TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE,

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 décembre 2024

à M^e DELCROIX.

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 décembre 2024

à M^e BERDUGO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01130 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4SVG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MEYDIEU GUYAT

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Pascal DELCROIX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [C]

né le 01 Octobre 1957 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eliyahu BERDUGO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 8 octobre 2016, la société civile immobilière (SCI) Meydieu Guyat, représentée par sa mandataire, la société Beaulieu Conseil, a donné à bail à Monsieur [K] [C] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 1], premier étage appartement n° 12, dans le cinquième arrondissement de Marseille, pour un loyer de 510 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Le 11 août 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SCI Meydieu Guyat a fait signifier à Monsieur [K] [C] un commandement de payer la somme en principal de 3.132,11 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, la SCI Meydieu Guyat, représentée par sa mandataire, la société Beaulieu Conseil, prise en la personne de son gérant, a fait assigner Monsieur [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire, prononcé de la résolution du bail, expulsion et autorisation à effectuer l’inventaire des meubles en cas d’abandon du logement (..),

— condamnation au paiement de la provision de 3.721,19 euros comptes arrêtés au 6 novembre 2023 sous réserve d’actualisation ultérieure,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter du 11 octobre 2023 et jusqu’au départ effectif de l’appartement,

— condamnation au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 octobre 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions récapitulatives n° 1, la SCI Meydieu Guyat réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 3.748,79 euros, arrêtée au 11 juillet 2024.

Elle indique une baisse de la dette suite à l’intervention de la Caisse de retraite de Monsieur [K] [C]. Elle précise avoir déduit les frais de relance de la dette.

Sur les moyens invoqués en défense, elle soutient qu’elle peut refuser de signer un plan d’apurement de la dette. Elle considère que le moyen relatif à la déduction du montant des aides au logement suspendues de la dette est infondée.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Conformément à ses conclusions n° 2, Monsieur [K] [C] sollicite :

— à titre principal, le débouté des demandes de la SCI Meydieu Guyat et la déduction de la somme de 6.576 euros de la dette locative, outre la condamnation de la SCI Meydieu Guyat aux dépens,

— à titre subsidiaire, le débouté des demandes de la SCI Meydieu Guyat et la déduction de la somme de 2.284 euros de la dette locative, des délais de paiement de trois ans, outre la condamnation de la SCI Meydieu Guyat aux dépens.

Il fait état de son handicap. Il fait valoir le refus de la SCI Meydieu Guyat de signer un plan d’apurement de la dette, ce qui contribue à son aggravation. Il estime que ce refus caractérise une faute. Il indique que la dette est constituée d’aides au logement suspendues.

Sur ses demandes subsidiaires, il précise qu’il bénéficie d’un accompagnement social lui ayant permis d’obtenir une aide de 2.824 euros de sa Caisse de retraite au mois d’août 2024. Il explique que du fait de son handicap, il ne pourra pas se reloger.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 janvier 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Meydieu Guyat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail du 8 octobre 2016 contient dans ses conditions particulières une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 août 2023, pour la somme en principal de 3.132,11 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

La SCI Meydieu Guyat ne communique pas de décompte actualisé de sa créance au jour de l’audience. Elle joint un décompte arrêté au 11 juillet 2024 indiquant un solde débiteur de 6.184,79 euros et indique à l’audience et dans ses écritures une dette d’un montant de 3.748,79 euros.

Monsieur [K] [C] verse au débat un courrier daté du 9 septembre 2024 et adressé par sa Caisse de retraite l’avisant de l’octroi d’une aide exceptionnelle d’un montant de 2.284 euros, ramenant effectivement la dette à une somme de 3.748,79 euros.

Le moyen tiré de la déduction des aides au logement de la dette sera écarté en ce qu’il est mal fondé, en application des articles R 824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation, du décompte fourni et des débats que Monsieur [K] [C] reste devoir la somme de 3.748,79 euros, à la date du 11 juillet 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de juillet 2024 inclus et après déduction de l’aide exceptionnelle de 2.284 euros intervenue postérieurement.

Monsieur [K] [C] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.748,79 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [C] demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il

Compte tenu de l’ancienneté du bail et du versement de 2.284 euros intervenu au mois de septembre 2024, le versement du loyer courant est repris. Il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [K] [C] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Monsieur [K] [C], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SCI Meydieu Guyat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 605,46 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 8 octobre 2016 liant la SCI Meydieu Guyat d’une part, et Monsieur [K] [C] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], dans le cinquième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 12 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] à verser à La SCI Meydieu Guyat, à titre provisionnel, la somme de trois mille sept cent quarante-huit euros et soixante-dix-neuf centimes (3.748,79 euros), à la date du 11 juillet 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de juillet 2024 inclus et après déduction de l’aide exceptionnelle de 2.284 euros intervenue postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [K] [C] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de cents euros chacun (100 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [K] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— Monsieur [K] [C] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit six cent cinq euros et quarante-six centimes (605,46 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

DÉBOUTE la SCI Meydieu Guyat du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente