Du 16 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01540 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24EQ

[S], [I] [P]

C/

[Z], [K], [D] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [S], [I] [P]

né le 22 Août 1953 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [Z], [K], [D] [F]

née le 14 Septembre 1990 à [Localité 9]

[Adresse 10] [Adresse 7] [Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marine GARCIA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à effet du 17 août 2018, Monsieur [S] [P] a donné à bail à Madame [Z] [F] un logement n°214 au Bâtiment B, sis [Adresse 5] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, Monsieur [P] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2357,34 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, Monsieur [P] a assigné Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 octobre 2025 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location du logement n°214 au Bâtiment B, sis [Adresse 5] à [Localité 8],

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [F] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux après signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,

Voir condamner Madame [F] au paiement de la somme provisionnelle de 3524,20 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dû,

La voir condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la vidange effective des lieux,

La condamner au paiement d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 novembre 2025 pour permettre notamment à la défenderesse d’obtenir le bénéfice de l’Aide juridictionnelle.

Lors de l’audience du 28 novembre 2025, Monsieur [S] [P], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3352,43 euros au 27 novembre 2025, terme de novembre inclus, et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [Z] [F], représentée par son conseil, soulève une difficulté sur le montant exact de la dette, et expose qu’une partie de l’allocation logement n’a pas été prise en compte par l’agence chargée de la gestion du logement. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance du bailleur.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 6 août 2025, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la CCAPEX le 10 février 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [P] a fait signifier à Madame [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 2357,34 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 février 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas entièrement purgé les causes dudit commandement dans le délai contractuel de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde le bailleur à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 6 avril 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il ressort du décompte, du diagnostic social et financier, et des débats, que Madame [F] a repris le paiement du loyer courant, la dette n’ayant par ailleurs pas progressé depuis l’assignation, qu’elle perçoit des revenus professionnels et bénéficie à nouveau de l’Allocation logement depuis avril 2025.

Par suite, rien ne s’oppose à l’établissement d’un échéancier réaliste de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [P] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [F].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [F] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l’absence de résolution, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [P] produit un décompte CENTURY 21 actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3352,43 27 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Le premier virement de l’Allocation Logement (et non de l’APL comme il est indiqué de manière erronée dans les écritures de la défenderesse) au crédit du compte locatif, date du 5 août 2025.

Or, Madame [F] produit une attestation CAF datée du 10 octobre 2025, laquelle mentionne une allocation Logement de 301 euros mensuels dès le mois d’avril 2025. Cependant, il apparait manifestement que ces aides ont été versées directement à Madame [F]. En premier lieu, ladite attestation n’indique un versement à l’agence qu’à partir de juillet 2025 (l’astérisque de renvoi ne mentionne le versement direct au bailleur qu’à partir de juillet 2025, cette information ne figure pas sur les montants précédents). En second lieu, Madame [F] produit elle-même un relevé postal du 7 juillet 2025 sur lequel figure un crédit provenant de la CAF de 860,42 euros. Or ce montant correspond exactement à l’allocation de mai 2025 : 301 euros d’allocation logement + 559,42 euros au titre du RSA. Enfin, le crédit de 301 euros porté sur le compte locatif le 5 août 2025 correspond à juillet 2025 et non à août 2025, puisque les aides au logement sont versées à terme échu.

En conséquence, la créance n’est pas sérieusement contestable, Madame [F] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3352,43 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 novembre 2025– échéance du mois de novembre 2025 incluse. Elle sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été dues en l’absence de résolution, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [F].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, l’équité et la situation économique respective des parties commande d’allouer à la partie qui a gain de cause une indemnité de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 6 février 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail relatif au logement n°214 au Bâtiment B, sis [Adresse 5] à [Localité 8],

CONDAMNONS Madame [Z] [F] à régler à Monsieur [S] [P] la somme de 3352,43 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 novembre 2025– échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [Z] [F] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 30 mois à raison de 29 mensualités successives de 110 euros chacune, suivies d’une 30ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [Z] [F] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges qui auraient été exigibles en l’absence de résolution, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [Z] [F] à son paiement à compter du 1er décembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [Z] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification de l’assignation au représentant de l’État et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNONS Madame [Z] [F] à régler à Monsieur [S] [P] la somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION