TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/08879 – N° Portalis DB3S-W-B7J-[Immatriculation 1]

Minute : 26/00136

S.D.C. DE LA [Adresse 2]) [Localité 3]

Représentant : Maître [G] [H] de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

C/

Monsieur [V] [W]

Copie exécutoire :

Maître [G] [H]

Copie certifiée conforme :

Monsieur [V] [W]

Le 26 Mai 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 26 Mai 2026;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DE LA [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndic la société FONCIA LVM anciennement dénommée FONCIA LACOMBE VAUCELLES

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [W]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [W] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 6].

Le 25 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6], représenté par son syndic, la société FONCIA LVM, a fait assigner Monsieur [V] [W] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :

condamner Monsieur [V] [W] à lui payer la somme de 8 897,34 € au titre des charges de copropriété impayées au 8 avril 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 juillet 2024 ;

condamner Monsieur [V] [W] à lui payer la somme de 696,70 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, majorée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 juillet 2024 ;

condamner Monsieur [V] [W] à lui payer la somme de 200,00 € à titre de dommages et intérêts ;

condamner Monsieur [V] [W] à lui payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 17 juillet 2024;

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026, après avoir été renvoyée à trois reprises, étant précisé que par ordonnance du 19 janvier 2026, le président du tribunal a ordonné une mesure de conciliation judiciaire entre les parties après avoir recueilli leur accord, en vain.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice des conclusions qu’il soutient oralement à l’audience, afin d’actualiser sa créance au titre des charges de copropriété à la somme de 7 057,33 € arrêtée au 18 mars 2026, s’opposer à l’octroi de délais de paiement et reprendre le bénéfice de son assignation pour le surplus.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V] [W] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété et souligne que Monsieur [V] [W] a déjà été condamné à quatre reprises à payer un arriéré de charges de copropriété par jugements des 10 juillet 2014, 26 mars 2015, 23 novembre 2016 et 13 novembre 2019, dont les causes ont été apurées après la signification de commandements de payer valant saisie immobilière. En réponse aux moyens soulevés par Monsieur [V] [W], le syndicat des copropriétaires fait valoir que deux forfaits de 100 mètres cube par an chacun (l’un pour la consommation d’eau chaude dans la salle de bain et l’autre pour la consommation d’eau froide dans la salle de bain) ont effectivement été facturés au défendeur lors de la régularisation des charges pour l’année 2022 et deux forfaits de 50 mètres cube par an chacun (l’un pour la consommation d’eau chaude dans la salle de bain et l’autre pour la consommation d’eau froide dans la salle de bain) ont effectivement été facturés au défendeur lors de la régularisation des charges pour l’année 2023. Ces forfaits ont été appliqués car le défendeur n’a pas installé de compteurs individuels dans la salle de bain, alors qu’il était tenu de le faire, en application de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 31 juillet 2020 (résolution 18) et qu’en l’absence de compteurs individuels ou de transmission du relevé desdits compteurs, l’assemblée générale des copropriétaires en date du 18 décembre 2020, qui n’a pas été contestée, a décidé de l’application d’un forfait de 100 mètres cube par an et par compteur, ramené à 50 mètres cube par an et par compteur pour l’année 2023. Le syndicat souligne que lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2020, les copropriétaires ont décidé que les travaux nécessaires à la mise en place des compteurs individuels étaient à la charge des copropriétaires concernés, de sorte qu’il incombe au défendeur de faire réaliser les travaux nécessaires à la mise en place desdits compteurs dans la salle de bain de son appartement. A défaut, il est tenu de payer le prix du forfait de consommation d’eau tel qu’arrêté par l’assemblée générale des copropriétaires.

Cité par un acte remis à son domicile, Monsieur [V] [W] comparaît en personne. Il soutient oralement des conclusions qu’il dépose à l’audience, afin de solliciter la soustraction au montant des charges de copropriété demandé des forfaits qui lui ont été facturés au titre de la consommation d’eau chaude et d’eau froide dans la salle de bain de son appartement pour les années 2022 (à hauteur de 2 503 €) et 2023 (à hauteur de 1 281,50 €). Il conteste également les sommes réclamées au titre des frais de recouvrement et des dommages-intérêts, qu’il juge excessives. Il reconnaît la dette pour le surplus et sollicite de pouvoir la payer en six mensualités.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que la résolution votée le 18 décembre 2020 ne s’applique qu’aux copropriétaires dotés de compteurs individuels et non à ceux qui, comme lui, sont dans l’incapacité de poser des compteurs individuels dans certaines pièces de leur appartement. En tout état de cause, il soutient que cette résolution constitue une clause pénale manifestement excessive.

L’affaire est mise en délibéré au 26 mai 2026.

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [V] [W] est propriétaire des lots 39 et 60 situés [Adresse 6] ;

un décompte daté du 18 mars 2026 ;

les appels de fonds ;

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 15 décembre 2022, 14 novembre 2023, 27 septembre 2024 et 30 juillet 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Si Monsieur [V] [W] soutient que les forfaits qui lui ont été facturés au titre de la consommation d’eau chaude et d’eau froide dans la salle de bain de son appartement pour les années 2022 et 2023 sont injustifiés et en tout état de cause excessifs, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 31 juillet 2020, qui n’a pas été contestée, que les copropriétaires ont décidé de faire installer des compteurs individuels d’eau dans la copropriété, mandaté le conseil syndical pour le choix de l’entreprise qui serait chargé de la pose des compteurs d’eau dans les appartements et rappelé que dans l’éventualité où des travaux sur les installations sanitaires privatives seraient nécessaires préalablement à l’installation des compteurs, ceux-ci ne pourraient être qu’à la charge du copropriétaire concerné, de manière privative. En outre, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 18 décembre 2020, qui n’a pas été contestée, qu’en cas d’absence de relevés des compteurs, les copropriétaires ont décidé d’imputer un forfait de 100 mètres cube par an d’eau chaude et d’eau froide par compteurs aux copropriétaires n’ayant pas transmis leurs relevés des compteurs. Le syndicat des copropriétaires justifie également que la société mandatée par le conseil syndical est intervenue le 20 octobre 2022 pour poser les compteurs individuels dans l’appartement du défendeur, que la pose des deux compteurs dans la salle de bain s’est avérée impossible en l’état, car elle nécessite d’agrandir une trappe d’accès située dans la salle de bain et que Monsieur [V] [W] a été mis en demeure le 10 juin 2024 de faire réaliser les travaux d’agrandissement nécessaires pour que la société puisse procéder à la pose des deux compteurs individuels de la salle de bain, en vain. Dans ces conditions, Monsieur [V] [W] n’est pas fondé à reprocher au syndicat d’avoir appliqué le forfait de consommation d’eau chaude et d’eau froide pour les exercices 2022 et 2023, dès lors que cette pratique a été votée lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2020, devenue définitive et que compte tenu des termes de l’assemblée générale du 31 juillet 2020 ayant imposé la pose de compteurs individuels d’eau à tous les copropriétaires, l’application du forfait d’eau a été décidée, contrairement à ce que soutient le défendeur, tant pour les copropriétaires qui ne transmettent pas les relevés de leur compteur d’eau que pour ceux qui, comme le défendeur, n’ont pas fait réaliser les travaux nécessaires à la pose desdits compteurs. Au surplus, Monsieur [V] [W] ne démontre pas, comme il le soutient, que le forfait retenu par l’assemblée générale des copropriétaires ne serait pas conforme aux standards moyens de consommation d’eau.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [V] [W] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 7 057,33 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [V] [W] au paiement de la somme de 7 057,33 € au titre des charges de copropriété dues à la date du 18 mars 2026, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2026 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 août 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [V] [W] seul, la somme de 352,83 €, en ce compris le coût de la sommation de payer du 17 juillet 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [V] [W] sera condamné à payer la somme de 352,83 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 août 2025.

Sur les dommages et intérêts

Il ressort des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [V] [W], qui a déjà été condamné à quatre reprises à payer un arriéré de charges de copropriété, perturbe la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation cause au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

En conséquence, Monsieur [V] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [V] [W], qui ne justifie pas de sa situation financière et ne fait du reste valoir aucun moyen à l’appui de sa demande de délais de paiement, sera débouté de cette demande.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [W] succombe à l’instance, de sorte qu’il sera condamné aux dépens, en ce non compris le coût de la sommation de payer du 17 juillet 2024 qui ne relève pas des dépens et qui a déjà été pris en compte au titre de l’article 10-1 susvisés.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, des démarches judiciaires entreprises et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] la somme de 1 200,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6], représenté par son syndic, la société FONCIA LVM, la somme de 7 057,33 € au titre des charges de copropriété dues à la date du 18 mars 2026, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2026 incluses, ainsi que la somme de 352,83 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6], représenté par son syndic, la société FONCIA LVM, la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6], représenté par son syndic, la société FONCIA LVM, la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [W] aux entiers dépens de la présente instance, en ce non compris le coût de la sommation de payer du 17 juillet 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 26 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/08879 – N° Portalis DB3S-W-B7J-[Immatriculation 1]

DÉCISION EN DATE DU : 26 Mai 2026

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA [Adresse 8]

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

C/

Monsieur [V] [W]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires