TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 27 JUIN 2025

N° RG 24/06157 – N° Portalis DB22-W-B7I-SROM

Code NAC : 30C

DEMANDERESSE

La société CG [Localité 49] exerçant sous l’enseigne JACQUES DESSANGE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 444 532 436 dont le siège social est situé [Adresse 11] et représentée par son Gérant, Monsieur [R] [G],

représentée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Thierry LASSOUX, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS

1/ Madame [C] [H] [I] [E] veuve [N]

née le 14 Mai 1937 à [Localité 31] (92),

demeurant [Adresse 21],

2/ Monsieur [K] [O] [J] [W] [N]

né le 29 Décembre 1964 à [Localité 54] (92),

demeurant [Adresse 18],

3/ Madame [Z] [L] [I] [N]

née le 14 Juillet 1969 à [Localité 42] (78),

demeurant [Adresse 14],

représentés par Maître Virginie HEBER SUFFRIN de la SELARL HSA & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Lalia MIR, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 22 Mai 2025, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 13 décembre 2012, Madame [C] [A], Madame [Z] [N] et Monsieur [K] [N] ont donné à bail en renouvellement à la société CG [Localité 49] des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 10] à [Localité 53] (78), pour une activité de coiffure, équipement de la personne et tous accessoires s’y rapportant, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer annuel de 48.000 € en principal.

Par acte extrajudiciaire signifié le 29 juin 2020, les bailleurs ont donné congé à la société CG [Localité 49] avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021, moyennant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 57.000 € en principal. La société CG [Localité 49] a, par acte en réponse signifié les 24, 28 et 30 juillet 2020, accepté le principe du renouvellement du bail mais contesté le montant du loyer proposé.

C’est dans ces conditions qu’après avoir notifié un mémoire préalable aux bailleurs dont les accusés de réception ont été signés les 27 et 28 avril 2022, la société CG [Localité 49] les a fait assigner, par exploits introductifs d’instance signifiés les 9 et 12 mai 2023, devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 55] en fixation du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er janvier 2021, à la somme de 39.000 € par an.

Par jugement du 23 janvier 2024, la présente juridiction a :

— constaté le renouvellement au 1er janvier 2021 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 10] à [Localité 53] (78),

— déclaré irrecevable la demande de la société CG [Localité 49] tendant à statuer sur la durée du bail renouvelé,

— dit que le montant du loyer du bail renouvelé est soumis au plafond indiciaire de l’article L. 145-34 du code de commerce,

avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail

renouvelé :

— ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [T] [X],

— fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel ;

— réservé les dépens ;

— sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 30 septembre 2024.

L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 22 mai 2025.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à Madame [C] [A], Madame [Z] [N] et Monsieur [K] [N] par lettre recommandée dont les accusés de réception ont été signés le 16 janvier 2025 sauf pour Madame [Z] [N] dont le pli est revenu portant la mention « avisé et non réclamé », la SARL CG [Localité 49] demande au juge des loyers commerciaux :

Vu le bail commercial renouvelé du 13 décembre 2012,

Vu les articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-3, R. 145-4 et R. 145-8 du Code de Commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le rapport de Monsieur Patrick COLOMER,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T] [X],

— recevoir la SARL CG [Localité 49] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— ordonner que le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2021 soit fixé à la somme de 39.000 euros HT par an (trente-neuf mille euros HT par an) soit :

103,67m²B x 400 € = 41 468 €

affectés de 6% d’abattement pour charges exorbitantes du droit commun

soit :

41468€ x 6%= 2488€

38 980 € soit 39 000 €

Subsidiairement,

Si par impossible le Tribunal estimait que la valeur locative du loyer peut être évaluée a une somme égale ou supérieure au montant du dernier loyer avant la date du renouvellement il y aurait lieu de :

— ordonner dans ce cas que ledit loyer en renouvellement soit soumis à la règle du plafonnement au visa de l’article L 145-34 du Code de Commerce soit le loyer hors taxes, hors charges en principal de 53.046,34 euros (cinquante-trois mille quarante-six euros et trente-quatre centimes) comme indiqué par l’expert judiciaire dans son rapport en page 32,

— juger que les frais d’expertise seront partagés par moitié,

— condamner Madame veuve [N] [C] [H] [I] née [E], Monsieur [N] [K] [O] [J] [W], Madame [N] [Z] [L] [U], bailleurs, aux frais irrépétibles non compris dans les dépens soit 5000 euros,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision a intervenir qui est compatible avec la nature de l’affaire.

Elle fait valoir que :

— elle sollicite d’appliquer un abattement de 6 % pour tenir compter de la charge exorbitante du droit commun constituée par la facturation de la taxe foncière,

— il convient de prendre en compte les références se situant dans le même carrefour que la locataire,

— l’expert aurait dû tenir compte de la hauteur sous plafond pour la pondération du petit couloir et des caves.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié à la SARL CG [Localité 49] par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le

6 mai 2025, Madame [C] [A] veuve [N], Madame [Z] [N] et Monsieur [K] [N] demandent au juge des loyers commerciaux de :

Vu le bail du 6 janvier 2003 et son renouvellement du 13 décembre 2012,

Vu le congé avec offre de renouvellement du bail délivré à la société CG SAINT-GERMAIN le 29 juin 2020,

Vu notamment les articles L.145-33 du Code de commerce et 23-4 du décret du 30 septembre 1953,

Vu l’accord des parties sur la fixation du loyer à la valeur locative,

Vu les pièces versées au débat,

à titre principal,

— fixer le prix du loyer du bail renouvelé des locaux sis [Adresse 2] à 53.046,34 € HT/HC/AN à compter du 1er janvier 2021,

— dire que l’arriéré de loyer en résultant portera intérêt au profit des consorts [N] sur la base de 53.046,34 € HT/HC/AN à compter du 1er janvier 2021,

— dire que la clause d’indexation prévue au bail jouera à compter du 1er janvier 2022 sur la base de l’indice du 3ème trimestre 2020,

— condamner la société CG [Localité 49] à payer aux consorts [N] la somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— Condamner la société CG [Localité 49] en tous les dépens en ce compris le coût du rapport d’expertise.

Ils font valoir que :

— pour les surfaces, ils s’en remettent, pour les locaux du rez-de-chaussée, aux pondérations justement retenues par Monsieur [X],

— ils entendent souligner le fait que l’Expert a écarté de l’appréciation de la surface des locaux, la cave accessible depuis la cuisine/salle du personnel, cave dont la société CG ST GERMAIN a unilatéralement décidé de condamner l’accès,

— de ce fait, ils entendent voir retenir la surface pondérée de 105,33 m²B,

— si les surfaces avaient été si basses de plafonds, le géomètre expert qui a réalisé les plans n’aurait pas manqué de l’indiquer sur son plan et Monsieur l’Expert n’en aurait pas tenu compte,

— la référence de l’imprimerie doit être exclue du fait de son caractère postérieur,

— la référence de la pizzeria est inexploitable,

— elle ne justifie pas de plans détaillés et cotés qui permettraient de déterminer la surface pondérée de ce commerce,

— ils sollicitent que la valeur locative de 550 €/m²B fixée par l’expert soit retenue,

— la valeur locative étant supérieure au loyer plafonné, le loyer devra être fixé au montant de celui-ci,

— les charges de copropriété ne sont nullement des charges exhorbitantes,

— concernant l’assurance de l’immeuble et la taxe foncière, d’une part, il s’agit de clauses déjà prises en considération dans le cadre de l’estimation de la valeur locative – l’ensemble des références ayant servi à déterminer la valeur locative présentant les mêmes charges, comme l’a rappelé l’Expert – et d’autre part, si de telles charges devaient être déduites, ce serait uniquement pour leur montant effectif et non pour un pourcentage abstrait,

— même en déduisant les charges exorbitantes de la valeur locative, celle-ci reste supérieure au loyer plafond.

MOTIFS

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Conformément au jugement du 23 janvier 2024, le montant du loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement édictée par le texte précité.

L’expert judiciaire a indiqué sur ce point :

« le bail a été consenti moyennant un loyer de 48 000 € HT HC à compter du 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2020, avec une révision annuelle à la date anniversaire du bail selon la variation de l’indice Insee du Coût de la Construction.

Base 2ème trimestre 2012, valeur 1593.

La loi Pinel du 18 juin 2014 a remplacé, pour les activités commerciales, l’ICC par l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).

En effet, le plafonnement ne se calcule pas sur la base du dernier loyer, mais sur la base du loyer initial du bail. On prend le loyer d’origine et il n’y a pas lieu de prendre en considération les loyers indexés, ni d’éventuels paliers, ni un quelconque loyer intermédiaire (Cas 2ème civ ; 17 Mai 2006 n°05-11685 ; Cas 3ème Civ, 6 mars 2013, n°12-13 962).

L’indice de base est celui du 2ème trimestre 2011 soit 104,44 points.

L’indice à prendre en compte pour déterminer le loyer au 1er janvier 2021, date en renouvellement du bail, est l’indice des loyers commerciaux du 2ème trimetre 2020 doit 115,42 points.

48 000 € x 115,42 (ILC T2 2020) = 53 046,34 HT HC/an

104,44 (ILC TS 2011)

Le loyer plafonné s’élève à 505,20 €/m²p/an ».

Les parties souscrivent au calcul de l’expert et il y a donc lieu de retenir ce montant au titre du loyer plafonné.

Toutefois, la demanderesse estimant que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné ainsi déterminé, il y a lieu de déterminer la valeur locative suivant les critères définis par l’article L 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce.

Sur les facteurs locaux de commercialité

En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Dans son rapport, l’expert judiciaire décrit l’emplacement des locaux comme suit :

« [Localité 53] est une commune du département des Yvelines dans la région Ile-de-France.

Située sur la rive gauche de la Seine, à 20 km à l’ouest de [Localité 38] et 13,5 km de [Localité 55], la ville est limitrophe de [Localité 36] au nord-est, [Localité 34] à l’est, [Localité 35] au sud-est, [Localité 37] et [Localité 32] au sud, [Localité 30] au sud-ouest, [Localité 42] à l’ouest et [Localité 26] au nord-ouest.

La desserte en transport en commun est assurée par le RER A via la station [Localité 50], terminus de la ligne permettant de rejoindre le centre de [Localité 38] en 30 minutes et [Localité 33] en 17 minutes et la ligne L du train Transilien via les gares de [Localité 51] et [Localité 49] Grande Ceinture.

La ville bénéficie également d’une large couverture par les bus des réseaux RATP et OPTILE.

[Localité 52] est l’une des villes les plus riches de France. La ville est aussi considérée comme « le plus grand centre commercial à ciel ouvert de l’ouest parisien » avec plus de 800 commerces implantés essentiellement dans le centre-ville.

[Localité 53] compte 44 380 habitants selon les derniers données Insee (202& (sic).

Le local sous expertise est situé [Adresse 3] dans le centre-ville.

Facilement accessible en transport en communs, le stationnement automobile s’effectue principalement via le parking de la [Adresse 41] et le parking du marché neuf de 415 places.

L’environnement est constitué d’immeubles R+3 et R+4 à usage mixte commerce en pieds d’immeuble et habitation en étages.

Il s’agit d’une rue commerçante perpendiculaire à la [Adresse 45] [Adresse 47], [Adresse 27].

Elle commence [Adresse 40] et se termine [Adresse 44].

La voie est en sens unique avec peu de possibilité de stationnement. Lors du rendez-vous de visite, la [Adresse 43] faisait l’objet d’importants travaux de modernisation et de renouvellement du réseau de gaz GRDF. Ils nécessitent la fermeture de la rue par phases et les travaux devraient durer jusqu’au 31 août 2024.

Dans l’environnement immédiat du local entre la [Adresse 46] et la [Adresse 44], on trouve les commerces et activités suivants :

Côté numéros impairs : PAP Brighton Opticien Afflelou, Cigarettes électroniques PAP Pacific wear, l’échoppe d’Or, agence immobilière, restauration Le Nicoletta, Milpoils, restauration rapide Burger, salon de coifffure Dessanges

Côté numéros pairs : Crédit Mutuel, Atelier coiffure, Crêperie Le Phare Saint Louis, Agence de voyage, pharmacie, [Adresse 39], Eveil et sens, Color Forever, beauté [Localité 28], retoucherie.

Sur l’ensemble de la rue, longue de 209m, nous trouvons 36 commerces dont 12 commerces en santé-beauté.

Présence de l’école élémentaire [29] (sic).

L’environnement est favorable à l’activité et la commercialité des lieux est bonne ».

Les deux parties souscrivent à l’analyse de l’expert judiciaire sur ce point.

Sur la destination des lieux

En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Les locaux ont été donnés à bail aux fins d’exercer « coiffure et équipement de la personne et tous accessoires s’y rapportant».

La SARL CG [Localité 49] exploite les lieux conformément à la destination contractuelle. Celle-ci n’étant pas inhabituellement restrictive et ne justifie pas de minoration du loyer.

Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit les locaux ainsi que :

« 1) Description extérieure

L’ensemble immobilier est composé d’un immeuble élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée de 2 étages droits et d’un troisième étage mansardé.

Façades enduites et toiture avec tuiles mécaniques.

L’accès aux logements s’effectue [Adresse 48]. La façade du rez-de-chaussée, côté [Adresse 43] est occupée par le local commercial. Absence de façade commerciale, [Adresse 48].

Le linéaire de façade, côté [Adresse 43] est d’environ 7 m et se compose de 2 larges vitrines de part et d’autre de la porte vitrée d’entrée avec 2 marches. Encadrement des vitrines et de la porte en aluminium peint, façade avec enduit peint et présence de 2 larges enseignes avec la mention DESSANGE au-dessus de chaque vitrine.

2) Description intérieure

Rez-de-chaussée

Comptoir d’accueil de la clientèle dans l’axe de la porte d’entrée. En partie gauche salon avec postes de coiffure, miroirs au mur, en partie droite, présentoir de produits capillaire suivi de 3 postes de coiffures, et d’un vestiaire pour la clientèle. Dégagement donnant accès à la cuisine/locaux sociaux, un sanitaire.

Côté gauche accès par 3 marches à l’arrière-boutique avec un espace buanderie/blanchisserie, un espace technique accueillant du public, avec éclairage naturelle (sic) par une fenêtre haute avec barreaux. Un sanitaire Client.

Carrelage au sol, faux plafond avec éclairage incorporé, climatisation, peinture aux murs.

Sous-sol :

Depuis le salon, via une trappe, accès à un escalier en pierre donnant accès à une cave voûtée (hauteur sous clef de voûte d’environ 3 m), sol cimenté.

Depuis la blanchisserie une cave accessible par un escalier, hauteur d’environ 3 m sous clef de voûte, sol cimenté.

Une cave accessible depuis la cuisine/locaux sociaux non visitée ».

Les parties ne contestent pas les constatations de l’expert sur ce point, les bailleurs soutenant que la dernière cave a été fermée sur décision de la locataire.

En page 19 de son rapport, l’expert ajoute « il ne nous semble pas qu’il y ait eu de modification des caractéristiques du local pendant le bail écoulé ». Il ne retient pas d’autre élément découlant des caractéristiques du local pour l’évaluation de la valeur locative.

Sur les surfaces

L’expert se réfère aux plans des locaux réalisés par le cabinet [D] géomètre-expert en juin 2022.

Les bailleurs admettent le calcul avant pondération. La locataire se réfère à des chiffres légèrement différents sans justifier la provenance de ceux-ci.

A défaut de tout élément contraire sur ce point, il y a donc lieu de retenir les chiffres retenus par l’expert judiciaire.

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques en centre-ville jusqu’à 600 m2 préconise, selon la nature des surfaces pondérées (zone de vente, annexes, etc.) et le niveau concerné (sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et deuxième étage), divers coefficients de pondération.

Pour les zones 1,2 et 3, sous la réserve des surfaces calculées par la locataire comme précédemment indiqué, les parties souscrivent aux coefficients retenus de 1, 0,8 et 0,6.

S’agissant du couloir menant à la cuisine, il ressort des photographies produites par la locataire qu’elle présente une hauteur sous plafond restreinte et surtout n’a pas d’autre utilité que de conduire à la cuisine que l’expert pondère à 0,3.

Vu la configuration des lieux, il n’apparaît justifié que ce couloir présente une pondération supérieure à celle de la pièce qu’il dessert.

Il sera donc retenu un coefficient de 0,3 sur une surface de 2,40 m².

Les parties souscrivent ensuite à la pondération de 0,3 retenue par l’expert pour la cuisine avec sanitaires et pour le vestiaire.

Concernant la blanchisserie et des sanitaires « client », au regard de l’intérêt de pièce pour le commerce exploité, le coefficient de pondération de 0,40 retenu par l’expert apparaît justifié.

Enfin, s’agissant des caves, l’expert n’a pas pris soin dans sa réponse au dire du conseil des bailleurs d’expliciter la différence de pondération retenue entre les deux caves intégrées dans son calcul.

Au regard des photographies qu’il a lui-même intégré dans son rapport, les caves apparaissent d’un usage manifestement difficile, les photographies faisant apparaître des entrées très étroites et des escaliers pentus.

Il y a donc lieu de retenir uniquement une pondération de 0,15 pour les deux caves. S’agissant de la troisième cave, il résulte d’une mention figurant sur le plan des lieux intégré par l’expert dans son rapport que celle-ci n’a pas été visitée avec l’accord des parties et en particulier des bailleurs ce que ceux-ci ne contestent pas. Dès lors que les parties ont entendu d’un commun accord exclure cette cave du champ de l’expertise, elle ne saurait ensuite être intégrée dans le calcul des surfaces dès lors que l’expert n’a pas été en mesure ni de la visiter ni d’en apprécier les caractéristiques.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de retenir la surface pondérée suivante :

— zone 1 40,5m² x 1 = 40,50

— zone 2 26,60 x 0,8 = 21,28

— zone 3 45,16 x 0,6 = 27,09

— dégagement 6,14 x 0,4 = 2,45

— vestiaire 2 x 0,3 = 0,60

— cuisine + sanitaires 9,50 x 0,3 = 2,85

— blanchisserie 6,50 x 0,4 = 2,60

— couloir 2,40 x 0,3 = 0,72

— sanitaires 3,20 x 0,4 = 1,28

— dégagement, locaux techniques 8 x 0,15 = 1,20

— cave accès sur rue 14,80 x 0,15 = 2,22

— cave accès blanchisserie 11,50 x 0,15 = 1,73

soit un total de 104,52 m²/P.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 du Code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert judiciaire base principalement son évaluation sur 8 références de locations nouvelles et 9 baux renouvelés.

S’agissant de la référence située [Adresse 15], nonobstant la proximité géographique soulignée par la locataire, cette référence doit être écartée comme le souligne les bailleurs dès lors qu’elle est postérieure au renouvellement du bail objet du litige. Il en est de même s’agissant du salon de coiffure situé [Adresse 20].

Concernant la référence du commerce « Little Italy » produite par la locataire, l’expert l’a écarté au regard de l’absence de transmission de plans détaillés et cotés. En l’absence de tout élément supplémentaire sur ce point produit par la locataire, il n’y a pas lieu d’inclure cette référence.

Il convient donc de retenir les références suivantes :

Adresse

Date prise d’effet du bail

nouvelle location (NL) ou renouvellement (R)

activité

Surface pondérée en m²/P

Loyer unitaire m²/P

Éléments de comparaison

[Adresse 8]

01/07/20

NL

Epicerie

31

735

Linéaire de façade de 3,5m, renouvellement à la valeur locative, taxe foncière au preneur

[Adresse 6]

09/10/20

NL

Prêt à porter

24,5

1126

Linéaire de façade de 3,5m, rue commerçante sur axe de passage depuis le RER, taxe foncière au preneur

[Adresse 23]

01/11/16

NL

services

30

450

Linéaire de façade de 7,7 m, emplacement sur axe commerçant

[Adresse 12]

01/01/15

NL

confiserie

58,3

772

Linéaire de façade de 6,25 m, emplacement sur axe commerçant

[Adresse 22]

01/02/15

NL

peinture

84

803

Linéaire de façade de 9,5 m avec activité commerciale diffuse, flux de voitures principalement

[Adresse 9]

07/07/05

NL

Prêt à porter

50

1200

Linéaire de façade de 3,75 m, emplacement sur axe commerçant

[Adresse 25]

07/07/05

NL

Chaussures

25

1632

Linéaire de façade de 9 m, emplacement sur axe passant

[Adresse 19]

30/10/20

R

Coiffeur

40

390

Linéaire de façade de 3,98 m en retrait de la rue des joueries, 1 pièce avec WC et lavabo, taxe foncière au preneur

[Adresse 16]

01/07/13

R

Prêt à porter

42,03

357

Linéaire d’environ 4,2 m sur rue commerçante

[Adresse 17]

01/01/18

R

opticien

106

589

Linéaire de façade de 4,43 m, emplacement sur axe passant et commerçant

[Adresse 24]

01/03/16

R

Chassures

36,2

1312

Linéaire de façade de 3,8 m,

[Adresse 13]

01/05/15

R

Café coton

31,68

1136

Linéaire de façade d’environ 5 m

[Adresse 7]

15/07/14

R

coiffure

46

508

Linéaire de façade de 4,5 m, flux identique aux locaux expertisés, taxe foncière au preneur

[Adresse 4]

01/05/14

R

Épicerie fine

36,5

503

Entrée sur place du marché, linéaire d’angle

[Adresse 5]

16/04/13

R

Onglerie

31

522

Linéaire de façade de 3 m, flux et environnement identique aux locaux expertisés, taxe foncière au preneur

Aussi, il apparaît qu’au vu des références utiles produites, les loyers se situent entre 357 et 1632 euros par mètre carré pondéré. Ces références présentent des surfaces pondérées allant de 24,5 m²p à 106 m²P situant les locaux objets du litige dans la catégorie des superficies importantes au sein du panel retenu. S’agissant de la commercialité, l’expert n’a pas comparé pour chaque référence la qualité de son emplacement par rapport aux locaux objets de l’expertise. Toutefois, s’agissant de la dernière référence, il a précisé que l’environnement et le flux étaient identiques aux locaux expertisés. Ces derniers locaux sont plus petits mais le bail est ancien.

Ainsi, en tenant compte :

— des facteurs locaux de commercialité (environnement favorable à l’activité et bonne commercialité des lieux),

— de la destination des lieux (coiffure et équipement de la personne et tous accessoires s’y rapportant),

— des caractéristiques du local considéré (sans particularité aux termes de l’expertise),

— de la surface pondérée ( 104,52 m²/P),

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage au cours du bail expiré (panel de références au sein duquel les locaux présentent une superficie importante),

Le prix unitaire des locaux sera fixé à hauteur de 550 € / m² P par an soit une valeur locative brute de 57.486 euros (550 x 104,52).

Sur les obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Sur la charge de l’impôt foncier

Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il n’y a pas lieu d’écarter ce principe aux motifs que les références produites présenteraient des conditions similaires dès lors qu’en tout état de cause seules cinq références sur quinze prévoient cette clause.

Il résulte du bail commercial, objet du litige, que la taxe ci-dessus visée est mise à la charge du preneur par une stipulation expresse.

Elle constitue donc un facteur de diminution de la valeur locative qu’il y a lieu de déduire directement du montant de la valeur locative brute mais pour le montant réel et non un pourcentage invoqué arbitrairement par la locataire. Les bailleurs font état d’un montant de 2508,67 euros incluant l’assurance de l’immeuble que ne critique pas la locataire et qui sera donc déduit de la valeur locative.

Il résulte de l’ensemble des éléments précédemment évoqués que la valeur locative doit être fixée comme suit :

57.486 euros – 2508,67 euros = 54.977,33 euros.

Il en résulte que la valeur locative doit être déterminée à 54.977,33 euros par an, hors charges et hors taxes, au 1er janvier 2021.

Il en résulte que la valeur locative étant supérieure au plafond indiciaire, il y a lieu de retenir ce dernier pour fixer le loyer à un montant de 53.046,34 euros calculé conformément aux développements précédemment abordés en application des dispositions de l’article L. 145-34 précité.

Sur la date de point de départ des intérêts

Le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la date de point de départ des intérêts de droit, laquelle constitue une demande accessoire intimement liée à la contestation relative à la fixation du loyer.

Il est de principe qu’à défaut de convention contraire, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En l’espèce, la locataire étant à l’origine de la procédure, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la notification du premier mémoire en défense, c’est-à-dire à compter du 5 juillet 2023.

Sur les autres demandes

Sur la clause d’indexation

Il n’entre pas dans les compétences du juge des loyers commerciaux définies à l’article R. 145-23 du Code de commerce de statuer sur la mise en œuvre d’une clause d’échelle mobile.

En conséquence, les bailleurs ne pourront qu’être déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Fixe, à compter du 1er janvier 2021, le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 10] à [Localité 53] (78), donnés à bail par Madame [C] [A] veuve [N], Madame [Z] [N] et Monsieur [K] [N] à la SARL CG [Localité 49], au plafond indiciaire, soit 53.046,34 euros par an hors charges et hors taxes,

Dit que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer courent à compter du 5 juillet 2023 ;

Rejette les autres demandes des parties,

Ordonne le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 JUIN 2025, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX