TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

N° RG 25/02004 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WM5

Minute :

Société 1001 VIES HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SA [Adresse 2]

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Madame [W] [K]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître [M] [H]

Copies certifiées conformes délivrées à :

Madame [W] [K]

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Février 2026

Ordonnance Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026 ;

Par Madame Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Madame Laurence HAIAT en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SA [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR :

Madame [W] [K]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 mars 2018, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à Madame [W] [K] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 6].

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM 1001 VIES, a fait signifier à Madame [W] [K], par acte d’huissier en date du 23 juin 2025 un commandement de payer la somme de 3.448,70 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 13 juin 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 29 août 2025, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, statuant en référés, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relatives au paiement des loyers, et en conséquence, résilier le bail,à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail,ordonner son expulsion avec celle de tous occupants de leur chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,condamner Madame [W] [K] à lui payer les sommes suivantes :3954,78 euros à valoir sur l’arriéré locatif, au titre des arriérés de loyers et charges, échéances de août 2025 incluses, selon décompte arrêté au 25 août 2025,une indemnité d’occupation d’une somme égale au loyer du logement litigieux majorée de 50%, sans préjudice des charges et sans que cette indemnité ne puisse être inférieure au montant du loyer, 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025 et renvoyé à l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT est régulièrement représenté.

Madame [W] [K], régulièrement assignée, comparait.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 4] par la voie électronique le 1er septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La société d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 3 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu le 5 mars 2018 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2025, pour la somme en principal de 3.448,70 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 août 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 5 mars 2018 à compter du 24 août 2025.

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [W] [K] a repris le versement intégral de son loyer et a effectué des versements faisant diminuer la dette locative.

Compte tenu de ces éléments, Madame [W] [K] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Madame [W] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi. Aucune astreinte ne saurait alors être ordonnée, l’expulsion étant à la charge du bailleur.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence HAIAT, vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort contradictoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mars 2008 entre la société 1001 VIES HABITAT et Madame [W] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 6 mai 2025 ;

CONDAMNONS Madame [W] [K] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 2.557,29 euros (décompte arrêté au 24 novembre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025) ;

AUTORISONS Madame [W] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 100 euros chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

ORDONNONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

ORDONNONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLONS qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

ORDONNONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 1001 VIES HABITAT, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [W] [K] sera condamnée à verser à la SA 1001 VIES HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA 1001 VIES HABITAT ou à son mandataire ;

ORDONNONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLONS que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection