TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 24/01146 – N° Portalis DB2R-W-B7I-DV3V

AFFAIRE : [B] [S] [Y] [D] / E.U.R.L. MAFALDA IMMOBILIER, [J] [M] [H] [X], [A] [O] [R] épouse [X]

MINUTE N° : 25/00446

DEMANDEUR

Monsieur [B] [S] [Y] [D]

né le 07 Juin 1993 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE

DEFENDEURS

E.U.R.L. MAFALDA IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL BASTID ARNAUD, avocats au barreau de BONNEVILLE

Monsieur [J] [M] [H] [X]

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL BASTID ARNAUD, avocats au barreau de BONNEVILLE

Madame [A] [O] [R] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL BASTID ARNAUD, avocats au barreau de BONNEVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 01 Octobre 2025

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 12 novembre 2025 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le 13/11/2025

à la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES.

Expédition délivrée le même jour à la la SELARL BASTID ARNAUD.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail à effet du 6 mars 2020, Monsieur [J] [X] et Madame [A] [X] née [R] ont donné en location à Monsieur [B] [D] et Madame [U] [I] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 600 €, charges en sus.

Par acte en date du 28 juillet 2022, la société MAFALDA IMMOBILIER, agissant en qualité de mandataire des bailleurs, a fait délivrer à Monsieur [D] un congé pour reprise au bénéfice de Monsieur [W] [X], fils des bailleurs, pour le 5 mars 2023.

Monsieur [D] a libéré les lieux le 3 mars 2023, Madame [I] les ayant quittés antérieurement au congé.

Un constat de conciliation a été signé le 27 juillet 2023 entre la société MAFALDA IMMOBILIER et Monsieur [D], aux termes duquel les parties ont fixé le solde des sommes restant dues par ce dernier.

Par actes en date du 21 juin 2024 et du 20 janvier 2025, Monsieur [D] a fait assigner la société MAFALDA IMMOBILIER puis Monsieur et Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville aux fins d’indemnisation du fait du caractère frauduleux du congé.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues à l’audience, il sollicite de voir :

— juger le congé nul et frauduleux,

— condamner in solidum les trois défendeurs à lui payer les sommes de :

* 5000 € au titre de son préjudice moral,

* 7020 € au titre de la différence de prix des loyers,

* 1390 € au titre des frais de déménagement,

* 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il fait valoir :

— que le protocole d’accord auquel a abouti la conciliation ne portait que sur le litige financier, sans qu’il ne sache alors que le logement n’était en réalité pas occupé, si bien qu’il ne s’agit pas d’une transaction faisant obstacle à la présente instance,

— que le congé pour reprise est nul en ce qu’il ne précise ni l’adresse ni le lien de parenté du bénéficiaire,

— que le congé est frauduleux compte tenu de la divergence de motifs allégués et de l’inoccupation du bien plusieurs mois après la notification du congé,

— que les bailleurs ne peuvent se prévaloir du fait que l’épouse occuperait le logement, alors qu’il ne s’agissait pas du motif du congé lors de sa notification,

— qu’il a subi un préjudice moral, le congé étant délivré alors qu’il rencontrait déjà des difficultés familiales et professionnelles,

— qu’il a subi un préjudice matériel en raison du loyer supérieur de son nouveau logement et des frais de déménagement,

— que la société MAFALDA IMMOBILIER a commis une faute à l’origine des préjudices en rédigeant et notifiant le congé irrégulier,

— que lui-même n’a commis aucun manquement tandis que Madame [X] adopte un comportement intolérable à son égard dans le village.

Aux termes de leurs dernières écritures soutenues à l’audience, Monsieur et Madame [X] s’opposent aux demandes et sollicitent de voir :

— juger le congé valable et non frauduleux,

— juger également la demande mal fondée en raison de la régularisation d’une transaction faisant obstacle à l’introduction de l’action en justice,

— condamner Monsieur [D] au paiement d’une somme de 5000 € au titre des préjudices subis par eux du fait de ses mauvais comportements et actions intempestifs ainsi qu’en portant atteinte aux droits de leur propriété légitime,

— condamner Monsieur [D] au paiement d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils font valoir :

— que Monsieur [D] connaissait le lien de parenté et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, qui vivait avec ses parents,

— que le bénéficiaire s’est finalement avéré dans l’incapacité d’occuper le logement en raison de son état de santé, tandis que Madame [X], du fait de la maladie de son époux, en subissait l’agressivité, si bien qu’elle était fondée pour une cause légitime à se substituer à son fils dans la reprise du logement, ce dont elle a fait état dès le 2 juin 2023,

— qu’après avoir dû réaliser des travaux, elle occupe bien le logement à titre principal,

— que l’accord intervenu en conciliation constitue une transaction, faisant obstacle à toute action judiciaire, les éléments concernant l’occupation du logement étant connus de Monsieur [D] dès la régularisation de cette transaction,

— que la différence de loyer tient à la qualité du nouveau logement qu’il a choisi, tandis que le préjudice des frais de ménage et le préjudice moral ne sont pas justifiés,

— que Monsieur [D] a adopté une attitude détestable à leur égard, notamment en pénétrant sur leur propriété pour établir un constat, et les harcèle par le biais de Madame [C].

Aux termes de ses dernières écritures soutenues à l’audience, la société MAFALDA IMMOBILIER s’oppose aux demandes et sollicite de voir :

— condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts du fait de la procédure engagée de manière abusive à son encontre et du préjudice qu’elle en a subi,

— condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure ciivile.

Elle fait valoir :

— que la régularisation de l’accord en conciliation vaut transaction signée en connaissance de cause, mettant fin à tout litige,

— qu’elle n’est pas cocontractante de Monsieur [D] et n’a ni outrerpassé ses pouvoirs ni commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de ce dernier,

— que le congé qu’elle a délivré en qualité de mandataire ne présente aucun caractère frauduleux en lien avec le retard mis pour occuper effectivement le bien,

— que le préjudice matériel allégué est exclusivement lié à la meilleure qualité du nouveau logement qu’elle a proposé à Monsieur [D] sans commission.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Attendu que selon l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet ;

Mais attendu d’une part que l’article 2051 du code civil dispose que la transaction faite par l’un des intéressés ne lie point les autres intéressés et ne peut être opposée par eux ;

Qu’en l’espèce, si la société MAFALDA a certes entendu signer l’accord du 27 juillet 2023 pour le compte des bailleurs, la représentation d’une partie dans le cadre d’une conciliation de justice n’est pas permise si bien qu’elle n’avait pas le pouvoir de représenter ces derniers et d’agir en leur nom dans le cadre de la conciliation, mais seulement d’y participer en sa propre qualité de mandataire, sans engager ses mandants ;

Qu’il en résulte que, à supposer que l’accord signé constitue une transaction au sens des dispositions de l’article 2044 du code civil, Monsieur et Madame [X], qui n’y sont pas parties, ne peuvent pas s’en prévaloir ;

Que d’autre part et en tout état de cause, selon l’article 2048 du code civil, les transactions se renferment dans leur objet de sorte que la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu, et l’article 2049 précise que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé ;

Qu’en l’espèce, il ressort du constat d’accord signé le 27 juillet 2023 par la société MAFALDA IMMOBILIER et Monsieur [D] dans le cadre de la conciliation de justice, que le seul litige que les parties ont entendu régler portait, selon les termes exprès de cet accord, sur “la restitution du dépôt de garantie et les justificatifs des charges locatives suite à l’état des lieux de sortie et départ du 3 mars 2023" ;

Que le seul fait que ce constat ait été signé trois mois après le départ des lieux du locataire ne saurait suffire à établir une intention des parties de régler aussi le différend relatif au congé, par une suite nécessaire de ce qui est exprimé dans l’accord, alors même que, stipulant de manière expresse les points objets de leur différend, elles n’ont pas fait état de celui relatif au congé ;

Qu’il en résulte que la portée de cet accord était limitée aux deux points mentionnés dans celui-ci et ne concernait pas la validité et le caractère frauduleux du congé délivré par les bailleurs ;

Qu’en conséquence, à supposer que ce constat d’accord constitue une transaction au sens de l’article 2044 du code civil, il ne fait pas obstacle à l’action en indemnisation engagée par Monsieur [D] sur le fondement de la nullité et du caractère frauduleux du congé ;

Que l’action est donc recevable ;

Attendu par ailleurs que selon l’article 32 du code de procédure civile, l’action engagé par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable ;

Qu’en l’espèce, certes, la société MAFALDA IMMOBILIER n’a pas la qualité de bailleresse ;

Que pour autant, sa responsabilité délictuelle à l’égard du locataire est susceptible d’être engagée en cas de faute commise dans l’exécution de mandat ;

Que l’action en indemnisation engagée par Monsieur [D] à son encontre est donc recevable ;

Sur les demandes principales

Attendu que selon les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de vendre ou reprendre le logement soit par un motif légitime et sérieux ; qu’à peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire, qui ne peut être qu’une des personnes limitativement énumérées par ces dispositions ;

Que si la mention des nom et adresse du bénéficiaire de la reprise et de son lien de parenté avec le bailleur est prescrite à peine de nullité, il n’en demeure pas moins que l’absence d’une telle mention ne saurait entraîner à elle seule la nullité du congé si le locataire a connaissance de l’identité, de l’adresse et du lien du bénéficiaire de la reprise ;

Qu’en l’espèce, Monsieur [D], qui ne conteste d’ailleurs pas l’existence de Monsieur [W] [X], ne dément pas avoir eu connaissance, lors de la délivrance du congé, de ce que celui-ci était le fils des bailleurs et qu’il résidait avec eux ;

Que l’irrégularité résidant dans l’absence de mention du lien de parenté du bénéficiaire et de son adresse n’a donc causé aucun grief à Monsieur [D] ;

Qu’en conséquence, le congé n’est pas nul de ce chef ;

Attendu par ailleurs que l’article 15 susvisé dispose que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;

Que le caractère frauduleux du motif de reprise peut résulter tant de l’absence de réelle intention du reprise du bailleur lors de la délivrance du congé, que de l’absence, sans motif légitime, de reprise effective, faute d’occupation réelle et à titre principal du bien par le bénéficiaire désigné ;

Qu’en l’espèce, d’une part, le congé n’indique en rien la nécessité pour le bénéficiaire de la reprise d’occuper le logement, aucune explication n’étant fournie à ce titre, et il ressort au contraire des débats et du certificat médical du 27 janvier 2025 que Monsieur [W] [X], dont l’état de santé actuel préexistait au congé, ne pouvait pas occuper seul un logement ;

Qu’au demeurant, le congé lui-même mentionne que les raisons du congé délivré pour reprise tiennent “aux relations tendues avec les propriétaires depuis de nombreux mois”, qui “les poussent à souhaiter votre départ” ;

Qu’il en résulte que le motif de reprise allégué pour donner congé n’était pas réel et sérieux, les bailleurs souhaitant en réalité le départ du locataire et n’ayant pas l’intention d’installer de manière effective leur fils dans le logement ;

Que d’autre part, le caractère frauduleux du congé est confirmé par l’absence d’occupation effective du logement par Monsieur [W] [X] par la suite, aucun élément ne démontrant que cette occupation se serait avérée impossible, pour des raisons légitimes qui n’existaient pas au moment de la délivrance du congé ;

Que l’état de santé de Monsieur [W] [X] était en effet déjà incompatible avec l’occupation d’un logement personnel, le certificat médical du 27 janvier 2025 ne faisant pas état d’une évolution particulière de l’état de santé de ce dernier qui serait survenue depuis 2022 ;

Qu’enfin, outre le fait que Madame [X] n’était pas désignée comme étant la bénéficiaire de la reprise du logement, il résulte en tout état de cause des pièces versées aux débats que son occupation des lieux n’est en rien conforme à une reprise susceptible de justifier le congé par substitution de bénéficiaire ;

Qu’en effet, il ressort du procès-verbal de constat établi le 7 septembre 2023 que le logement était inoccupé et vide à cette date et que la boîte aux lettres portait encore le nom des locataires, alors même que la facture produite et les photographies commentées par Madame [X] elle-même établissent que des travaux ont pu été réalisés au printemps 2023, ce qui ne l’empêchait donc pas d’occuper les lieux dès l’été 2023 ;

Qu’au plus tôt, au regard de la date attribuée à la photograhie de la boîte aux lettres, Madame [X] n’occupe les lieux que depuis le 8 juillet 2024, ce qui est d’ailleurs compatible avec les diverses attestations produites faisant état à la fois d’une inoccupation des lieux pour les plus anciennes, et d’une occupation pour les plus récentes notamment celle du voisin de l’étage supérieur ;

Qu’ainsi, l’absence de reprise réelle est encore confirmée par la tardiveté, sans motif légitime, de l’occupation finalement faite par l’un des bailleurs ;

Qu’en tout état de cause, si l’état de santé de Monsieur [X] peut nécessiter que son épouse bénéfice d’un refuge comme en attestent les membres de l’entourage du couple, il n’est toutefois pas démontré que celle-ci occupe le logement à titre principal, résultant au contraire de ces mêmes attestations et du certificat médical établi par le médecin de l’époux que ce logement ne sert qu’à un isolement ponctuel de Madame [X] en cas de “danger” et non pas à son habitation principale, étant relevé que l’état de santé de son époux nécessite par ailleurs sa présence quotidienne dans leur logement principal ;

Qu’ainsi, aucune reprise au sens des dispositions susvisées n’est effective ;

Qu’en conséquence, le caractère frauduleux du congé sera constaté ;

Attendu que le locataire est fondé à obtenir la réparation de son préjudice résultant du caractère frauduleux du congé ;

Que ce préjudice est constitué en premier lieu des frais inhérents à son départ et à son relogement, qui n’auraient pas dû être engagés compte tenu de l’illicéité du congé ;

Qu’à ce titre, il doit être indemnisé du coût de son déménagement, dont il est justifié à hauteur de 1390 € ;

Qu’en revanche, faute d’établir que son relogement était d’une difficulté telle qu’il a été contraint de prendre à bail un logement plus onéreux, Monsieur [D] ne démontre pas de ce que la différence de loyer qu’il assume désormais résulte de son éviction injustifiée plutôt que de son propre choix d’un logement dont les caractéristiques, notamment de surface et d’ameublement, sont de qualité supérieures à celles du logement dont il a été évincé ;

Qu’il sera donc débouté de sa demande d’indemnisation à ce titre ;

Qu’en second lieu, Monsieur [D] a subi un préjudice moral résultant de l’anxiété provoquée par la contrainte injustifiée d’avoir à libérer son logement, à une période imposée, sans considération de ses autres difficultés familiales ou professionnelles ;

Qu’il sera donc indemnisé de ce préjudice par l’octroi de la somme de 1500 € ;

Et attendu que si les bailleurs sont nécessairement responsables des préjudices causés au locataire en ce que le motif frauduleux du congé leur est imputable, la société MAFALDA IMMOBILIER n’a, quant à elle, commis aucune faute à l’origine des préjudices de Monsieur [D] ;

Qu’en effet, sa seule faute à l’égard du locataire, qui a consisté à ne pas mentionner l’adresse et le lien de parenté du bénéficiaire dans le congé, n’est pas retenue comme une cause de nullité du congé et est sans lien avec le caractère frauduleux de la reprise à l’origine de l’éviction illicite ;

Que Monsieur [D] sera donc débouté de ses demandes à l’égard de la société MAFALDA IMMOBILIER et seuls Monsieur et Madame [X] seront condamnés, in solidum dès lors que leur faute respective à conconru à l’entier dommage, à payer à Monsieur [D] les dommages et intérêts ci-dessus fixés ;

Sur les demandes reconventionnelles

Attendu que la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [X] suppose que soit établie une faute de Monsieur [D] leur ayant causé un préjudice ;

Que d’une part, les courriers émanant des consorts [G] font état de comportements très généraux de Monsieur [D] et sa fille qu’ils qualifient d’irrespectueux, sans pour autant relater de faits précis et circonstanciés caractérisant un manquement particulier de Monsieur [D] à son obligation de jouissance paisible ;

Que surtout, aucun élément extérieur objectif ne permet de corroborer les allégations de tapage, désordre et irrepect contenues dans ces deux documents écrits émanant des membres d’une même famille voisine ;

Que notamment, l’attestation de Monsieur [V], qui indique pourtant avoir été aussi voisin de Monsieur [D], ne fait pas état de manquements de ce dernier à son obligation de jouissance paisible du logement mais relate uniquement une altercation survenue avec lui sur la route et les relations tendues qui ont suivi et qu’il impute à Monsieur [D], ce qui est étranger à tout manquement de ce dernier à ses obligations à l’égard des bailleurs ;

Que Monsieur et Madame [X] n’établissent donc pas de faute contractuelle de Monsieur [D] à leur égard ;

Que d’autre part, il ressort du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 7 septembre 2023 que cet auxiliaire de justice a, ainsi qu’il l’a expressément précisé, effectué toutes ses constatations depuis la voie publique ;

Qu’il n’est donc pas établi que Monsieur [D] ait porté atteinte au droit de propriété de Monsieur et Madame [X] en pénétrant sans autorisation sur leur fond ;

Qu’enfin, à supposer que Madame [C] commette à l’égard de Monsieur et Madame [X] des actes de harcèlement, ce qui ne saurait être établi par les seules allégations et main courante des intéressés, il n’est en tout état de cause pas démontré que Monsieur [D], qui n’est pas responsable du fait de Madame [C], ait un quelconque rôle fautif personnel dans ces actes ;

Qu’en conséquence, aucune faute délictuelle de Monsieur [D] à l’égard de Monsieur et Madame [X] n’est établie ;

Que dès lors, Monsieur et Madame [X] seront déboutés de leur demande reconventionnelle ;

Attendu par ailleurs que bien que l’action dirigée contre la société MAFALDA IMMOBILIER soit considérée comme mal fondée, elle ne saurait pour autant être qualifiée d’abusive, l’abus du droit supposant une intention de nuire ou négligence lourde non caractérisées en l’espèce ;

Que la société MAFALDA IMMOBILIER sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les autres demandes

Attendu que Monsieur et Madame [X], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement à Monsieur [D] de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société MAFALDA IMMOBILIER ;

Attendu que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [B] [D] ;

DEBOUTE Monsieur [B] [D] de ses demandes à l’égard de la société MAFALDA IMMOBILIER ;

DIT que le congé pour reprise donné par Monsieur [J] [X] et Madame [A] [X] née [R] à Monsieur [B] [D] le 28 juillet 2022 est frauduleux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [X] et Madame [A] [X] née [R] à payer à Monsieur [B] [D] la somme de 1390 € (MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT DIX EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [X] et Madame [A] [X] née [R] à payer à Monsieur [B] [D] la somme de 1500 € ( MILLE CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [B] [D] du surplus de ses demandes de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [J] [X] et Madame [A] [X] née [R] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la société MAFALDA IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [X] et Madame [A] [X] née [R] à payer à Monsieur [B] [D] la somme de 2000 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société MAFALDA IMMOBILIER ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [X] et Madame [A] [X] née [R] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE