TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11949 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2J5M

N° de MINUTE : 26/00141

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Q] SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet UNITIA, SARL

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

Madame [Q] [A] [V] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Q] [A] [V] [N] est propriétaire des lots n°0129, 0335 et 0580 de l’ensemble immobilier [Q] sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93).

Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal de proximité du Raincy a condamné Madame [N] au paiement de la somme de 5 278,54 euros au titre des charges de copropriété impayées à compter du 1er janvier 2019 et arrêtées au 4 février 2021, appel du 1er trimestre 2021 et solde des charges 2019 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Q] sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet UNITIA, a fait assigner Madame [N] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Madame [Q] [A] [V] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Q] sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic :

— la somme de 19.785,73 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 1er octobre 2024, 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation, et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— la somme de 168,00 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation, et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— la somme de 3.000,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Madame [Q] [A] [V] [N] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [N], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci et est une débitrice d’habitude. Il fait ainsi valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires rappelle que Madame [N] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété, et précise qu’elle n’a pas totalement apuré les sommes auxquelles elle a été condamnée par le tribunal de proximité du Raincy dans ce cadre. Il soutient au surplus que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [N] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [N] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 3 juin 2025 et fixée à l’audience du 3 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 11 février 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [Q] [A] [V] [N];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 avril 2019, 28 juin 2021, 9 avril 2022, 3 juin 2023, 27 avril 2024, 27 juin 2024 et 17 mai 2025 ayant voté les travaux d’installation de caméras de vidéo-surveillance, de matérialisation de places de parking, de remplacement de colonnes, de remplacement de porte de cabine d’ascenseur, de condamnation des vides-ordures, de réfection des nids de poule, de remplacement de jeux à ressort, de peinture, de curage des colonnes et de ravalement ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 17 mai 2025 au 16 novembre 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2021 et le 1er octobre 2024 a été de 21 800,17 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 2 014,44 euros.

Ainsi, il convient de condamner Madame [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19 785,73 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 168 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 datée du 20 décembre 2022.

Il est sollicité la somme de 168 euros au titre des frais découlant de cette mise en demeure. Cependant, celle-ci ayant été effectuée par un avocat, de tels frais correspondent aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles, il ne peut dès lors être fait droit à la demande.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que Madame [N] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité du Raincy du 20 mai 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [N] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [N], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [Q] [A] [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Q] sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet UNITIA, la somme de 19 785,73 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Q] sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet UNITIA, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [Q] [A] [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Q] sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet UNITIA, la somme de 1 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [Q] [A] [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Q] sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet UNITIA, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Q] [A] [V] [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 11 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT