TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01609 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2W3

N° de Minute : 25/00155

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 29 Septembre 2025

S.A. CDC HABITAT

C/

[Y] [L] anciennement dénommée [Y] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 29 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [L] anciennement dénommée [Y] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurie HAYT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Juin 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

Exposé du litige

Par acte sous seing privé à effet au 29 février 2024, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Mme [Y] [L], anciennement dénommée Mme [Y] [S], un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 644,57 euros, outre une provision sur charges de 87,94 euros, ainsi que deux places de stationnement moyennant un loyer mensuel de 58,91 euros, outre une provision sur charges de 4,10 euros.

Par acte du 25 juillet 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Mme [Y] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 2 386,56 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 29 juillet 2024.

Par acte du 1er octobre 2024, la SA CDC HABITAT a fait assigner Mme [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail

ordonner l’expulsion dans la huitaine de la signification de l’ordonnance de Mme [Y] [L], ainsi que de tout occupant de son chef, du logement et des places de parking, en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

juger que les meubles et objets mobiliers présents dans le logement donneront lieu à l’application des articles L. 433-1 du code de procédure civile d’exécution,

fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 795,52 euros à compter du mois d’octobre 2024,

condamner à titre provisionnel Mme [Y] [L] à lui payer la somme de 4 144,48 euros, en ce compris les loyers et charges échus pour le mois de septembre 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 386,56 euros à compter du commandement de payer du 25 juillet 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus,

condamner à titre provisionnel Mme [Y] [L] à lui payer la somme de 795,52 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

condamner Mme [Y] [L] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, en compris le coût du commandement de payer du 25/07/2024.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 2 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025, a fait l’objet de deux renvois contradictoires et a été retenue à l’audience du 20 juin 2025.

A cette audience, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil qui s’en rapporte à ses conclusions, confirme ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 11 424,84 euros, selon décompte arrêté au 27 mai 2025. Elle soutient que la locataire a déposé un premier dossier de surendettement fin septembre 2024 mais a contracté de nouvelles dettes de sorte qu’elle a déposé un nouveau dossier, déclaré recevable en janvier 2025, avec une orientation vers un rétablissement personnel. Elle considère que même si la recevabilité du dossier est confirmée par le tribunal, dès lors que la débitrice a contracté un nouveau passif et détourne le versement de l’APL, la résiliation du bail et l’expulsion doivent être prononcées.

Mme [Y] [L], représentée par son avocat, qui s’en rapporte à ses conclusions, demande de tirer toutes les conséquences de droit de la décision de recevabilité de son dossier de surendettement, de suspendre les effets de la clause résolutoire pour une durée de deux ans et d’enjoindre à la SA CDC HABITAT de justifier du quantum actualisé de ses demandes. A titre reconventionnel, elle sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux, soit à l’issue de la suspension des effets de la clause résolutoire, soit à compter du jugement à intervenir dans le cas où la suspension ne serait pas prononcée, l’autorisation de s’acquitter de sa dette locative à raison de versements mensuels de 20 euros sur 36 mois à compter de la notification du jugement, le solde intervenant à la 37ème mensualité. En tout état de cause, elle conclut au rejet de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

Le délibéré a été prorogé au 29 septembre 2025 pour obtenir de la SA CDC HABITAT qu’elle justifie de la notification de l’assignation au préfet du Nord, ce qu’elle a fait par courrier reçu au greffe le 25 septembre 2025.

Motifs de la décision

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, il peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 2 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

Par ailleurs, l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [Y] [L] le 25 juillet 2024, impartissant à celle-ci de régler, dans un délai de deux mois, la somme de 2 386,56 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 18 juillet 2024, en ce compris le loyers et charges du mois de juin 2024.

Il résulte du décompte que Mme [Y] [L] ne s’est pas acquittée, dans ce délai, du montant des loyers et charges impayés.

Mme [Y] [L] a déposé un premier dossier de surendettement le 25 avril 2024. La commission a rendu, le 29 mai 2024, une décision de recevabilité et, le 7 août 2024, une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Parmi les dettes déclarées ne figurait aucune dette locative.

Mme [Y] [L] a déposé un deuxième dossier de surendettement qui a abouti, le 15 janvier 2025, à une décision de la commission prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Parmi les dettes déclarées figure celle contractée auprès de la SA CDC HABITAT pour un montant de 8 150,36 euros.

Une contestation a été formée par l’une des parties contre cette décision.

Aux termes de l’article 24, VIII, de la loi du 6 juillet 1989, « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il résulte de ces dispositions que le juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge, statuant sur la contestation contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, que si le ou la locataire a repris le paiement des loyers et charges à compter de la décision imposant le rétablissement personnel.

Or, il est établi que Mme [Y] [L], depuis le 15 janvier 2025, n’a procédé à aucun règlement de sorte que la dette est passée de 8 150,36 euros à 11 424,84 euros.

L’intéressée ne peut davantage prétendre à des délais de paiement sur le fondement de l’article 24, V, dès lors qu’elle n’apparait pas en situation de régler sa dette locative et qu’elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 25 septembre 2024, 24h00.

L’occupation du logement sans droit ni titre par Mme [Y] [L] après la date de résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient de faire cesser ce trouble et d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [L] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision pour loyers et indemnités d’occupation impayés

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il n’est pas sérieusement contestable que la faute qui consiste pour un locataire à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat de bail, cause un préjudice au bailleur, qui ne peut pas disposer de son bien et le relouer et que ce préjudice doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit, en l’occurrence, la somme de 795,52 euros.

Il résulte du contrat de bail et du décompte locatif du 18 juin 2025 versés par le bailleur que la locataire est redevable de la somme de 11 424,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de juin 2025 incluse.

En l’état d’un recours, la décision d’effacement de la dette de 8 150,36 euros n’est pas définitive.

Par ailleurs, l’existence d’une procédure de surendettement ne prive pas le créancier de la possibilité d’obtenir un titre exécutoire.

Il n’est donc, pour l’heure, pas sérieusement contestable que Mme [Y] [L] doit régler à la SA CDC HABITAT la somme de 11 424,84 euros.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme, à titre provisionnel, à la SA CDC HABITAT avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 386,56 euros à compter du commandement de payer du 25 juillet 2024 et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

L’obligation de régler une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 795,52 euros, ce à compter du 1er juillet 2025, et jusqu’à libération effective des lieux, n’est pas davantage sérieusement contestable de sorte que Mme [Y] [L] sera également condamnée à payer cette somme à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, Mme [Y] [L] supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS à la date du 25 septembre 2024, 24h00 la résiliation du contrat de bail conclu entre la SA CDC HABITAT et Mme [Y] [L] portant sur l’appartement n°12 et les deux places de stationnement (numéros P098 et P106), situés [Adresse 5], à [Localité 7] ;

ORDONNONS, à défaut pour Mme [Y] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

FIXONS à la somme provisionnelle de 795,52 euros due à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux de Mme [Y] [L] qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;

CONDAMNONS Mme [Y] [L] à payer à la SA CDC HABITAT la somme provisionnelle de 11 424,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 18 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 386,56 euros à compter du commandement de payer du 25 juillet 2024 et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Mme [Y] [L] ;

CONDAMNONS Mme [Y] [L] à payer à La SA CDC HABITAT la somme provisionnelle de de 795,52 euros par mois, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, ce à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à Mme [Y] [L] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE, secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 8]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETONS la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Y] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des référés