TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE BONNEVILLE

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00721 – N° Portalis DB2R-W-B7J-DZ3V

AFFAIRE : E.U.A.R.L. [FM] / [X] [K] [GR], [T] [D] [GR], [R] [G] [Z] [GR] épouse [P], [V] [DE] [GR], [XW] [G] [GR] épouse [E], [I] [H] [GR] épouse [Y], [A] [EI] [GR], [M] [W] [GR], [B] [LE] [C], [UJ] [XW] [C], [L] [WS] [U]

MINUTE N° : 25/00004

DEMANDERESSE

E.U.A.R.L. [FM]

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par son gérant, Monsieur [VN] [FM], comparant en personne

assistée par Maître Delphine DRACHE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [D] [GR]

né le 06 Mars 1950 à [Localité 27]

demeurant [Adresse 16]

Madame [R] [G] [Z] [GR] épouse [P]

née le 04 Février 1953 à [Localité 27]

demeurant [Adresse 2]

tous deux comparants en personne et assistés par Maître Pierre BRIFFOD de la SCP BRIFFOD-PUTHOD-CHAPPAZ, avocat au barreau de BONNEVILLE

Monsieur [X] [K] [GR]

né le 14 Septembre 1947 à [Localité 27]

demeurant [Adresse 7]

Madame [V] [DE] [GR]

née le 08 Mai 1959 à [Localité 22]

demeurant [Adresse 9]

Madame [XW] [G] [GR] épouse [E]

née le 05 Mai 1961 à [Localité 27]

demeurant [Adresse 10]

Madame [I] [H] [GR] épouse [Y]

née le 23 Janvier 1963 à [Localité 27]

demeurant [Adresse 11]

Monsieur [A] [EI] [GR]

né le 12 Janvier 1976 à [Localité 17]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [M] [W] [GR]

né le 13 Juillet 1977 à [Localité 17]

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [B] [LE] [C]

né le 18 Avril 1977 à [Localité 17]

demeurant [Adresse 4]

Madame [UJ] [XW] [C]

née le 15 Mars 1980 à [Localité 17]

demeurant [Adresse 8]

Madame [L] [WS] [U]

née le 03 Janvier 1995 à [Localité 26]

demeurant [Adresse 3]

tous les neuf non comparants et représentés par Maître Pierre BRIFFOD de la SCP BRIFFOD-PUTHOD-CHAPPAZ, avocat au barreau de BONNEVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Présidente : Julie DEFOURNEL

Greffière lors des débats : Léonie TAMET

Greffière lors du délibéré : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 03 Juillet 2025

ORDONNANCE Contradictoire, en premier ressort, prononcée le 28 juillet 2025 par mise à disposition au greffe et signée par Julie DEFOURNEL, Vice-Présidente en charge du tribunal paritaire des baux ruraux et Sabine GAYDON, Greffière

Notifiée par LRAR aux parties le

Copie exécutoire délivrée le même jour à Maître Delphine DRACHE et à Maître Pierre BRIFFOD.

Le greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

L’EARL [FM] est une exploitation agricole gérée par Monsieur [VN] [FM], éleveur de bovins viande et d’ovins.

Aux termes d’un bail rural en date du 1er octobre 2019, Monsieur [N] [GR] a donné à bail à l’EARL [FM] un bâtiment agricole d’une surface de 800 m² , en stabulation libre, moyennant un fermage annuel de 3.600 euros.

Monsieur [N] [GR] est décédé le 20 mai 2022, laissant pour lui succéder 11 héritiers en indivision.

Par un bail verbal non contesté, les consorts [GR] ont mis à disposition de l’EARL [FM] trois travées au sein d’un hangar de stockage et un silo.

Le bâtiment principal et le hangar de stockage sont tous deux situés sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 14][Adresse 1] sur la commune d'[Localité 20].

Par assignations en date des 19, 21, 26, 27, 28 et 30 mai et 2 juin 2025, l’EARL [FM] représentée par son gérant Monsieur [VN] [FM] a fait citer Messieurs [X] [GR], [T] [GR], [A] [GR], [M] [GR], [B] [C] et Mesdames [R] [P], [J] [GR], [XW] [E], [I] [Y], [UJ] [C] et [L] [U], en référé, devant le président du tribunal paritaire des baux ruraux de BONNEVILLE aux fins de les voir condamner à :

— faire procéder à la réparation de la porte d’accès au bâtiment dans un délai de quinze jours sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— faire procéder à l’enlèvement des chaînes interdisant l’accès à la ferme louée depuis l'[Adresse 21] et toutes autres chaînes aux abords du bâtiment dans un délai de 10 jours sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— faire procéder à l’enlèvement de tous les encombrants présents aux abords des bâtiments loués dans un délai de quinze jours sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— procéder ou faire procéder à la remise en état du sol de la cour de ferme dans un délai de quinze jours sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— verser une somme de 10.000 euros à titre de provision en raison d’un trouble de jouissance et d’un préjudice économique outre 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

L’affaire appelée à l’audience du 19 juin 2025 a été renvoyée à la demande des parties défenderesses à l’audience du 3 juillet 2025.

A l’audience du 3 juillet 2025, l’EARL [FM], assistée par son Conseil, maintient ses demandes.

Elle fait valoir :

— qu’un accident de la circulation est survenu le 31 octobre 2024 au cours duquel un véhicule est venu s’encastrer dans la porte côté sud du bâtiment loué et que, malgré les déclarations de sinistre de sa part et de celle des bailleurs, la porte n’est toujours pas réparée et que les bailleurs lui font interdiction de toucher à cette porte ; que ce défaut d’entretien a pour conséquence de priver d’aération le cheptel logé dans le bâtiment ce qui altère la croissance des animaux et ne permet plus les entrées et sorties des animaux et engins pour l’apport de la nourriture et la sortie des effluents et engendre une perte économique ;

— que les bailleurs, qui souhaitent vendre leurs biens, perturbent intentionnellement le fonctionnement de l’EARL [FM] en la privant de l’accès principal et historique des biens loués par la parcelle [Cadastre 18] en posant une chaîne aux différentes entrées de la cour de ferme et des dominos en béton devant la porte du bâtiment d’élevage ; que ces troubles sont manifestement illicites au regard des conditions du bail dont l’EARL [FM] est au bénéfice ;

— que les bailleurs troublent le droit de jouissance de leur locataire en déposant quotidiennement de multiples objets et encombrants devant les portes et aux abord des bâtiments ; qu’il existe un danger imminent pour l’exploitant au regard des actes de malveillance menés dans l’intention de lui nuire personnellement ;

— qu’elle subit un préjudice économique important du fait des troubles subis.

En défense, Messieurs [X] [GR], [A] [GR], [M] [GR], [B] [C] et Mesdames [J] [GR], [XW] [E], [I] [Y], [UJ] [C] et [L] [U], représentés, et Monsieur [T] [GR] et Madame [R] [P], assistés de leur Conseil, demandent au président du tribunal de :

— débouter l’EARL [FM] de l’ensemble de ses demandes.

Reconventionnellement,

— condamner l’EARL [FM] à retirer de la parcelle n° [Cadastre 14] l’ensemble des détritus, ainsi que le stockage d’ensilage hors silo, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans le délai de 8 jours de l’ordonnance à intervenir ;

— faire injonction à l’EARL [FM] de cesser d’utiliser la parcelle [Cadastre 23] pour rejoindre

la voie publique sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée ;

— condamner l’EARL [FM] à supprimer toute caméra de vidéo-surveillance dirigée

aux droits des habitations [GR] sous astreinte de 150 euros dans les 8 jours de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner l’EARL [FM] à payer 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— La condamner aux entiers dépens.

Les consorts [GR] exposent que :

— sans remettre en cause leur obligation d’entretien de la chose louée, ils ont immédiatement entrepris les diligences pour remettre en état la porte endommagée située au sud du bâtiment et qu’après expertise diligentée par leur assureur, l’intervention d’un métallurgiste a été requise, ce dernier refusant d’intervenir compte-tenu de la présence des bêtes et du foin dans le bâtiment ; que seule la libération des lieux de tout animal et de foin par les soins de l’EARL [FM] permettra l’intervention du métallurgiste aux fins de réparation de la porte endommagée ;

— l’EARL [FM] ne dispose d’aucun droit au bail sur la parcelle [Cadastre 23] ni d’aucune servitude de passage sur ladite parcelle alors que le bâtiment loué dispose d’une porte fonctionnelle au nord et est accessible via le [Adresse 19] permettant l’accès aux bâtiments loués sans difficulté ; aucun trouble manifestement illicite ni aucune urgence n’est dès lors caractérisé justifiant l’enlèvement des chaînes et des encombrants ; que reconventionnellement, l’EARL [FM] ne dipsosant d’aucun droit de passage sur la parcelle [Cadastre 24], il convient de lui enjoindre de cesser cette utilisation ;

— la remise en état du sol n’est pas justifiée car le trou litigieux préexistait à la construction du bâtiment pour l’écoulement de la cheneau, le piquet de terre servait à l’alimentation des parcs électriques et l’ouvrage est sécurisé et recouvert d’une plaque métallique présente dès la signature du bail ;

— l’EARL [FM] ne justifie d’aucune obligation non sérieusement contestable au soutien de sa demande de provision et le préjudice économique allégué n’est pas justifié ;

— l’EARL [FM] se livre à des actes de dégradations de la propriété des consorts [GR] notamment en y entreposant des détritus et en procédant à l’abattage d’arbres à l’origine d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser ;

— les pièces versées aux débats par l’EARL [FM] sont pour beaucoup des photos tirées d’un dispositif d’enregistrement vidéo, situé à l’intérieur du bâtiment donné en location, mais dirigé vers les propriétés privées de l’indivision [GR] plutôt que d’être utilisé pour surveiller les bêtes et constitue un trouble et une atteinte à l’intimité des propriétaires voisins.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Aux termes de l’article 893 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal paritaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

L’article 894 du même code dispose que “Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Il est constant que si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues par le premier alinéa de ce texte, le juge doit néanmoins apprécier le caractère manifestement illicite du trouble dont la cessation est demandée ou l’imminence du dommage à prévenir.

Il sera également rappelé que les conditions d’urgence et d’absence de contestation sérieuse d’une part et de trouble manifestement illicite d’autre part sont alternatives et non cumulatives.

Selon l’article 1719 du code civil, “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.”

Il est constant que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure.

L’article 1723 du même code prévoit que “Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.”

I- Sur la demande au titre de la réparation de la porte d’accès au bâtiment d’élevage :

Il n’est pas contesté par les consorts [GR] qu’ils ont l’obligation, en qualité de bailleurs, de faire réparer la porte d’accès au bâtiment d’élevage endommagée par un tiers le 31 octobre 2024.

Il ressort des pièces versées au débat que les bailleurs ont entrepris les diligences nécessaires à la réparation de la porte d’accès au hangar dès la survenance du sinistre en le déclarant à leur compagnie d’assurance s’agissant d’un dommage à un bien immobilier dont ils sont propriétaires.

La compagnie d’assurance a mandaté un expert amiable pour évaluer le coût des réparations et dont les opérations se sont déroulées le 18 décembre 2024.

Par ailleurs, après réalisation de cette expertise, la réparation n’a pas été possible en raison du danger représenté par la présence des bêtes et de paille selon l’attestation de Monsieur [O] [NS] du 4 mars 2025.

L’assureur de protection juridique de l’EARL [FM] a été informé de cette condition de procéder aux travaux lorsque le hangar serait vide par courrier du 4 mars 2025.

A l’audience, l’EARL [FM] représentée par son gérant a indiqué que le hangar n’était plus occupé par les bêtes depuis le matin.

Il convient en conséquence d’enjoindre aux bailleurs de faire procéder à la réparation de la porte du bâtiment d’élevage, sans nécessité d’assortir cette injonction d’une astreinte au regard de la carence de l’EARL [FM] pour réunir les conditions de sécurité nécessaires à l’intervention du métallurgiste en charge de la réparation.

Il appartiendra également à l’EARL [FM] de veiller à ce que le hangar soit vide de bête et nettoyé de paille pour permettre les travaux de réparation de la porte endommagée, sans qu’une astreinte n’apparaisse nécessaire, l’EARL [FM] ayant intérêt à ce que la réparation soit effectuée rapidement dans l’intérêt de son exploitation.

II- Sur les demandes relatives à l’accès au bâtiment d’élevage :

Les parties s’opposent sur l’existence d’un accès au bâtiment d’élevage loué par l’EARL [FM] par la parcelle n° [Cadastre 13], l’EARL [FM] invoquant une modification des conditions du bail tandis que les bailleurs opposent l’absence de toute servitude de passage au bénéfice de la parcelle n° [Cadastre 14] louée en partie.

Le bail rural conclu le 1er octobre 2019 entre Monsieur [N] [GR] et l’EARL [FM] porte sur un bâtiment agricole et une surface de 800 m² sans précision des modalités d’accès au bâtiment ni institution d’un droit de passage sur les parcelles contiguës.

L’EARL [FM] fait valoir un passage toléré depuis le début du bail de la porte sud du bâtiment agricole vers le [Adresse 19] par la parcelle [Cadastre 23], Monsieur [N] [GR] ayant aménagé une seconde porte pour faciliter le passage des engins à travers le hangar, tandis que les bailleurs contestent cette affirmation et soutiennent au contraire que ce passage a été imposé par Monsieur [VN] [FM] au décès de Monsieur [N] [GR], ce dernier ayant créé la porte nord à la conclusion du bail pour permettre un accès à la voie publique contournant les habitations implantées sur la parcelle [Cadastre 23].

Aucune pièce versée au débat ne permet d’étayer l’une ou l’autre de ces deux versions. Néanmoins, l’EARL [FM], qui a la charge de la preuve, échoue à démontrer une modification des conditions d’accès aux bâtiments loués depuis la signature du bail.

Il ressort ensuite des deux procès-verbaux de constat de commissaires de Justice, de Maître [S] en date du 20 décembre 2024 d’une part et de Maître [F] en date du 12 mai 2025 d’autre part, qu’un autre accès au bâtiment existe depuis le [Adresse 19] vers la parcelle [Cadastre 14] et la porte Nord, d’une largeur de 5 mètres.

La photographie aérienne des lieux issue de géoportail insérée dans le constat du 12 mai 2025 montre la trace d’un passage bien établi au nord ouest de la parcelle [Cadastre 25], le long de l’autoroute, certes plus long que le passage revendiqué par l’EARL [FM] par la parcelle [Cadastre 23].

En conséquence, aucun élément ne permet de caractériser une impossibilité d’accès aux bâtiments loués par des engins agricoles par la mise en place des chaînes et encombrants aux abords de la parcelle [Cadastre 25] disposés sur la parcelle [Cadastre 23].

Dès lors, en l’absence d’une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 23], du défaut de démonstration par l’EARL [FM] d’une modification des conditions d’exercice du bail et de la chose louée, et d’une impossibilité d’accès à la chose louée, il n’est justifié d’aucun trouble manifestement illicite ni urgence.

Enfin, la revendication d’un droit de passage sur la parcelle [Cadastre 23] dans l’intérêt de l’exploitation agricole objet du bail rural se heurte à une contestation sérieuse et ne relève pas des pouvoirs du Juge des référés.

L’EARL [FM] sera par conséquent déboutée de ses demandes tendant à l’enlèvement des chaînes interdisant l’accès à la ferme louée depuis l'[Adresse 21] sur la parcelle [Cadastre 24] et des encombrants (dominos, palettes, pneus) disposés aux abords des bâtiments loués sur la parcelle [Cadastre 23].

Il y a lieu également de faire droit à la demande des bailleurs et d’enjoindre à l’EARL [FM] de cesser d’utiliser la parcelle [Cadastre 23] pour rejoindre la voie publique sous astreinte de 100 euros par infraction constatée.

III- Sur la demande au titre de la remise en état du sol de la cour de ferme :

Les pièces versées au débat permettent d’établir que si un trou existe avec un piquet à la terre à l’angle de la porte du batiment d’élevage, celui-ci d’une part est ancien et préexistant à la signature du bail et d’autre part est sécurisé par une plaque métallique recouvrant l’ouvrage.

La demande de remise en état de l’EARL [FM] est sans objet et sera rejetée.

IV- Sur la demande de provision :

Il est établi que la porte Sud du bâtiment d’élevage est endommagée depuis le 31 octobre 2024 et que les bailleurs ont l’obligation non sérieusement contestable de la faire réparer.

Cependant, il ressort de l’attestation de Monsieur [O] [NS] qu’au mois de novembre 2024, le hangar n’était pas occupé par les bêtes ni le foin.

Ensuite, depuis le mois de mars 2025, l’EARL [FM], dûment informée des conditions nécessaires à l’intervention du métallurgiste, ne permet pas de faire procéder à ladite réparation en laissant les bêtes et le foin à l’intérieur du bâtiment d’élevage.

La période du préjudice qui pourrait être imputable au défaut d’entretien des bailleurs sera donc cantonnée entre le mois de décembre 2024 et le mois de mars 2025.

En tout état de cause, s’agissant du préjudice allégué, il est constant que le hangar dispose d’une seconde porte et il n’est pas établi que cette ouverture serait insuffisante à la ventilation du bâtiment et préjudicierait à la bonne croissance du bétail.

Enfin, en l’absence de droit de passage sur la parcelle [Cadastre 23] non comprise dans le bail, le préjudice économique résultant de l’allongement du trajet de tracteur par la seule porte Nord se heurte à une contestation sérieuse.

L’EARL [FM] sera déboutée de sa demande de provision.

V- Sur la demande reconventionnelle relative au retrait de la parcelle [Cadastre 25] des détritus et stockage d’ensilage hors silo :

Il est constant que selon bail verbal trois travées et un silo ont été mis à disposition de l’EARL [FM] pour l’usage de son exploitation agricole.

Il ressort des photographies versées au débat par les bailleurs et du procès-verbal de constat de Maître [F] en date du 12 mai 2025 que l’espace d’ensilage et de stockage de foin de l’EARL [FM] empiète manifestement sur la parcelle [Cadastre 25] en dehors des trois travées et du silo, seuls mis à dispostion dans le cadre du bail verbal, en dépit d’une mise en demeure de procéder à l’enlèvement des balles de foin enrubannées et de l’ensilage, caractérisant un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Il en va de même des socles de charrue déposés sur le passage devant les travées du hangar.

S’agissant des autres détritus invoqués, il n’est pas établi qu’ils ont été déposés par l’EARL [FM] alors que certains bailleurs ont intentionnellement déposé des palettes et pneus sur la parcelle [Cadastre 23] pour délimiter leur propriété.

Il sera ainsi enjoint à l’EARL [FM] de retirer de la parcelle [Cadastre 25] le stockage d’ensilage hors silo et les socles de charrue, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans le délai de 15 jours de la présente décision.

VI- Sur la demande reconventionnelle relative au dispositif de vidéo-surveillance :

Il est établi que l’EARL [FM] a installé un système de vidéo-surveillance à l’intérieur du bâtiment loué.

Cette installation ne constitue pas un trouble manifestement illicite s’il a pour but de surveiller les locaux loués et le cheptel.

Néanmoins, il ressort des photographies issues des captures faites par le système de vidéo surveillance que l’orientation de la caméra porte atteinte à l’intimité et à la vie privée des défendeurs, propriétaires des parcelles contiguës dont les habitations entrent dans le champ de ladite caméra.

Il sera enjoint à l’EARL [FM] de modifier la position des caméras installées sur les bâtiments loués pour ne filmer que l’intérieur ou les abords immédiats des bâtiments à l’exclusion des maisons d’habitation sises sur les parcelles n° [Cadastre 13] et [Cadastre 15], sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans le délai de 15 jours à compter de la présente décision.

VII- Sur les demandes accessoires

L’EARL [FM] succombant principalement supportera les dépens.

L’équité et les circonstances du litige commandent que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Julie DEFOURNEL, président du tribunal paritaire des baux ruraux, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort

ENJOIGNONS à Messieurs [X] [GR], [T] [GR], [A] [GR], [M] [GR], [B] [C] et Mesdames [R] [P], [J] [GR], [XW] [E], [I] [Y], [UJ] [C] et [L] [U] de faire procéder à la réparation de la porte du bâtiment d’élevage dès lors que le bâtiment sera vidé des bêtes et foin par l’EARL [FM] ;

ENJOIGNONS à l’EARL [FM] de cesser d’utiliser la parcelle n° [Cadastre 13] pour rejoindre la voie publique sous astreinte de 100 euros par infraction constatée ;

CONDAMNONS l’EARL [FM] à retirer de la parcelle [Cadastre 25] le stockage d’ensilage hors silo et les socles de charrue, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

CONDAMNONS l’EARL [FM] à modifier la position de toute caméra de vidéo-surveillance dirigée aux droits des habitations [GR] pour exclure les habitations de son champ sous astreinte de 50 euros dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance ;

DÉBOUTONS l’EARL [FM] de ses demandes au titre de l’enlèvement des chaînes interdisant l’accès à la ferme louée depuis l'[Adresse 21] à [Localité 20] et des encombrants présents aux abords des bâtiments loués disposés sur la parcelle [Cadastre 23] ;

DÉBOUTONS l’EARL [FM] de sa demande de remise en état du sol de la cour de la ferme ;

DÉBOUTONS l’EARL [FM] de sa demande de provision ;

CONDAMNONS l’EARL [FM] aux entiers dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par Julie DÉFOURNEL, Vice-présidente en charge du tribunal paritaire des baux ruraux, et Sabine GAYDON , Greffier.

Le Greffier Le Président