AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

N° RG 25/00275 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLNN

Minute JCP n° 235/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. [T]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par son gérant, M. [E] [B]

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [P] [W]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER lors des débats : Marc SILECCHIA

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à la SCI [T] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [W]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, signifié à l’étude, la SCI [T] a fait assigner Mme [P] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

• Constater la résiliation du bail,

• Ordonner l’expulsion de Mme [P] [W] ainsi que de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 4], avec au besoin l’assistance de la force publique, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

• Condamner Mme [P] [W] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 10.074 euros au titre des arriérés de loyers et de charges impayés,

o une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, à savoir 438 euros,

o la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o condamner Mme [P] [W] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer ;

• Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La préfecture de la Moselle a été avisée de l’assignation par voie électronique le 14 mai 2025.

*

Par ordonnance avant dire droit du 18 décembre 2025, à laquelle il est expressément renvoyé, le juge a notamment :

ORDONNE la réouverture des débats afin que la SCI [T] verse aux débats :le commandement de payer du 26/02/2025le courrier adressé à la CCAPEXle contrat de bail conclu entre la SCI [T] et Mme [P] [W].

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 26 février 2026 ;

DIT que la présente décision vaut convocation à l’audience précitée ;

L’affaire a été rappelée à l’audience du 26 février 2026, lors de laquelle la SCI [T], représentée par son gérant, a indiqué que Mme [W] était partie de fait, mais sans rendre les clés. La SCI à l’audience a déposé les pièces sollicitées par ordonnance avant dire droit.

Mme [W], à laquelle le jugement a été notifié par lettre simple, n’a pas comparu et n’était pas représentée ni excusée.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

La présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

*

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la procédure :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 26 février 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 27 février 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 14 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 7 février 2023 contient une clause résolutoire (page 4) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement. Le commandement de payer signifié au locataire le 26 février 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 8322 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à l’expiration du délai de 2 mois prévu par le commandement de payer, soit le 26 avril 2025 à 23h59. Le bail s’est ainsi trouvé résilié de plein droit à compter du 27 avril 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.C.I. [T] produit avec son assignation un décompte aux termes duquel Mme [P] [W] lui doit la somme de 10074 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupations à la date de l’assignation, soit au 12 mai 2025.

Il sera relevé que le décompte daté de février 2026 comporte manifestement une erreur sur le total dû, dans la mesure où il reprend le montant total dû à la date du commandement de payer du mois de février 2025, alors même qu’aux termes de ce décompte, aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de novembre 2023.

Mme [P] [W], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette tel que figurant à l’assignation.

En conséquence, Mme [P] [W] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la S.C.I. [T] la somme de 8322 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation échus au mois de février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Mme [P] [W] n’a pas comparu à l’audience, sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées ; en conséquence, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Le bailleur précise d’ailleurs que Mme [W] a quitté le logement, sans pour autant restituer les clés.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Mme [P] [W] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [P] [W] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion pour le bail à usage d’habitation, Mme [P] [W] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, à compter de laquelle Mme [P] [W] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 27 avril 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Ainsi, l’indemnité d’occupation reste due tant que Mme [W] ne restitue pas les clés au bailleur.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 408 euros outre 30 euros de provisions sur charges à la date de l’assignation. Le montant sera révisé conformément aux stipulations du bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Mme [P] [W] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de 10.074 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 27 avril 2025.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [P] [W], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 26 février 2025, de l’assignation du 12 mai 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 14 mai 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [P] [W], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la S.C.I. [T] la somme de 500 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Mme [P] [W].

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu 7 février 2023 entre la S.C.I. [T] et Mme [P] [W] concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 27 avril 2025, et que le bail sera résilié à cette date ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Mme [P] [W] à payer à la S.C.I. [T] la somme de 10 074 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation échues à la date de l’assignation, soit au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Mme [P] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] [Localité 1] ;

ORDONNE à Mme [P] [W] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [W] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la S.C.I. [T] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’État dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’État dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Mme [P] [W] à payer à la S.C.I. [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dûs si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 27 avril 2025, actualisées conformément au bail. Ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance, le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 10074 euros outre intérêts, auxquelles Mme [P] [W] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation, et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Mme [P] [W] à payer à la S.C.I. [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [W] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 26 février 2025, de l’assignation en référé du 12 mai 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 14 mai 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par L. FOURMY, Vice Présidente, et A.KLEIN, Greffière

La greffière La Vice Présidente