TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Références : N° RG 24/03217 – N° Portalis DBXQ-W-B7I-E5LZ (Code nature d’affaire : 5AG/ 0A)

Grosse délivrée le

à M^e BRAILLARD

Copie délivrée le

à M^e CARPI

Jugement du 15 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Société [Adresse 10], dont le siège social est sis [Adresse 7] représentée par M^e Vincent BRAILLARD, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE sis Sise [Adresse 4] prise en la personne de son Syndic. en exercie la SAS CITYA IMMOBILIERE COMTOISE, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en son établissement sis [Adresse 3] représentée par M^e Aude CARPI, avocat au barreau de BESANCON substituée par M^e Marine CANTENOT, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : [Localité 11] Jeanne

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 07 Janvier 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 15 Juillet 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Stone Invest a donné à bail à la SARL [Adresse 10] un local professionnel au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 5]. La société Citya Immobilière Comtoise a été nommée en qualité de syndic de copropriété par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Le 22 septembre 2023, un dégât des eaux est survenu dans le local occupé par la SARL [Adresse 10], causé par d’importantes précipitations. Le 20 octobre 2023, un nouvel épisode pluvieux a entraîné des infiltrations d’eau et un effondrement partiel du plafond de ce local. Une expertise amiable contradictoire a alors été diligentée par la compagnie d’assurance de la locataire. Le rapport d’expertise a établi que le sinistre était dû à des infiltrations d’eau au travers de l’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble et a engagé la responsabilité du syndicat de copropriété, fixant le préjudice de la SARL [Adresse 10] à 3 840 euros.

Se plaignant de ne pas avoir été indemnisée de son préjudice, par exploit du 12 décembre 2024, la SARL Cours Biomedal a assigné le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Citya Immobilière Comtoise, devant le tribunal judiciaire de Besançon. L’affaire a tout d’abord été appelée à l’audience du 7 janvier 2025. Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties afin que celles-ci se mettent en état, à l’audience utile du 20 mai 2025, la SARL [Adresse 10], représentée par son conseil, dépose son dossier et demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS Citya Immobilière Comtoise :

à lui verser les sommes de :

-3 840 euros en réparation de son préjudice de jouissance

-2 000 euros au titre de la résistance abusive

-2 000 euros au titre des frais irrépétibles

— aux entiers dépens de l’instance.

Pour sa part, la SAS Citya Immobilière Comtoise, ès qualité de syndic en exercice de la copropriété sise [Adresse 5] et représentée par son conseil, dépose son dossier et demande au tribunal de :

— juger son adversaire irrecevable en ses demandes,

— débouter son adversaire de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SARL [Adresse 10] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la SAS Cours Biomedal aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, non développés oralement, il sera renvoyé à leurs conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. La décision est mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SAS Citya Immobilière Comtoise soulève l’irrecevabilité des demandes de la SARL [Adresse 10], affirmant qu’elle-même n’est pas débitrice des sommes sollicitées. Toutefois, la SAS Citya Immobilière Comtoise n’a été assignée qu’en sa qualité de syndic de copropriété représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et non en sa qualité propre. Par ailleurs, si la compagnie d’assurance peut par la suite être appelée à garantir les sommes dues, la copropriété litigieuse apparaît bien le débiteur principal des préjudices à indemniser.

Dès lors, les demandes de la SARL [Adresse 10] seront déclarées recevables.

Sur les demandes indemnitaires

Sur le préjudice de jouissance

La SARL Cours Biomedal sollicite l’indemnisation de son préjudice lié à la perte d’usage des locaux en se fondant sur l’article 1242 du code civil. Selon ce texte, on est responsable du dommage que l’on cause par le fait des choses que l’on a sous sa garde. Le régime de la responsabilité du fait des choses impose la démonstration par la victime que la chose en question a été ne serait-ce qu’en partie l’instrument du dommage. Une chose inerte ne peut être l’instrument du dommage que si elle occupe une position anormale ou qu’elle est en mauvais état. Le gardien est celui qui exerce sur la chose les pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle. La présomption de responsabilité à l’encontre de celui qui a sous sa garde une chose inanimée qui a causé un dommage à autrui ne peut être détruite que par la preuve d’un cas fortuit ou de force majeure ou d’une cause étrangère qui ne lui soit pas imputable.

En l’espèce, la SARL [Adresse 10] se fonde sur une expertise amiable contradictoire dont le rapport a été rédigé par la SAS Polyexpert Est [Localité 8]. Ce rapport conclut que le sinistre est consécutif à des infiltrations d’eau au travers de l’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble, que la responsabilité de la copropriété est engagée sur le fondement de l’article 1242 du code civil et que le montant du préjudice lié à la perte d’usage des locaux est de 3 840 euros. Aucun plan ni photographie ni règlement de copropriété n’est produit au soutien de cette expertise. Aucune précision sur la source du dommage et son caractère privatif ou commun n’est donnée. La demanderesse ne caractérise en aucune façon la responsabilité du syndicat des copropriétaires en développant chacun des critères du régime de responsabilité du fait des choses.

Pour autant et malgré plusieurs mois de mise en état, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, ne fait valoir aucune défense contre l’engagement de sa responsabilité dans le sinistre évoqué, ne conteste pas le fondement juridique invoqué ni la qualité de l’expertise produite, et n’excipe d’aucune force majeure ni faute de la victime. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS Citya Immobilière Comtoise, à verser à la SARL [Adresse 10] la somme de 3 840 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la résistance abusive

La SARL [Adresse 10] sollicite l’indemnisation de son préjudice lié à la résistance abusive du défendeur en se fondant sur l’article 1240 du code civil. Selon ce texte, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le régime de la responsabilité délictuelle impose la caractérisation d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité les reliant. Il est de droit constant que la résistance abusive d’une partie, lorsqu’elle est de nature à contraindre son adversaire à intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, peut constituer une faute de nature à engager la responsabilité de son auteur.

Il convient de rappeler qu’au visa de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SARL Cours Biomedal ne développe pas le régime de la responsabilité délictuelle qu’elle invoque et ne caractérise aucune faute ni préjudice ni lien de causalité les reliant. Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS Citya Immobilière Comtoise, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 de code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la SARL [Adresse 10] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS Citya Immobilière Comtoise, à verser à la SARL [Adresse 10] la somme de 3 740 euros en réparation de son préjudice de perte d’usage des locaux ;

DÉBOUTE la SARL Cours Biomedal de sa demande relative à la résistance abusive ;

CO NDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS Citya Immobilière Comtoise, aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge