TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

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REFERENCES : N° RG 25/08175 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3TUX

Minute : 26/00065

S.D.C. DE L’IMMEUBLE, [Adresse 2], [Localité 3]

Représentant : M^e Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1313

C/

Monsieur, [U], [D], [T]

Maître, [B], [Z]

Copie exécutoire :

Maître Denis BARGEAU

Copie certifiée conforme :

Maître Steve DELABRE

Monsieur, [U], [D], [T]

Le 17 Mars 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 17 Mars 2026;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet GSTE ,

[Adresse 4] ,

[Localité 4]

Représenté par Maître Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur, [U], [D], [T],

[Adresse 5] ,

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Maître, [B], [Z],

[Adresse 6] ,

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [U], [D], [T] et les héritiers de, [P], [J] sont propriétaires indivis d’un lot de copropriété situé, [Adresse 3].

Le 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet GSTE, a fait assigner Monsieur, [U], [D], [T] et Maître, [B], [Z], pris en sa qualité de notaire désigné pour régler la succession de, [P], [J], devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :

condamner in solidum Monsieur, [U], [D], [T] et la succession de, [P], [J], représentée par Maître, [B], [Z], à lui payer la somme de 5 279,70 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er août 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025 ;

ordonner la capitalisation des intérêts ;

condamner in solidum Monsieur, [U], [D], [T] et la succession de, [P], [J], représentée par Maître, [B], [Z], à lui payer la somme de 600,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

condamner in solidum Monsieur, [U], [D], [T] et la succession de, [P], [J], représentée par Maître, [B], [Z], à lui payer la somme de 900,00 € à titre de dommages et intérêts ;

condamner in solidum Monsieur, [U], [D], [T] et la succession de, [P], [J], représentée par Maître, [B], [Z], à lui payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026, après avoir été renvoyée une fois à la demande de la présidente afin que les héritiers de, [P], [J] soient personnellement attraits dans la cause.

A l’audience du 13 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3], représenté par son conseil, expose que Maître, [B], [Z] a refusé de lui communiquer l’identité des héritiers de, [P], [J], de sorte qu’il n’a pas été en mesure de les attraire dans la cause. Il se désiste, en conséquence, de toutes ses demandes formées à l’encontre de la succession de, [P], [J], représentée par Maître, [B], [Z]. En revanche, il sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, s’agissant des demandes formées à l’encontre de Monsieur, [U], [D], [T].

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur, [U], [D], [T] est tenu solidairement au paiement des sommes afférentes au lot n° 13, qu’il ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par un acte remis à l’étude du commissaire de justice, Monsieur, [U], [D], [T] et Maître, [B], [Z] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur, [U], [D], [T] est propriétaire indivis du lot 13 situé, [Adresse 3] ;

un extrait du règlement de copropriété ;

un décompte daté du 1er août 2025 ;

les appels de fonds ;

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 23 mars 2022, 5 juillet 2023, 17 juin 2024 et 25 juin 2025, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur, [U], [D], [T] est tenu solidairement avec les autres propriétaires indivis du lot 13 des sommes dues afférentes à ce lot (article 10 du règlement de copropriété) et qu’il n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5 423,70€ (hors frais).

Compte tenu de ce que la demande en paiement au titre des charges de copropriété est limitée à la somme de 5 279,70 €, la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur, [U], [D], [T] sera limitée à la somme de 5 279,70 € au titre des charges de copropriété dues à la date du 1er août 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 août 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur, [U], [D], [T] seul, la somme de 252,25 €, les autres frais sollicités étant superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur, [U], [D], [T] sera condamné à payer la somme de 252,25 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Il ressort des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [U], [D], [T] succombe à l’instance, de sorte qu’il sera condamné aux dépens, en ce non-compris le coût du commandement de payer du 19 juin 2025, déjà pris en compte au titre de l’article 10-1 susvisé.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de Monsieur, [U], [D], [T], il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet GSTE, se désiste de toutes ses demandes formées à l’encontre de la succession de, [P], [J], représentée par Maître, [B], [Z] ;

CONDAMNE Monsieur, [U], [D], [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet GSTE, la somme de 5 279,70 € au titre des charges de copropriété dues à la date du 1er août 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2025 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [U], [D], [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet GSTE, la somme de 252,25 € au titre des frais de recouvrement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur, [U], [D], [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet GSTE, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet GSTE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur, [U], [D], [T] aux entiers dépens de la présente instance, en ce non-compris le coût du commandement de payer du 19 juin 2025 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 17 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,