TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 8]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00686 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HZGM

[O] [C] [P] [W]

C/

[D] [X] [I] [V] [J]

[B] [U] [H] [J]

[C] [R]

JUGEMENT DU 29 NOVEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 29 Novembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [C] [P] [W]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparant assisté de Maître Jean-yves PONCET de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocats au barreau de l’EURE, substitué par M^e Alphonse COLLIN avocat au barreau de l’Eure.

DÉFENDEURS :

Madame [D] [J]

[Adresse 9]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [B] [J]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

Monsieur [C] [R]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 10]

comparant en personne

DÉBATS à l’audience publique du : 25 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige

Monsieur [O] [W] a donné à bail à Monsieur [C] [R] et Madame [D] [J] une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 1] par contrat du 01er février 2018 un loyer mensuel total de 520,00 euros, charges incluses et la réalisation de travaux.

Par acte sous seing privé en date du 01er février 2018, Monsieur [B] [J] s’est porté caution des engagements pris par les locataires.

Monsieur [C] [R] a semble-t’il quitté les lieux en mars 2023 mais n’a donné congé par courrier recommandé en date du 24 août 2023 avec accusé de réception, Madame [D] [J] devenant l’unique locataire des biens loués.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [W] a fait signifier à Madame [D] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 décembre 2023 dénoncé à Monsieur [B] [J] par acte du 03 janvier 2024 ; puis il a fait assigner Monsieur [C] [R], Madame [D] [J] et Monsieur [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’EVREUX par actes d’huissier en date des 10 juin, 18 juin et 19 juin 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l’expulsion de Madame [D] [J] et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 25 septembre 2024,

Monsieur [O] [W], assisté par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référé à ses écritures initiales pour le surplus.

Il a ainsi sollicité du tribunal de voir :

constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 1],dire, en conséquence, que Madame [D] [J] sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à leurs obligations de locataires sortants,dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique,ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse,condamner solidairement Madame [D] [J] et Monsieur [B] [J] à lui payer la somme de 3.165,72 euros, due au titre d’arriérés de loyers au 10 septembre 2024 (terme de septembre 2024 inclus),condamner solidairement Madame [D] [J] et Monsieur [B] [J] à lui payer une indemnité d’occupation d’ une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner Monsieur [C] [R] à payer solidairement avec Madame [D] [J] et Monsieur [B] [J] à lui payer la somme de 1.590,00 euros , compte arrêté au 6 novembre 2023,condamner solidairement Monsieur [C] [R], Madame [D] [J] et Monsieur [B] [J] à lui régler :la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Monsieur [C] [R], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, a comparu et indiqué avoir quitté les lieux en mars 2023 et bénéficier d’un plan de surendettement.

Madame [D] [J], comparant en personne, a reconnu les montants sollicités au titre de l’arriéré locatif et a exposé sa situation personnelle et financière.

Monsieur [B] [J], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à personne, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier est parvenu au tribunal avant l’audience et contenait des éléments relatifs à la situation personnelle et financière de la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

I. Sur la résiliation, l’expulsion et l’astreinte :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 20 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 28 décembre 2023 au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 19 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (page 3I des conditions générales annexées au contrat) et le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [D] [J] le 27 décembre 2023 pour un montant en principal de 1.621,00 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024 et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Madame [D] [J] sera ordonnée en conséquence, étant rappelé que Monsieur [C] [R] avait pour sa part déjà délivré congé avec prise d’effet à compter du 25 novembre 2023 selon les faits constants du litige et que depuis cette date, il n’a plus la qualité de locataire.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnités d’occupation :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Situation de Madame [D] [J] et de Monsieur [B] [J] :

Monsieur [O] [W] produit un décompte démontrant que Madame [D] [J] reste devoir, soustraction faite des frais de poursuite non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens (40,00 euros), la somme de 3.165,72 euros à la date du 10 septembre 2024. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 643,96 euros (Loyer et charges) en date du 01er septembre 2024 et une dernière ligne créditrice de 403,96 euros (Virement locataire) le 09 septembre 2024.

Madame [D] [J] ne conteste pas le principe de la dette ni son quantum.

Monsieur [B] [J], caution des engagements de Madame [D] [J], non-comparant, n’apporte de facto aucun élément susceptible d’apporter une contestation à cet égard.

Situation de Monsieur [C] [R] :

Monsieur [C] [R], comparant, reconnaît la dette.

Toutefois, Monsieur [C] [R] avait pour sa part déjà délivré congé avec prise d’effet à compter du 25 novembre 2023 selon les faits constants du litige. Par conséquent, il n’est conjointement redevable à l’égard du bailleur que des seuls les loyers dus jusqu’à cette date, celui-ci ayant renoncé à solliciter le bénéfice des dispositions de l’article 8 -1 IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 à son profit.

Conséquences sur les condamnations en paiement :

Monsieur [C] [R], Madame [D] [J] et Monsieur [B] [J] seront par conséquent condamnés conjointement au paiement de la somme de 1.550,00 euros correspondant à l’arriéré locatif exigible jusqu’au 25 novembre 2023, date d’effet du congé délivré par Monsieur [C] [R].

Madame [D] [J] et Monsieur [B] [J] seront en outre condamnés au paiement de la somme de 1.575,72 euros correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles au 28 février 2024 d’acquisition de la clause résolutoire;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de septembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Madame [D] [J] sera également seule condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

III. Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut même d’office accorder des délais de paiement dans un délai maximum de 24 mois au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Madame [D] [J] indique avoir bloqué le règlement de 3 mois de loyers en raison de l’absence de volonté chez le bailleur de procéder à une modification du bail.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que celle-ci a poursuivi le règlement du loyer résiduel après l’arrêt des versements effectué au titre de l’A.P.L et à même effectué un règlement de 20,00 euros supplémentaires le 09 septembre 2024 au titre de l’apurement de l’arriéré.

Dans ces conditions, une reprise du paiement du loyer résiduel est acquise permettant de faire bénéficier à Madame [D] [J] de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ses ressources et charges, Madame [D] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 35 mensualités de 90,00 euros et une 36e mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Madame [D] [J] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Madame [D] [J] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour le bailleur de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [C] [R] ne saurait se prévaloir des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire validées dans le cadre de la procédure de surendettement du fait de l’absence de déclaration de cette dette dans le cadre de cette procédure.

Au vu de ses ressources et charges et notamment des contributions alimentaires à sa charge, il y a lieu d’accorder à Monsieur [C] [R] des délais de paiement pour une durée inférieure à 24 mois compte tenu du montant de la dette arrêté et de l’autoriser à s’acquitter de celle-ci par 17 versements mensuels à hauteur de 90,00 euros, la 18 ème et dernière mensualité étant majorée du solde restant dû à cette date à défaut de meilleur accord entre les parties, précision faite qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure adressée par la bailleur restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible.

S’agissant de Monsieur [B] [J], caution des engagements de Madame [D] [J], bénéficiera, en raison du principe de subsidiarité de la caution, des mêmes délais de paiement que celle-ci.

IV. Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [J], Monsieur [B] [J] et Monsieur [C] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner, Madame [D] [J], Monsieur [B] [J] et Monsieur [C] [R] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Par ces motifs,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [O] [W] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01er février 2018 entre d’une part Monsieur [O] [W] et d’autre part Monsieur [C] [R] et Madame [D] [J] concernant une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 1], sont réunies à la date du 28 février 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE CONJOINTEMENT Monsieur [C] [R], Madame [D] [J] et Monsieur [B] [J] à verser à Monsieur [O] [W] la somme de 1.550,00 euros correspondant aux arriérés locatifs de l’appartement et du garage exigibles jusqu’au 25 novembre 2023, date d’effet du congé délivré par Monsieur [C] [R] ;

CONDAMNE CONJOINTEMENT Madame [D] [J] et Monsieur [B] [J] à verser à Monsieur [O] [W] la somme de 1.575,72 euros (terme de septembre 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs au 28 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de septembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

CONDAMNE Madame [D] [J] à verser à Monsieur [O] [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 643,96 euros, sans indexation ni variation, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

OCTROIE des délais de paiement ;

AUTORISE Madame [D] [J] et Monsieur [B] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 90,00 euros chacune et une 36ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [D] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [O] [W] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne;

AUTORISE Monsieur [C] [R] à se libérer de sa dette locative en procédant par 17 versements mensuels à hauteur de 90,00 euros, la 18 ème et dernière mensualité étant majorée du solde restant dû à cette date à défaut de meilleur accord entre les parties, payable avant le 10 du mois, et pour la première fois à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance soldant la créance à défaut de meilleur accord entre les parties;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure adressée par Monsieur [O] [W] restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [C] [R], Madame [D] [J] et Monsieur [B] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER