N° RG 19/01404 – N° Portalis DBX6-W-B7D-TDSZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE 7EME CHAMBRE CIVILE DE BORDEAUX SUR LE FOND 7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Février 2020

50A

COMPOSITION DU TRIBUNAL : N° RG 19/01404 Lors des débats : N° Portalis DBX6-W-B7D-TDSZ Monsieur Gilles TOCANNE, Vice-Président,

Madame Pascale FOUQUET,Vice-Président,magistrat rapporteur et

Minute n° 2020/ rédacteur,

Lors du délibéré :

Monsieur Gilles TOCANNE, Vice-Président,

Madame Pascale FOUQUET, Vice-Président,

Madame Virginie SPIRLET MARCHAL, Juge

AFFAIRE :

En présence de Madame Juliane LOCHUS, Auditrice de Justice.

X Y,

Lors des débats et du prononcé : Madame Sylvie DIDIER, Greffier Z AA

C/

DEBATS : AC M AZIN,

AE LEM AIRE

à l’audience publique du 07 Janvier 2020,

Madame Pascale FOUQUET, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au

tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe Grosse Délivrée le :

DEMANDEURS à

Avocats : la SCP GUESPIN – CASANOVA Madame X Y

AB ASSOCIES née le […] à BRIVE LA GAILLARDE (CORREZE) la SELARL LEXCO de nationalité […]

[…]

33650 SAINT SELVE

représentée par Maître Clarisse CASANOVA de la SCP GUESPIN -

CASANOVA AB ASSOCIES, avocats au barreau de

BORDEAUX, avocats plaidant

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Monsieur Z AA né le […] à BRIVE LA GAILLARDE (CORREZE) de nationalité […]

[…]

33650 SAINT SELVE

représenté par Maître Clarisse CASANOVA de la SCP GUESPIN -

CASANOVA AB ASSOCIES, avocats au barreau de

BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame AC AD née le […] à BORDEAUX (GIRONDE) de nationalité […]

119 rue de Constans

47180 SAINT MARTIN PETIT

représentée par Maître Jérôme DUFOUR de la SELARL LEXCO, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Monsieur AE AF né le […] à BORDEAUX (GIRONDE) de nationalité […]

2 mail Pierre Mendès France

Appt 234

33600 PESSAC

représenté par Maître Jérôme DUFOUR de la SELARL LEXCO, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

***************************************

Par acte notarié de vente du 14 juin 2018, les consorts Y-AA ont acquis des époux

AF-AD un immeuble d’habitation situé à […], […] au prix de 370.000 euros.

Considérant qu’il existait un chenil clandestin à proximité de leur immeuble qui leur avait été dissimulé avant la vente et générait des nuisances olfactives et auditives, par acte du 25 janvier 2019, M^me X

Y et M. Z AA ont saisi le tribunal de grande instance de BORDEAUX d’une action fondée sur l’article 1137 du code civil en nullité de la vente pour réticence dolosive et en restitution du prix de vente de 370 000 euros ainsi qu’en demandes indemnitaires outre la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral et 3 000 euros en frais irrépétibles.

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Vu les conclusions n°3 des consorts Y-AA signifiées le 4 décembre 2019, sur le fondement des articles 1137, 1231-1 et 1240 à titre principal, 1641 à titre subsidiaire et à titre infiniment subsidiaire sur le fondement de l’article 1104 du code civil, par lesquelles les demandeurs déclarent renoncer à leur demande en nullité de la vente, maintiennent la demande en réduction du prix de vente et en dommages et intérêts sur le fondement du dol et sollicitent la condamnation in solidum des consorts AF-

AD à leur restituer la somme de 29.350 euros correspondant à la dépréciation financière de

l’immeuble compte tenu de la présence du chenil clandestin, 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance et 10.000 euros au titre du préjudice moral, outre la somme de 4.620 euros au titre des frais irrépétibles de procédure. Ils soutiennent qu’il existe un chenil non visible depuis la route, situé à quelques mètres de leur habitation, qu’en qualité de présidente de l’ASL du lotissement, M^me AD était forcément au courant de l’existence de ce chenil et que plusieurs documents (pétition, PV d’assemblée générale, attestations…) démontrent que les vendeurs étaient parfaitement au courant et subissaient déjà des nuisances.

Vu les conclusions n°4 signfiées par M^me AD et M. AF le 6 décembre 2019, par lesquelles les défendeurs soutiennent l’irrecevabilité de l’action en raison de la clause contractuelle selon laquelle les acquéreurs renoncent à tout recours s’agissant des nuisances environnementales, de l’absence de démonstration de toute réticence dolosive et de tout vice caché. Ils contestent également tout manquement

à leur obligation de loyauté. Ils concluent au débouté de l’intégralité des demandes et à la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 décembre 2019 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries au 7 janvier 2020.

MOTIVATION :

Sur l’irrecevabilité de la demande :

Les défendeurs font valoir que la clause contractuelle en page 10 du compromis selon laquelle

“l’acquéreur fera son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, de toutes nuisances

d’environnement (risque de pollution, risques technologiques ou agricoles etc…) pouvant affecter

l’immeuble présentement vendu” rend la demande irrecevable. Ils soutiennent en effet que cette clause

n’est pas limitative et que les nuisances olfactives et auditives dues au chenil constituent des nuisances environnementales.

Or, cette clause vise les activités industrielles ou agricoles susceptibles de provoquer des risques particuliers, des pollutions ou des nuisances à proximité des biens immobiliers objets de la vente dans le but d’une information parfaite de l’acquéreur. Il ne s’agit donc pas de simples nuisances de voisinage. Or, dans le cas soumis, il ne s’agit pas d’une modification défavorable de l’environnement due au fait de

l’activité humaine.

A l’appui de leur moyen, les défendeurs rappellent également que le compromis comme l’acte de vente disposent que “l’acquéreur a déclaré avoir visité les lieux à sa convenance et que le vendeur est dispensé

d’une plus ample désignation ou d’autre précisions concernant leur consistance”. Cette clause est sans lien avec les nuisances invoquées car elle concerne la consistance du bien c’est-à-dire sa description et sa configuration matérielles.

En conséquence, ce moyen sera écarté et la demande déclarée recevable.

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Sur le fond :

L’action fondée sur les vices cachés doit être examinée pralablement à celle fondée sur les vices du consentement.

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que

l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Il résulte des pièces produites que les nuisances auditives et olfactives existaient et étaient connues des vendeurs dès 2012.

En effet, de nombreuses démarches avaient été engagées tant auprès de la mairie que des services de la préfecture par les voisins mitoyens ou à proximité immédiate de M. AO parmi lesquels les époux AF (plan cadastral joint aux conclusions des demandeurs).

Il ressort en effet du courrier du 3 février 2012 adressé par le lotisseur aux vendeurs que les troubles de vosinage tenant au chenil composé de chiens de chasse appartenant à M. AO avait été évoqués dès la première assemblée générale de l’association syndicale “le clos de Mathis” dont M^me AD venait d’être désignée présidente depuis la veille.

Ces nuisances étaient telles que le promoteur vendeur s’inquiètait de la possibilité de vendre un lot à proximité du chenil (pièce 10). En suivant, un rappel de la réglementation avait été adressé par le service de la protection des animaux de la préfecture de Bordeaux à M. AO.

Ces troubles ont perduré en 2013 et en 2014. Un voisin riverain, M. AJ, a adressé un premier courrier au maire le 12 aôut 2014 détaillant les désagréments causés par ce chenil notamment la nuit. Ce courrier est également signé par le couple AF et le couple AK domiciliés à proximité immédiate du chenil (plan cadastral joint).

Après l’intervention de la SPA, les nuisances ont temporairement cessé en raison de la réduction de la meute mais ont repris en 2018. De nouveau, M. AF a signé le courrier d’intervention adressé au préfet daté du 22 mai 2018 (pièce 7) rédigé par les mêmes riverains, outre M^me AL (voisine mitoyenne de M. AJ) et M. ANDRES. M^me AM (pièce 16), voisine immédiate également (plan cadastral joint) a attesté que M^me AD s’en était plainte pour en être fortement incommodée.

Le 27 juillet 2018, le service de la SPA s’est de nouveau déplacé au domicile de M. AO et a constaté une surpopulation d’animaux à savoir 23 chiens alors que la réglementation n’en autorisait que

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Il ressort de ces éléments que les nuisances existaient depuis 2012, que les riverains n’avaient constaté qu’une amélioration sporadique en 2014, que les mêmes étaient intervenus auprès des élus locaux et de

l’administration pendant plusieurs années et que M^me AN en sa qualité de présidente de l’ASL, ayant elle-même signé la pétition du 22 mai 2018 et les différents courriers adressés aux responsables territoriaux à l’instar de M. AF.

Par conséquent, les défendeurs ne peuvent soutenir qu’ils ignoraient, l’un et l’autre, ces désagréments pour les avoir eux-mêmes subis pendant une longue période.

D’autre part, aucune pièce ne permet d’affirmer que les acquéreurs avaient connaissance du phénomène affectant la localité alors qu’ils choisissaient de s’installer dans un environnement rural et agréable et que cette information était par conséquent déterminante pour eux. En outre, la présence de ce chenil n’était pas visible étant située en fond de la parcelle de la famille AO (plan cadastral joint aux conclusions des demandeurs).

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En taisant cette information, les vendeurs ont commis un manquement à leur obligation générale de loyauté dans les rapports contractuels.

Ces nuisances, parfaitement établies, constituent un vice caché affectant la maison dans son habitabilité au point d’en diminuer notablement l’usage.

Les acquéreurs ne l’auraient pas acquise ou en auraient offert qu’un moindre prix s’ils avaient connu

l’existence de ce vice.

Il est démontré que les vendeurs, quant à eux, connaissaient le vice antérieurement à la vente.

Au titre de l’action estimatoire prévue à l’article 1644 du code civil, les acquéreurs sollicitent la restitution

d’une partie du prix de vente. Le bien a été acquis au prix de 370.000 euros en 2018. Sa dépréciation, compte tenu des nuisances, a été calculée tant par un expert foncier (pièce 2) que par une agence immobilière (pièce 33). La moins-value du bien sera fixée à 25.000 euros.

Le préjudice a été subi pendant 1 an et 7 mois, soit 18 mois. La famille déménagera en février 2020 suite

à la mutation professionnelle de M. AA.

Le préjudice de jouisssance est représenté par les désagréments subis par les consorts Y-AA pendant cette périonde : odeurs, aboiements à toute heure du jour et de la nuit en toute période de l’année…

Il sera justement fixé à la somme de 5.000 euros.

La demande de réparation du préjudice moral sera rejetée en l’absence de toute démonstration d’une atteinte à la réputation, l’honneur, la considération ou bien aux sentiments d’affection des demandeurs.

Les consorts AD-AF qui succombent, supporteront les dépens et seront condamnés solidairement à payer aux consorts Y-AA une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Bien que non sollicitée, l’exécution provisoire ne sera pas ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevables les demandes de M^me X Y et M. Z AA,

DÉCLARE M^me AC AD et M. AE AF en leur qualité de vendeurs, responsables du préjudice subi par M^me X Y et M. Z AA, acquéreurs, en raison de la non révélation d’un vice caché affectant le bien vendu,

CONDAMNE solidairement M^me AC AD et M. AE AF à payer à M^me X

Y et M. Z AA la somme de 25.000 euros au titre de l’action estimatoire et 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

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DÉBOUTE M^me X Y et M. Z AA de leur demande en réparation du préjudice moral,

CONDAMNE solidairement M^me AC AD et M. AE AF à payer à M^me X

Y et M. Z AA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M^me AC AD et M. AE AF à payer les dépens,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

La présente décision est signée par Monsieur Gilles TOCANNE, Vice-Président, et Madame Sylvie

DIDIER, Greffier.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

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