REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 25/00221

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 24/00008

N° Portalis DB2R-W-B7H-DS7J

ASV/LT

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEURS

Madame [X] [P]

née le 22 Juillet 1973 à [Localité 26]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Monsieur [A] [O] [U] [Z]

né le 25 Septembre 1984 à [Localité 28]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

S.A.S. DOMARLY, Société par actions simplifiée au capital de 626 000 euros,

immatriculée au RCS de LYON sous le n° 837 695 923, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Madame [S] [V] [L] [JR] épouse [Z]

née le 09 Août 1983 à [Localité 15]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H] [F]

né le 04 Décembre 1972 à [Localité 20]

de nationalité Française, gérant de société, demeurant [Adresse 10]

Madame [M] [B]

née le 11 Janvier 1958 à [Localité 24]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

S.A.R.L. E2M, société de participation financière profession libérale, Société à

responsabilité limitée au capital de 500 euros, immatriculée au RCS de LYON sous le n° 534 805 544, dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Monsieur [C] [B]

né le 09 Février 1959 à [Localité 12]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

Monsieur [N] [R]

né le 02 Septembre 1983 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 25] (SUISSE)

Madame [AD] [Y]

née le 21 Janvier 1977 à [Localité 16] (SUISSE)

de nationalité Suisse, demeurant [Adresse 25] (SUISSE)

Monsieur [E] [G]

né le 08 Août 1969 à [Localité 21] (RU), demeurant [Adresse 2] – ROYAUME-UNI

Monsieur [D] [T]

né le 30 Août 1999 à [Localité 23]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Monsieur [J] [K]

né le 23 Février 1984 à [Localité 22]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

Madame [I] [W]

née le 01 Mai 1967 à [Localité 19]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] – ROYAUME-UNI

tous représentés par Maître Jean françois PESSEY MAGNIFIQUE de la SARL CHRISTINAZ PESSEY-MAGNIFIQUE, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant,et par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET PELET, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant.

DÉFENDERESSES

Syndicat de copropriétaires [Adresse 17], [Adresse 18], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MONTBLANC, société au capital social de 125.550 euros, inscrite au RCS d’ANNECY sous le n° 489 430 629, dont le siège social est [Adresse 3] pris en son établissement secondaire de [Localité 14] [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Emilie BURNIER FRAMBORET de l’ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant.

S.A.S.U. DOMAINE DE [Localité 27], société au capital de 232.208 euros, inscrite au RCS de BOULOGNE, sous le numéro 494 760 648, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par Maître Juliette PAPIS de la SELARL JURIS-MONT BLANC, avocats au barreau de BONNEVILLE et par Maître Olivier BAULAC, de la SCP BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 19 Mars 2025,

Débats tenus à l’audience publique du : 08 Septembre 2025,

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Novembre 2025

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 17 Novembre 2025.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété de l’immeuble dénommée [Adresse 17], située au [Adresse 18] à [Localité 27], est une résidence de tourisme divisée en divers lots et soumise au statut de la copropriété.

Les droits de vote sont répartis en 9 794 tantièmes au profit de 49 copropriétaires.

La société Domaine de [Localité 27] dispose de 4 897 tantièmes, soit 50 %.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 16 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice, la SARL E2M, Madame [X] [P], Monsieur [A] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [N] [R], la SAS Domarly, Monsieur [E] [G], Monsieur [D] [T], Madame [AD] [Y], Monsieur [J] [K], Madame [I] [W], Monsieur [H] [F], Madame [M] [B] et Monsieur [C] [B] ont assigné la société Domaine de [Localité 27] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins principales de voir annuler les résolutions n°7, 8 et 18 votées lors de l’assemblée générale du 16 juin 2023, pour abus de majorité.

Aux termes de leurs dernières conclusions en réponse n°2, la SARL E2M, Madame [X] [P], Monsieur [A] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [N] [R], la SAS Domarly, Monsieur [E] [G], Monsieur [D] [T], Madame [AD] [Y], Monsieur [J] [K], Madame [I] [W], Monsieur [H] [F], Madame [M] [B] et Monsieur [C] [B], demandent au tribunal, de :

— Débouter la société Domaine de [Localité 27] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Annuler les résolutions 7, 8 et 18 de l’assemblée générale du 16 juin 2023 de la copropriété de [Adresse 17] pour abus de majorité du copropriétaire majoritaire,

— Condamner la société Domaine de [Localité 27] à leur payer la somme de 5 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour abus de majorité,

— Condamner in solidum la société Domaine de [Localité 27] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] à leur régler à chacun la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de l’instance,

— Dire n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent :

— Que la société Domaine de [Localité 27] est détenue par l’exploitant de la résidence, la société Dormio, laquelle est également propriétaire de 165 tantièmes de la copropriété, via la société Dormio Group,

— Que de fait les autres copropriétaires que la société Domaine de [Localité 27], sont minoritaires,

— Que pour la majorité, les copropriétaires minoritaires sont liés par un contrat de bail commercial avec l’exploitant Dormio qui exploite les lots,

— Que compte tenu de sa position dominante et de sa qualité d’exploitant, le copropriétaire impose des décisions qui ne poursuivent pas l’intérêt commun des copropriétaires mais son seul intérêt personnel, ce qui est constitutif d’un abus de majorité.

Ils soutiennent :

— Que chacun des demandeurs a la qualité de copropriétaire et qu’ils n’ont fait preuve d’aucune volonté de tromper la juridiction s’agissant de leur manière de présenter la situation,

— Que Monsieur et Madame [Z], se désistent de leur demande d’annulation de la résolution n°18.

Ils font valoir au sujet de la résolution n°7 relative au renouvellement du contrat de prestation Dormio :

— Que la société Dormio est copropriétaire majoritaire, exploitante, et l’un des principaux fournisseurs de la copropriété par l’intermédiaire d’un certain nombre de contrats qu’elle impose aux autres copropriétaires,

— Que s’agissant du contrat de prestation d’entretien pour les parties communes, la maintenance technique et l’entretien de l’espace bien-être, aucun contrat comparatif n’a jamais été communiqué et seul le contrat de la société Dormio est évoqué lors des assemblées générales,

— Qu’or, le coût des prestations proposées par la société Dormio a explosé, que le contrat soumis au vote représente une nouvelle augmentation de plus de 8 %, alors même qu’en parallèle, la qualité des prestations fournies s’est sérieusement dégradée,

— Que les questions posées lors de l’assemblée générale sur les motifs de cette augmentation sont restées sans réponse, de même que les documents sollicités, notamment le contrat de prestation pour la partie entretien, technique et piscine, n’ont pas été communiqués,

— Que le contrat fourni n’est pas clair,

— Que dans des résidences comparables, les contrats de prestations équivalentes portent sur des coûts moins élevés,

— Que la société Dormio, en sa qualité de copropriétaire et d’exploitant ne recherche que le profit, notamment par la mise en œuvre de contrats annexes imposant des charges trop élevées,

— Que seuls 5 copropriétaires ont voté en faveur de cette résolution ce qui est d’ailleurs indifférent à la solution du litige,

— Qu’en définitive, cette résolution a uniquement pour but de favoriser les intérêts personnels de la société Dormio qui détient la société Domaine de [Localité 27].

S’agissant de la résolution n°8 relative au contrat de prestation de gardiennage, ils précisent :

— Que le prix de la prestation proposée inclut une augmentation de 7.69 %,

— Que les mêmes arguments sont applicables que ceux développés pour la résolution précédente,

— Que seuls les sociétés Domaine de [Localité 27] et Dormio ont voté en faveur de cette résolution,

— Que le fait que lors de l’assemblée générale du 28 juin 2024, les requérants aient approuvé les mêmes prestataires que ceux critiqués lors de l’assemblée contestée est indifférent, qu’il est d’ailleurs significatif qu’en 2024, Dormio ait revu à la baisse de façon significative le coût des prestations, ce qui confirme le caractère excessif des coûts proposés en 2023,

— Que l’approbation des comptes de 2023 lors de l’assemblée générale de 2024 n’a pas d’incidence sur le bien-fondé de leur contestation.

S’agissant de la résolution n°18, relative à la proposition de réalisation d’un plan de maintenance via l’entreprise Facility, ils exposent :

— Que la demande est recevable, même si l’ensemble des copropriétaires ayant voté en faveur de cette résolution n’ont pas été assignés,

— Que la société Dormio a imposé à la copropriété la réalisation d’un plan de maintenance sur une période de 10 ans portant sur l’entretien et la maintenance des bâtiments, uniquement pour les parties communes,

— Que ce plan est semblable au plan pluriannuel de travaux prévus par la loi, pour lequel le décret du 25 avril 2022 exige impartialité et indépendance du prestataire concerné,

— Que le contrat soumis est flou,

— Que la société Dormio a manifestement des intérêts économiques avec la société Facility qu’elle cherche à favoriser.

Enfin, ils soulignent :

— l’absence d’indépendance entre les personnes morales, attestée par l’un des salariés de la société Dormio Ressort

— l’absence d’incidence de l’approbation des comptes 2023.

Ils motivent la demande de dommages et intérêts par le fait que la société Domaine de [Localité 27] utilise abusivement la majorité à son seul profit de sorte qu’ils ont dû supporter un fonctionnement obéré de la copropriété dans le seul intérêt de la société Dormio.

Aux termes de ses conclusions en réponse n°2, la société Domaine de [Localité 27] demande au tribunal, de :

— Débouter les demandeurs de leurs demandes,

— Condamner chacun des demandeurs à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance :

— Que la simple divergence sur les orientations de gestion ou le choix des prestataires ne peut être assimilée à une intention de nuire de sorte que l’abus de majorité n’est pas caractérisé,

— Que les 14 demandeurs ne représentent que 10 lots de copropriété,

— Que la société Domaine de [Localité 27] et la société Dormio sont deux personnes morales distinctes,

— Que le budget prévisionnel pour l’année 2024 a été approuvé par la totalité des copropriétaires ce qui dénote l’incohérence de l’argumentation des demandeurs qui contestent la hausse des prix des contrats de prestation et vaut acceptation implicite des résolutions antérieures correspondantes,

— Que les autres copropriétaires qui ont voté en faveur des résolutions contestées n’ont pas été attraits à la cause,

— Qu’il n’est justifié d’aucun autre tarif pour des prestations similaires,

— Qu’il relève de la responsabilité du syndic de faire appliquer correctement le contrat de maintenance par le prestataire,

— Que la désignation des mêmes prestataires en 2024 a été approuvée à l’unanimité des copropriétaires,

— Que la résolution n°18 n’a pas été mise en œuvre,

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], demande au tribunal, de :

— Juger ce qu’il appartiendra sur les demandes d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 15 juin 2023,

— Débouter les demandeurs de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance :

— Qu’il appartient aux demandeurs de démontrer l’abus de majorité allégué,

— Que le défaut de mise en concurrence ne peut constituer une cause de nullité lorsque les modalités de mise en concurrence n’ont pas été votées,

— Que la hausse des tarifs en 2022 n’a pas d’incidence sur les contrats proposés en 2023.

MOTIFS

Il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que seul le copropriétaire défaillant peut contester une résolution d’assemblée générale de copropriété, et que cette action nécessite l’assignation du syndicat des copropriétaires.

Il résulte des pièces produites en demande que l’ensemble des demandeurs a la qualité de copropriétaire, et qu’à l’exception de Monsieur et Madame [Z] qui précisent se désister, s’agissant de la contestation portant sur la résolution n°18, l’ensemble des demandeurs a la qualité de défaillant.

L’assignation en nullité d’une résolution, même lorsqu’elle est fondée sur l’abus de majorité, ne permet pas d’assigner le copropriétaire majoritaire qui n’a pas qualité à intervenir au procès, ce qui n’a pas été soulevé par les parties, et n’exige pas davantage que les autres copropriétaires ayant voté en faveur des résolutions contestées soient attraits à la cause.

Les demandeurs fondent leur demande d’annulation exclusivement sur l’abus de majorité.

L’abus de majorité est caractérisé lorsque la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires.

C’est à celui qui prétend que le titulaire d’un droit en a abusé d’en faire la preuve.

En l’espèce, s’agissant des résolutions n°7 et 8, l’augmentation des tarifs proposés, même de 8 %, ce qui n’apparaît pas manifestement disproportionné au regard de la conjoncture à cette date, et le fait que le copropriétaire majoritaire la société Domaine de [Localité 27] soit détenue par la société Dormio, laquelle est également exploitante de la copropriété et copropriétaire via la société Dormio Group de 165 tantièmes de la copropriété, sont insuffisants à démontrer que ces deux résolutions n’ont été prises que dans l’intérêt de la société Domaine de [Localité 27] étant précisé que quoiqu’en dise, les demandeurs, la société Domaine de [Localité 27] et la société Dormio demeurent deux personnalités juridiques distinctes, et que la société Domaine de [Localité 27], même si elle est détenue par la société Dormio, doit elle aussi payer les charges de copropriété qui découlent de l’adoption de ces résolutions. Il n’appartient d’ailleurs pas au tribunal, de se prononcer sur une éventuelle confusion d’intérêts entre les deux sociétés.

En outre, les demandeurs qui prétendent qu’après recherches, il s’est avéré que des résidences de montagne similaires bénéficiaient pour les mêmes prestations proposées, de coût beaucoup moins onéreux, n’en justifient pas.

Sur ce point, le fait que lors de l’assemblée générale de 2024, le même prestataire ait proposé des tarifs inférieurs ne permet pas d’en déduire que les tarifs de l’année 2023 étaient injustifiés et avaient uniquement pour but de favoriser la société Dormio par l’intermédiaire de la société Domaine de [Localité 27], copropriétaire majoritaire.

De plus, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

En l’espèce, les demandeurs qui soutiennent qu’aucun contrat comparatif n’a été produit ne justifie pas que dans une telle hypothèse, la mise en concurrence était obligatoire.

S’agissant de la qualité des prestations exécutées, cette question relève des modalités d’exécution du contrat et n’a pas d’incidence sur l’appréciation de l’existence d’un abus de majorité.

Enfin, en ce qui concerne les documents communiqués, il convient de relever que les demandeurs n’ont pas fondé leur demande d’annulation sur l’article 11 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que le syndic a l’obligation avant chaque assemblée générale de communiquer aux différents copropriétaires les éléments leur permettant de se prononcer en toute connaissance de cause, que d’ailleurs, il n’est fait aucun reproche au syndic sur ce point, puisque les contestations portent sur l’absence de réponse par la société Dormio aux questions posées sur le prestations prévues au contrat et leurs modalités d’exécution du contrat et que cet argument ne permet pas de fonder l’annulation d’une résolution.

En définitive, en l’absence de preuve par les demandeurs de l’existence d’un abus de majorité, la demande sera rejetée,

S’agissant de la résolution n°18, l’argumentation des demandeurs consiste à soutenir que la résolution a été adoptée dans l’unique but de favoriser la société Dormio qui a manifestement des intérêts économiques avec la société Facility, qui serait choisie pour la mise en œuvre d’un plan de maintenance pendant 10 ans.

Sur ce point, la société Dormio n’a pas la qualité de copropriétaire, et demeure distincte de la société Domaine de [Localité 27]. De plus, l’existence d’une communauté d’intérêts économiques entre la société Dormio et la société Facility n’est justifiée par aucune pièce.

Les demandeurs échouent donc à démontrer l’existence d’un abus de majorité.

Ils seront déboutés de leurs demandes d’annulation des résolutions, et par la même de leurs demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires,

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les demandeurs qui succombent à l’instance sont tenus aux dépens.

Leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Les demandes reconventionnelles fondées sur le même article par la société Domaine de [Localité 27] seront également rejetées, au regard de l’équité et du fait que celle-ci a choisi de ne soulever aucune fin de non-recevoir.

PAR CES MOTIFS

DEBOUTE les demandeurs de leurs demandes tendant à l’annulation des résolutions n°7, 8 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] en date du 16 juin 2023,

REJETTE leurs demandes indemnitaires,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL E2M, Madame [X] [P], Monsieur [A] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [N] [R], la SAS Domarly, Monsieur [E] [G], Monsieur [D] [T], Madame [AD] [Y], Monsieur [J] [K], Madame [I] [W], Monsieur [H] [F], Madame [M] [B] et Monsieur [C] [B] aux entiers dépens.

Le présent jugement a été signé par Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Anne-Sophie VILQUIN