la promesse de vente en l’étude de Maître [G] [C] était fixée au 24 novembre 2022. Ladite promesse n’a finalement pas été signée du fait de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation. Par courriel en date du 24 novembre 2022, les époux [O] ont écrit aux consorts [M] en ces termes : « Suite au rendez-vous de cette après-midi chez notre notaire, nous souhaitons vous confirmer notre volonté de vous vendre notre bien. Les incertitudes sur la réalisation de votre propre vente, le fait que nous aurions été engagés avec vous jusqu’au 15/03 si nous avions signé la promesse de vente aujourd’hui, ainsi que votre souhait de ne pas verser de dépôt de garantie, nous a décidé à repousser la signature à la date à laquelle vos clauses seront levées. Merci de nous transmettre les documents officiels prouvant la levée des clauses suspensives au fur et à mesure que vous les obtiendrez ».

Il en résulte une volonté claire de la part des époux [O] de poursuivre le processus de vente entamé avec Madame [M], aucun nouveau délai pour la levée des conditions suspensives n’étant prévu.

Si Maître [G] [C] n’apparaît pas dans les destinataires de ce courriel, il ressort néanmoins de sa chronologie des faits qui n’est pas contestée par les demandeurs, que le 24 novembre 2022 lors du rendez-vous de signature, « face aux incertitudes de l’aboutissement de la vente par la société SCI [2] : les parties conviennent de ne pas signer la promesse de vente préparée et de se rappeler en janvier 2023 pour voir ce qu’il en est de la réalisation des conditions suspensives de la vente par la société SCI [2] », de sorte qu’elle ne peut légitimement ignorer l’accord passé entre les parties, révélant leur volonté de poursuivre le processus de vente engagé entre elles jusqu’en janvier 2023. Quoi qu’il en soit, la défenderesse n’ignorait pas qu’une prolongation de délai avait été acceptée par les vendeurs au profit de Madame [M] jusqu’au 30 novembre 2022.

Elle reconnaît également dans ses écritures avoir reçu, le 7 janvier 2023, l’offre d’achat des époux [D] formulée le 26 novembre 2022 et acceptée par les époux [O] le 27 novembre 2022, soit 3 jours après le rendez-vous prévu pour la signature de la promesse initiale au profit de Madame [M] et alors que ces derniers étaient encore engagés avec elle jusqu’au 30 novembre 2022.

Aucun élément ne vient cependant confirmer les allégations des époux [O] quant au fait que Maître [G] [C] les aurait encouragés à rechercher de nouveaux acquéreurs.

Il s’en déduit que Maître [G] [C] était nécessairement consciente de la difficulté juridique liée à l’acceptation d’une seconde offre sur leur bien par les époux [O] au profit des époux [D] quand bien même cet acte sous seing privé n’avait pas été instrumenté par elle. En effet, ayant été sollicitée pour préparer un projet de promesse de vente entre les consorts [O] et [M], elle aurait dû, eu égard à son obligation de veiller à l’efficacité des actes qu’elle rédige, refuser d’instrumenter la seconde promesse qui a été signée en son étude le 27 janvier 2023 ou à tout le moins s’assurer que les consorts [O] étaient bien déliés de toute obligation vis-à-vis de Madame [M].

La défenderesse, sur qui pèse la charge de la preuve de l’exécution de son obligation d’information et de conseil, ne démontre à aucun moment avoir attiré l’attention des vendeurs sur cette difficulté lorsqu’elle a été missionnée pour la rédaction d’une seconde promesse au profit de nouveaux acquéreurs.

Maître [G] [C] a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Les demandeurs lui reprochent également de n’avoir pas transmis le contenu de l’avant-contrat de vente concernant le bien de Madame [M] dès sa réception, soit le 3 novembre 2022, en relevant que son efficacité était finalement soumise à deux conditions suspensives notamment l’obtention d’un prêt avant le 16 janvier 2023.

Or, il doit être remarqué que les vendeurs ont accepté d’eux-mêmes, le 31 octobre 2022, sans intervention de Maître [G] [C], de prolonger les effets de l’offre acceptée soit avant même d’avoir eu connaissance du contenu de l’avant-contrat signé par Madame [M] et de sa transmission au notaire.

Par conséquent, s’il peut être reproché à Maître [G] [C] de n’avoir pas utilement attiré l’attention des vendeurs sur les conditions suspensives finalement existantes en contradiction avec la mention portée sur l’offre acceptée, il convient de relever que ces derniers ont accepté une prolongation de délai sans solliciter au préalable la transmission du compromis de vente signé entre Madame [M] et les acquéreurs de son bien.

Sur les préjudices, les consorts [O] estiment subir un préjudice financier caractérisé par les conséquences de la transaction à savoir :

— les frais d’avocats engagés dans le cadre de la transaction signée avec Madame [M] et les seconds acquéreurs ;

— la perte sur le prix de vente à encaisser ;

— l’indemnisation versée à titre amiable aux époux [D] ;

— les frais liés à la rédaction de la promesse notariée.

Or, il convient de relever que les trois premières composantes du préjudice financier allégué ne sont pas directement en lien avec la faute caractérisée à l’encontre de la défenderesse mais résultent directement du comportement des vendeurs qui ont accepté, sans le concours de Maître [G] [C], une seconde offre d’achat le 27 novembre 2022 alors qu’ils s’étaient déjà engagés à vendre leur bien à Madame [M] et qu’ils avaient consenti une prolongation de leur accord, soit une potentielle levée des conditions suspensives, jusqu’au 30 novembre 2022. A ce titre, il apparaît utile de rappeler que la vente est parfaite en présence d’un accord ferme sur la chose et le prix, ce que caractérise l’acceptation de l’offre formulée par les époux [D] sans conditions suspensives. En effet, la signature de la promesse de vente le 27 janvier 2023 en l’étude de Maître [C] ne constituait que la réitération formelle de cet accord de sorte que le préjudice subi par les époux [D], qui a donné lieu à la signature d’une transaction et au versement d’une indemnité, était déjà né. Autrement dit, la difficulté juridique liée à l’acceptation de deux offres d’achat sur un même bien se serait tout de même présentée si Maître [G] [C] avait dûment rempli son obligation d’information et de conseil au moment où elle a été sollicitée pour la rédaction de la seconde promesse, la vente étant parfaite dès l’acceptation de l’offre d’achat, soit le 27 novembre 2022.

Sur les frais de rédaction de l’acte notarié du 27 janvier 2023, compte tenu de la faute commise par Maître [G] [C] conduisant à l’inefficacité juridique de l’acte instrumenté, les frais qui s’y rattachent peuvent être remboursés aux époux [O] à condition qu’ils rapportent la preuve du paiement effectif de ces frais.

Or, il est prévu en page 49 de ladite promesse qu'« à titre de provision sur frais et sur laquelle sera prélevée la somme de 125,00 euros permettant le paiement du droit d’enregistrement sur état du présent acte, le bénéficiaire versera par virement au plus tard le 15 février 2023 au compte de l’office notarial dénommé en tête des présentes, la somme de quatre cents euros (400,00 €) ». Il est également indiqué qu'« en rémunération du travail effectué pour la préparation et la rédaction du présent avant-contrat, il est dû dès à présent à l’office notarial, [Adresse 4] à [Localité 4] des honoraires, à la charge du bénéficiaire, fixés d’un commun accord entre ce dernier et le notaire rédacteur à la somme toutes taxes comprises de cent quatre vingt euros (180,00 €) qu’il versera au plus tard le 15 février 2023 au compte de l’office notarial ».

Les demandeurs affirment en avoir finalement supporté le coût en versant aux époux [D] la somme de 43.500,00 euros à titre d’indemnisation. Or, cette somme correspond au montant de l’indemnité d’immobilisation prévue en page 12.

Ainsi, les demandeurs qui ne démontrent pas avoir effectivement réglé la somme de 580,00 euros au titre des frais de rédaction, seront déboutés de leur demande.

Ils ajoutent également avoir subi un préjudice financier lié au retard dans la vente effective de leur bien caractérisé par :

— l’interruption prématurée de l’activité de leurs chambres d’hôtes et la perte de revenus en découlant sur une durée de 3,5 mois ;

— les loyers et frais engagés pour assurer leur relogement.

Ces frais n’apparaissent pas davantage directement liés à la faute commise par Maître [G] [C] mais engendrés par la seule décision des époux [O].

S’agissant du préjudice moral, compte tenu de la propre faute commise par les époux [O], il n’apparaît pas davantage en lien avec la faute commise par la défenderesse.

II/ Sur les autres demandes :

A) Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

B) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge de chaque partie ses frais exposés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

C) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne permet de faire obstacle à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [Q] [I] épouse [O] et Monsieur [K] [O] de leurs demandes de dommages et intérêts,

Dit que chacune des parties supportera la charge des frais exposés pour sa défense,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le vingt-six mars deux mille vingt-six par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Sandrine Laventure, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie à :

M^e Aurélie MONTANÉ-MARIJON

M^e Bertrand de BELVAL

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 8] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER