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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE

AU FOND du 09 Octobre 2025

Première Chambre – Cabinet 6

DOSSIER : N° RG 25/01056 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D2UD

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]

représenté par la société BOAN et Cie

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL F.D.A, avocats au barreau de BONNEVILLE

DÉFENDERESSE

S.C.I. MAD BY SACHS

prise en la personne de ses représentants légaux

dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ, avocats au barreau de BONNEVILLE

PRÉSIDENT

Anne CHEMITHE, magistrate placée par ordonnance en date du 25 juin 2025 de Madame La Première Présidente de la Cour d’Appel de [Localité 4]

GREFFIÈRE

Aude WERTHEIMER

DÉBATS

A l’audience publique du : 02 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe par Anne CHEMITHE, assistée de Aude WERTHEIMER.

I FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a assigné, selon la procédure accélérée au fond, la SCI MAD BY SACHS devant le Président du tribunal judiciaire de Bonneville aux fins de paiement des sommes de :

—  1373,42 € outre les intérêts au taux légal, lesquels seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du Code civil à compter du 9 avril 2025,

— outre les provisions 3 et 4 de l’exercice en cours devenues immédiatement exigibles le 15 mai 2025, soit la somme complémentaire de 879,18 €,

— la somme de 5521,38 euros au titre des charges impayées des exercices antérieurs outre intérêts au taux légal depuis le 9 avril 2025,

— la somme complémentaire de 1527,86 € selon le décompte arrêté au 12 juin 2025,

— condamner la SCI MAD BY SACHS au paiement d’une somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et préjudice moral,

, et la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI MAD BY SACHS aux entiers dépens, rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2025, puis renvoyée à l’audience du 28 août 2025 aux fins d’échanges de conclusions entre les parties pour être plaidée à l’audience du 4 septembre 2025.

Lors de l’audience du 4 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son conseil, s’est référé à ses écritures et a confirmé ses demandes initiales.

Au soutien des ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] fait valoir que :

— Suite à une première carence en paiement de la SCI MAD BY SACHS propriétaires des lots 6 et 45 de la copropriété, et par jugement du 5 février 2025 du tribunal judiciaire de Bonneville, cette société a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 462,85€ au titre des charges de copropriété et frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêté au 5 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023. Le tribunal a également octroyé à la SCI MAD BY SACHS des délais de paiement sous forme de 5 mensualités de 445,57 € et une 6é représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais, payables ensuite des charges de propriété courantes au plus tard le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la présente décision. Par ailleurs, le tribunal a rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme, le solde de la dette redeviendrait immédiatement exigible et l’exécution forcée serait de nouveau possible. Enfin le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a été débouté de ses demandes de dommages et intérêts, la SCI MAD BY SACHS devant cependant lui verser la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens demeurant à sa charge.

— La SCI MAD BY SACHS n’a cependant plus réglé les appels de provisions de l’exercice en cours.

— Le syndicat des copropriétaires a été contraint de mettre en demeure la SCI MAD BY SACHS le 9 avril 2025, aux fins de paiement de la somme de 1373,42 € au titre des appels numéro 1 et 2 de l’exercice en cours exigible, sans qu’aucun règlement n’ait été effectué.

— La SCI MAD BY SACHS reste également redevable de la somme de 5521,38 euros selon le décompte arrêté au 3 juin 2025 au titre des créances échues est exigible.

— Les manquements répétés de la SCI MAD BY SACHS perturbent le fonctionnement de la copropriété, entraînant nécessairement des difficultés de trésorerie au regard des avances consenties par le syndicat des copropriétaires.

— La carence et la résistance de la SCI MAD BY SACHS causent nécessairement un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires justifiant l’allocation de la somme de 1500 € au titre des dommages-intérêts pour résistance abusive et préjudice moral.

Par dernières conclusions soutenues oralement, la SCI MAD BY SACHS, représentée par son conseil, se rapporte à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique aux termes desquelles elle sollicite du présent tribunal :

— lui accorder des délais de paiement sous forme de 12 mensualités de 1000 € pour apurer le solde des charges impayées,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande de condamnation de la somme de 1500 € à titre de dommages intérêts et la somme de 2400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI MAD BY SACHS explique que :

— la gérante de la SCI a eu des graves problèmes de santé et s’est trouvée décédée le 9 septembre 2023, entraînant une réorganisation de la société, son conjoint étant devenu gérant.

— Certains paiement de charges impayées ont pu être honorés le 2 septembre et 10 octobre 2024 par la la SCI MAD BY SACHS qui constate que néanmoins le syndic ne déduit pas les sommes directement payées au prestataire pour une recherche de fuite soit 370,70 € et 171,60 €.

— En dépit de l’échéancier octroyé par jugement du 5 février 2025 du tribunal judiciaire de Bonneville, la SCI n’a pas été en mesure d’honorer les paiements, excepté un chèque de 1000 € déposé le 1er septembre 2025 de sorte qu’elle sollicite des nouveaux délais de paiement à hauteur de 1000 € par mois pendant 12 mois.

— La SCI MAD BY SACHS entend néanmoins engager une action au fond pour contester certaines charges et le règlement de copropriété qui l’obligent au paiement de certains travaux et charges qu’elle estimen indues. Ce même motif implique enfin de rejeter toute demande de dommages intérêts de la part du syndicat des copropriétaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, et prorogée à ce jour pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 expose que “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence, pour que la demande de paiement des charges, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, soit recevable sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, cela suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après que le copropriétaire a été mis en demeure de payer spécifiquement cette provision au regard des conséquences liées aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil concernant l’ordre d’imputation des paiements.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats:

— le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 5 novembre 2024 et les comptes 2024

— le relevé de compte et les appels de de fonds réalisés à compter du 18 décembre 2024,

— la mise en demeure en date du 9 avril 2025, réceptionnée par la débitrice, de régler la somme de 1373,42 € au titre des appels numéro 1 et 2 de l’exercice en cours exigible.

Sur ce,

Il ressort de ces documents que la SCI MAD BY SACHS est bien copropriétaire au sein de l’immeuble L’ARLY, que les comptes annuels de la copropriété ainsi que les budgets prévisionnels des charges et travaux hors budget ont été approuvés sur l’exercice et que la SCI MAD BY SACHS est bien redevable de charges impayées.

Le débat portant sur l’imputation des frais de recherche de fuite de manière indue selon la SCI MAD BY SACHS sera écarté, ayant été tranché par le tribunal de Bonneville dans sa décision du 5 février 2025 ayant autorité de la chose jugée au regard de l’absence par la défenderesse de tout élément nouveau. En effet, la société défenderesse continue de produire des chéques en paiement dont rien n’indique qu’ils ont donné lieu à des paiements effectifs et débités du compte de la SCI.

Par ailleurs, la SCI MAD BY SACHS tente désormais de contester le montant des sommes dues en soutenant payer des charges et travaux excessifs au regard de ses lots de copropriété détenus. Or, ces questions relèvent du fond et n’ont pas fait l’objet, en l’état du présent contentieux, d’une quelconque action en justice et décision définitive d’un tribunal, de sorte que ces arguments ne seront pas pris en compte.

Enfin, la SCI MAD BY SACHS verse un chèque en paiement pour justifier avoir procédé à un paiement de 1000 euros en date du 1er septembre 2025. Toutefois, ce paiement est d’une part intervenu postérieurement à la mise en demeure du 9 avril 2025, et d’autre part, son acquittement réel auprès du syndic n’est pas plus établi, de sorte qu’il ne peut être déduit des présentes sommes.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit aux demandes en paiement formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et par la SCI MAD BY SACHS des sommes de :

—  1373,42 € outre les intérêts au taux légal, lesquels seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du Code civil à compter du 9 avril 2025,

— outre les provisions 3 et 4 de l’exercice en cours devenues immédiatement exigibles le 15 mai 2025, soit la somme complémentaire de 879,18 €,

— la somme de 5521,38 euros au titre des charges impayées des exercices antérieurs outre intérêts au taux légal depuis le 9 avril 2025,

— la somme complémentaire de 1527,86 € selon le décompte arrêté au 12 juin 2025.

Sur la demande en délais de paiement

L’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, il y a lieu de constater que des délais de paiement ont été antérieurement octroyés par jugement du tribunal de Bonneville en date du 5 février 2025. Néanmoins, la SCI MAD BY SACHS n’a pas été en mesure de respecter cet échelonnement de sa dette antérieure. Par ailleurs, la SCI MAD BY SACHS développe le même argumentaire que celui déployé lors du précédent contentieux et n’apporte aucun élément objectif nouveau pour justifier de cette carence et pour motiver cette nouvelle demande de délai de paiement.

En conséquent, elle sera déboutée de sa demande en délais de paiement de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce et au visa de l’article 1153 du Code Civil, il sera constaté qu’il n’est pas plus démontré la mauvaise foi de la débitrice ou l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par des intérêts moratoires ou relevant des frais irrépétibles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, il n’est pas justifié de manière concrète la réalité de difficultés de trésorerie alléguées et ses conséquences néfastes sur le fonctionnement de la copropriété.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera débouté de sa demande en paiement par la SCI MAD BY SACHS de la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et préjudice moral.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En l’espèce, la SCI MAD BY SACHS, partie succombante, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1200 € au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5].

Il sera rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anne CHEMITHE, Vice-Présidente placée par ordonnance en date du 25 juin 2025 de Madame La Première Présidente de la Cour d’Appel de [Localité 4] statuant par mise à disposition du greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI MAD BY SACHS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] les sommes de :

—  1 373,42 euros ( mille trois cent soixante treize euros et quarante deux centimes) outre les intérêts au taux légal, lesquels seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du Code civil à compter du 9 avril 2025 ;

—  879,18 euros (huit cent soixante dix neuf euros et dix huit centimes) correspondant aux provisions 3 et 4 de l’exercice en cours devenues immédiatement exigibles le 15 mai 2025,

—  5 521,38 euros (cinq milles cinq cent vingt et un euros et trente huit centimes) au titre des charges impayées des exercices antérieurs outre intérêts au taux légal depuis le 9 avril 2025 ;

—  1 527,86 euros (mille cinq cent vint sept euros et quatre vingt six centimes) selon le décompte arrêté au 12 juin 2025 ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de ses demandes en dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et du préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI MAD BY SACHS de sa demande d’octroi de délais de paiement

CONDAMNE la SCI MAD BY SACHS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 1 200 euros (mille deux cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MAD BY SACHS aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3], par mise à disposition au greffe, le 09 octobre 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par la Vice-Présidente et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Aude WERTHEIMER Anne CHEMITHE