TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE Y

18° chambre

2ème section

No RG 19/12758 JUGEMENT rendu le 13 Octobre 2021 N° Portalis

352J-W-B7D-CRBBO

N° MINUTE: 3

Assignation du:

21 Octobre 2019

DEMANDEURS

Monsieur

X Y

épouse Madame

[…].

X Y représentés par M^e Katia SZLEPER, avocat au barreau de Y, avocat plaidant, vestiaire

#A0942

DÉFENDERESSE

Société

4 te

75019 Y représentée par M^e Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de Y, avocat plaidant,

vestiaire #E0710

.C.

Page 1

---

Décision du 13 Octobre 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12758

COMPOSITION DU TRIBUNAL

ACançois VARICHON, Vice-président Laurence POISSENOT, Vice-Présidente

Tiffanie REISS, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2021 tenue en audience publique devant ACançois VARICHON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2021.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

^La ^société Ja occupé depuis 1997 des locaux commerciaux situés dans un immeuble en copropriété édifié […][…] annartenant à M. épouse (ci-après

⚫ et à son épouse M^me F dénommés "les époux] ).

A la suite de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire par les époux. , un litige a opposé ces derniers à la société

,laquelle ',

a fait valor que le bail commercial du 8 juillet 1997 dont se prévalaient les époux I était revêtu d’une signature n’étant pas celle de sa gérante M^me Par a^rret ^quZ/ mai 2015, la cour d’appel de […] a notamment :

- confirmé le jugement du tribunal de grande instance de […] du 11 juillet 2013 en ce qu’il a dit que les parties sont liées par un bail verbal portant sur les locaux situés […][…] cette décision étant motivée par le fait que Mme ] gerante de ^la ^société In’était pas l’auteur de la signature figurant sur le bail;

- confirmé le jugement en ce qu’il a débouté les époux ) ^de ^leur ^demande ^de ^constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 8 juillet 1997, à défaut de bail écrit, et de leur demande de prononcé de la résiliation dudit bail pour cause de manquement à la clause de destination du bail;

- y ajoutant, condamné la société à payer aux époux un arriéré de loyers et de charges de 7.609,28 € et 32.132,75 € selon décompte arrete au mois de décembre 2014.

Selon acte sous seing privé du 29 mai 2018, la société a cédé son fonds de commerce de café-théâtre et débit de boissons a la societé

Page 2

---

Décision du 13 Octobre 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12758

Le 14 juin 2018, les époux. ont fait opposition sur le prix de vente du fonds de commerce pour avoir paiement d’un arriéré locatif de 44.663,82 €.

Par acte du 7 novembre 2018, les époux ont fait signifier à la société un acte dénommé « congé comportant et à la société denegation du statut des baux commerciaux et refus de renouvellement sans indemnité d’éviction », à effet du 30 juin 2019. Aux termes de cet acte, le droit au bénéfice du statut commerciaux était dénié. à titre principal à la société

, et à titre subsidiaire à la société ' "si [elle] était reconnue tocataire en titre". Parmi les motifs de dénégation du statut des baux commerciaux et de refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction invoqués par les bailleurs figuraient, notamment, le défaut d’immatriculation de la société pour l’activité de café-théâtre exercée dans les lieux et le défaut d’immatriculation de la société pour l’exercice de cette activité.

Par acte du 4 mars 2019 dénommé « signification de cession de droit au bail », la société a fait signifier aux époux un ^extrait ^de ^l'^acte ^de ^cession ^de fonds de commerce du 29 mai 2018.

Par acte des 5 et 12 avril 2019, les époux Z ont fait signifier à la société

^et à ^la ^société un acte dénommé « opposition à signification de cession de droit au bail » aux termes duquel ils exposaient que la signification de « quatre pages » de l’acte de cession de fonds de commerce ne valait pas signification au sens de l’article 1690 du code civil. Ils rappelaient par ailleurs l’existence du congé signifié le 7 novembre 2018.

Les mêmes jours. les énoux ont fait signifier à la société. une sommation d’avoir, d’une part, a procéder à la remise et à la société en état initial des lieux à la suite de la réalisation de travaux de dévoiement de la descente

d’eau commune de l’immeuble, d’autre part, à « mettre définitivement un terme aux bruits et aux vibrations causés par diffusion de sons amplifiés et de cesser tout trouble de voisinage ».

Le 26 juillet 2019, la société. a fait signifier aux époux ] l’intégralité de l’acte de cession de fonds de commerce du 29 mai 2018, hormis les annexes.

Por acte du 21 octobre 2019, les époux ont fait assigner la société devant le tribunal de grande instance de […]. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2021, ils demandent au tribunal de :

"Vu l’article L145-1 du Code de commerce,

Vu l’article 145-9 du Code de commerce,

Vu l’article L 145-10 du Code de commerce,

Vu le congé du 7 novembre 2018,

Il est demandé au Tribunal de :

- Déclarer Monsieur et Madame recevables en leurs demandes ; par Monsieur ^et- AA recevable le congé déuvré à la société

^Madame le 7 novembre 2018 pour le 30 juin 2019, sans offre de renouvellement avec dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux,

- AA que la société n’est pas immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés pour l’activite reellement exercée dans son établissement exploité […] rue i 75020 Y, à la date de la délivrance du congé,

- AA que la société. n’a pas droit au bénéfice du statut des baux

Page 3

---

Décision du 13 Octobre 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12758

commerciaux pour les locaux occupés à cette adresse,

- ^CONDAMNER ^la ^société à payer à Monsieur et Madame la somme de 13.171,56 € au titre des loyers dus, à compter de la prise de possession des lieux, date de la cession 29 mai 2018 au 30 juin 2019,

· CONDAMNER la société à payer à Monsieur et Madame la somme de 2.946,27 € au titre des charges dues, à compter de sa prise de possession des lieux, date de la cession 29 mai 2018 au 30 septembre 2019,

- ^JUGER que ^la ^société : est, depuis le 30 juin 2019, occupante sans à […] (75020),droit ni titre des lieux […], à défaut de restitution volontaire des lieux à compter de la signification du jugement, l’expulsion de la société ainsi que de tout occupant de son chef des lieux situés […] rue à […] 20ème arrondissement, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

AUTORISER la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se

-

trouver dans les lieux loués, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la concluante, aux frais, risques et périls de la société

-FIXER l’indemnité d’occupation des lieux occupés à la somme de 5.000 € par mois hors taxes et hors charges, à compter de la résiliation du bail le 30 juin 2019, jusqu’à la libération effective et restitution des lieux par la remise des clés,

À titre subsidiaire, sur le montant de l’indemnité d’occupation:

- DESIGNER avant dire droit tel expert qu’il plaira au Tribunal, au frais de la société avec pour mission d’avoir à rechercher la valeur locative permettant de déterminer le montant de ladite indemnité d’occupation,

-ORDONNER l’exécution provision de la décision à intervenir, au paiement d’une somme de 10.000 €- CONDAMNER la société sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- ^CONDAMNER ^la ^société : aux entiers dépens."

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2020, la société demande au tribunal de :

"Vu l’acte introductif d’instance. Vu le statut des baux commerciaux.

Vu le congé du 7 Novembre 2018. Vu les articles L 145-1; L145-4; L145-15 du code de commerce Vu les articles 1113; 1217; 1231-1

- Déclarer recevable et bien fondé la société en ses entiers moyens.

Débouter Monsieur et Madame en toutes leurs demandes, fins et conclusions.

- Juger que l’arrêt du 27 Mai 2015 de la Cour d’Appel de […] est revêtue de l’autorité de la chose jugée.

-Juger que ledit arrêt a qualifié le bail de bail verbal.

-Juger que le statut des baux commerciaux ne s’applique qu’en ses dispositions d’ordre public.

-Juger que les parties sont liés par un nouveau bail verbal à compter du 29 Mai 2018.

- A titre subsidiaire juger que la durée du bail de 9ans ne peut avoir débuté qu’à compter du prononcé de l’arrêt si les parties ne sont pas liés par un nouveau bail.

- Juger qu’en l’absence de dispositions contractuelles et de dispositions d’ordre public ayant trait au délai de signification de la cession ainsi que de la nécessité de notifier l’entier acte de cession, la signification du 4 Mars 2019 doit être déclaré avoir son plein effet.

Page 4

---

Décision du 13 Octobre 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12758

- Juger qu’en l’absence de clauses sur la destination du bail, ce dernier est tous commerces.

- Juger que le loyer hors taxe sera fixé à 925 euros à compter du 1 er Mars 2019 compte tenu du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance.

-Condamner Monsieur et Madame à solliciter pour tous les travaux nécessaires et réclamés par la société la convocation d’une assemblée générale extraordinaire ous astreinte de 500 euros par

- Condamner à cet effet Monsieur et Madame jour de retard passé le délai d’un mois à compter ae la signification de la décision à intervenir

- En application de l’article L131-3 du code de procédures civiles d’exécution votre juridiction restera saisie de l’affaire dans le cadre de la liquidation de l’astreinte

- Débouter le bailleur de sa demande tendant à la condamnation du preneur au titre des loyers et indemnités d’occupation.

A titre subsidiaire pour l’indemnité d’occupation

-Si par extraordinaire l’indemnité d’occupation devait être fixée, elle ne pourrait l’être qu’après désignation d’un expert, dont les honoraires seraient mis à la charge du bailleur.

Condamner Monsieur et Madame. à verser à la société la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêt sur le fondement de l’article 1217 et 1231-1 du code civil.

-Condamner Monsieur et Madame. à verser à la société ! la somme de 9 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens."

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 16 avril 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion de la société et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun

Les époux exposent : que le bail verbal dont la cour d’appel de […] a constaté l’existence a commencé à courir à la date de prise de possession des lieux par la société le 8 juillet

1997; ils n’ont pas accepté de que contrairement à ce prétend la société conclure un nouveau bail avec elle à effet du 29 mai 2018; qu’en effet, les pourparlers engagés à cette fin n’ont jamais abouti à un accord sur l’ensemble des clauses du bail; que le bail verbal constaté par la cour d’appel s’étant poursuivi au-delà de la durée statutaire

-

de 9 années, ils étaient fondés à donner congé le 7 novembre 2018 pour le 30 juin 2019; que le premier acte de « signification de cession de droit au bail » du 4 mars 2019 est sans validité au regard de l’article 1690 du code civil puisqu’il ne porte que sur quelques pages de l’acte ;

- que ce n’est que le 26 juillet 2019 que la cession a été régulièrement signifiée aux époux que toutefois, cette signification ne pouvait produire effet puisqu’à cette date, la I I n’était plus en mesure de procéder à la cession car le bail avait société été résilié par l’effet du conge;

-que depuis la date d’effet du congé, la société ? est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués ; qu’elle doit donc être expulsée et condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun, qu’ils évaluent à 5.000 € par mois HT et HC.

Page 5

---

Décision du 13 Octobre 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12758

^La ^société ] réplique :

- qu’à l’occasion d’un échange de courriels intervenu courant mai 2018, les époux

^et ^la ^société ont conclu une promesse synallagmatique de bail devant prendre effet a compter de la cession du fonds de commerce, le 29 mai 2018; que par voie de conséquence, le congé du 7 novembre 2018 est nul;

- qu’à titre subsidiaire, si l’existence d’un nouveau bail n’était pas retenue par le tribunal, il conviendrait de juger que le bail verbal de 9 ans dont la cour d’appel a reconnu l’existence a commencé à courir à compte du prononcé de l’arrêt du 27 mai 2015 seulement, de sorte que le congé du 7 novembre 2018 délivré pour le 30 juin 2019 est nul car prématuré ; que les griefs invoqués par les époux. dans le congé du 7 novembre 2018 sont infondés ;

- qu’en effet, en l’absence de bail écrit, les époux! 'ne peuvent se prévaloir d’aucune stipulation particulière hormis les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux mentionnées à l’article L. 145-15 du code de commerce; que par conséquent, ils ne pouvaient fonder leur congé sur la méconnaissance de l’article L. 145-8 du code de commerce, qui n’est pas une disposition d’ordre public; qu’à titre subsidiaire, la signification de la cession du bail commercial a été régulièrement effectuée au mois de mars 2019 de sorte que l’opposition effectuée par le bailleur les 5 et 12 avril 2019 sera déclarée nulle et de nul effet ; exerce bien les activités de cafe et n’est pas tenueque la société

d’exercer en même temps celle de théâtre.

A. Sur la conclusion alléguée d’un nouveau bail avec la société à compter du 29 mai 2018

Aux termes de l’article 1106 du code civil, le contrat est synallagmatique lorsque les contractants s’obligent réciproquement les uns envers les autres.

L’article 1113 du code civil énonce que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de son affirmation selon laquelle une promesse svnallagmatique de bail commercial a été conclue avec les époux , la société’ se prévaut de l’échange suivant de courriels intervenu courant mai 2018 entre M^me I et la société

courriel du 15 mai 2018 de Mme "OK pour 3 mois de franchise loyer HT

-

HC 1850 pendant 2 ans et 2000 HI HC a partir de la 3 em année avec revisions classique Si on peut faire sans TVA on fera sans assujettissement à la TVA« , courriel en réponse du 22 mai 2018 de la société TOTEM EVENTS: »Suite à nos échanges, nous avons notifié, au vendeur du fonds de commerce, notre renonciation à l’ensemble des autres conditions suspensives (…). La date de réalisation est fixée au mardi 29 mai 2018, 15h dans les locaux de notre conseil, (…). Nous tenions à vous en informer",

- courriel en réponse du 22 mai 2018 de Mme "Vous vous êtes mis d accord sur un projet de bail avec mon avocate? Je ne suis pas au courant Merci",

- courriel en réponse du 22 mai 2018 de la société : "Effectivement, il sera plus pratique de mettre par écrit nos accords. Nous la relançons pour que cela puisse être le cas dès le 29 mai. Serez-vous présente ou vous ferez vous représenter ? (…)« , courriel en réponse du 22 mai 2018 de : »non je ne serai pas présente elle [son avocate] a toutes les cles en mains. Vous proposiez un bail tous commerces ce

Page 6

---

Décision du 13 Octobre 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12758

n’est pas possible. La rédaction du bail est facturée. Regardez avec mon avocate Merci".

Par courriel du 28 mai 2018, la société a répliqué qu’un accord avait été trouvé, selon elle, sur les éléments essentiels du bail et qu’il ne s’agissait pas de « revenir dessus ». Elle ajoutait que dans ces conditions et à défaut de régularisation d’un nouveau bail par écrit, elle se considérait comme liée aux époux 'par un bail verbal

Il ne peut toutefois être déduit avec certitude de l’échange de courriels reproduit ci-dessus qu’une promesse synallagmatique de nouveau bail a été régulièrement conclue avec M. et

^Mme D, alors qu’il est constant qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties concernant la destination contractuelle des lieux loués, qui constitue une clause essentielle de tout bail commercial. De même, il n’est pas établi qu’à l’occasion des pourparlers engagés par ' ^et ^la ^société , un accord aurait été scellé concernant Mme

d’autres conditions du bail d’une importance également substantielle, notamment la répartition des charges, impôts et taxes prévue par l’article L. 145-40-2 du code de commerce applicable aux contrats conclus à compter du 1er septembre 2014. Enfin, le fait que la société ait pris l’initiative d’adresser des chèques de règlement du « loyer » ne constitue pas la preuve que les époux ^ont ^consenti à ^conclure ^un ^bail ^avec ^elle. ^Il est notable à cet égard qu’aux termes de son courrier adressé à la société le 9 mai 2019, l’administrateur de biens des époux a pris som de préciser qu’il procédait à l’encaissement de ces versements « au ture d’indemnité d’occupation » et non de loyer, ajoutant que « cet encaissement ne vaut pas acceptation d’une quelconque qualité de preneur à bail, ni validation d’aucun accord sur votre présence dans les lieux, ni reconnaissance d’aucun droit ».

La société sera donc déboutée de sa demande aux fins de voir dire qu’elle est titulaire d’un nouveau bail verbal à compter du 29 mai 2018 se substituant au bail verbal liant les époux à la société

B. Sur le sort du bail verbal conclu avec la société

Aux termes de l’article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

En l’espèce, la société ne démontre pas le bien fondé de son affirmation selon laquelle il conviendrait de fixer le point de départ du bail commercial de la société à la date du prononcé de l’arrêt de la cour d’appel de […], le 27 mai 2015. Une telle solution ne découle en effet nullement des termes de cette décision, qui ne

s’est pas expressément prononcée sur ce point. Toutefois, il est notable que l’arrêt porte

^condamnation ^de ^la ^société. I au paiement d’un arriéré de « loyers » selon décompte arrêté au 31 décembre 2014. ce dont il se déduit nécessairement que la cour d’appel a considéré que les époux ^et ^la ^{société étaien}t ^liés par un bail en vigueur antérieurement au prononcé de sa décision.

Au vu de l’arrêt de la cour d’appel de […] du 27 mai 2015 il annaraît qu’au cours de cette instance l’opposant aux époux ^la ^société n’a pas contesté la date de prise d’effet du bail commercial mais uniquement la signature apposée sur le contrat, cette contestation s’inscrivant dans le cadre de son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui avait été délivré par les bailleurs. ressort d’ailleurs de

^l'^extrait ^Kbis ^de ^la ^société versé aux débats que cette dernière a déclaré un commencement d’activité a l’adresse des lieux loués le 1er juillet 1997.

Au vu de ces éléments, il convient de dire que le bail commercial verbal a pris effet le 1er juillet 1997, date d’entrée en jouissance du locataire.

La durée d’un bail commercial ne pouvant être inférieure à neuf ans en vertu des dispositions

Page 7

---

Décision du 13 Octobre 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12758

précitées de l’article L. 145-4 du code de commerce, il convient de juger que le bail verbal consenti à la société a été conclu pour cette durée et s’est tacitement prolongé au delà de son terme, le 30 juin 2006.

^La ^société qui allègue que le congé du 7 novembre 2018 est entaché de nullité, ne forme aucune demande d’annulation de cet acte dans le dispositif de ses conclusions susvisées. Il sera donc considéré que le tribunal n’est pas saisi de cette prétention conformément au principe posé par l’article 768 du code de procédure civile.

Il convient donc de dire que le congé signifié le 7 novembre 2018 par les époux. conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce a mis fin au bail verbal le 30 juin 2019 à 24h00.

C. Sur la demande d’expulsion de la société TOTEM EVENTS

L’article 768 du code de procédure civile pose le principe selon lequel le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

En l’espèce, il convient de relever à titre liminaire que la société qui allègue que l’acte « d’opposition à signification de cession de droit au bail » des 5 et 12 avril 2019 est entaché de nullité, ne forme aucune demande d’annulation de cet acte dans le dispositif de ses conclusions susvisées. Il sera donc considéré que le tribunal n’est pas saisi de cette prétention.

Par ailleurs, aux termes du dispositif de leurs conclusions susvisées, les époux demandent au tribunal de dire « recevable » le congé délivré à la société le 7 novembre 2018. La notion de « recevabilité » renvoie à l’existence d’une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile. Or, il est constant qu’aucune fin de non-recevoir n’est opposée par la société ^Il ^sera ^donc ^considéré que ^la aux fins de voir aire le conge « recevable » ne comporte pas demande des époux la formulation d’une prétention qu’il y aurait lieu de trancher.

demandent au En outre, aux termes du dispositif de leurs conclusions, les époux tribunal de « juger que la société. n’est pas immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés pour l’activité réellement exercée dans son établissement » et de "juger que la société.

ⁿ'a pas droit au bénéfice du statut des baux commerciaux pour les locaux occupes a cette adresse". Ils demandent également au

^tribunal ^de ^condamner ^la ^société ; au paiement d’une dette de « loyers » pour la période courant de sa prise de possession des lieux, le 29 mai 2018, jusqu’au terme du bail le 30 juin 2019.

Les époux ne peuvent soutenir que la cession du bail de la société

à ^la ^société leur est inopposable alors qu’il résulte de la formulation de leurs prétentions précitées qu’ils considèrent que ^la ^société est devenue leur locataire en titre. Dans ces conditions, les moyens développés dans la partie « discussion » de leurs écritures au sujet de l’opposabilité de la cession de créance qui leur a "

été signifiée apparaissent sans objet.

Par ailleurs, il ressort du dispositif précité de leurs conclusions que les époux demandent au tribunal de juger que la société ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux uniquement en raison de son défaut d’immatriculation pour l’activité exercée dans les lieux loués, qui correspond au point n°2 du congé délivré à la société le 7 novembre 2018 (cf. page 3 de l’acte). Le tribunal ne statuera donc que sur ce seul motif de dénégation et non sur les deux autres motifs invoqués dans le congé à l’encontre la société '

Page 8

---

Décision du 13 Octobre 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12758

Les époux se prévalent à cet égard de l’article L. 145-8 du code de commerce, aux termes duquel le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Contrairement à ce que soutient la société ne résulte pas de l’article L. 145-15 du code de commerce que les bailleurs ne pourraient pas se prévaloir de ces dispositions en cas de conclusion d’un bail verbal

En l’espèce, la société ; est bien la propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués. Par ailleurs, l’extrait Kbis de la société S édité le 4 novembre 2018, soit concomitamment à la délivrance du congé litigieux, mentionne que l’entreprise exerce les activités suivantes: « L’organisation, la promotion et la gestion d’événements, hors spectacles vivants. La gestion et tenue d’un débit de boissons et la fourniture de repas ». La société est donc bien inscrite au RCS pour l’activité de café-débit de boisson qu’elle exploite dans le local.

Au vu de ces éléments, les époux seront déboutés de leur demande aux fins de voir dire que la société est privée du bénéfice des statuts des baux 1

commerciaux.

La société S disposant d’un droit au maintien dans les lieux depuis le terme du bail conformément au principe posé par l’article L. 145-28 alinéa 1er du code de commerce, les époux seront également déboutés de leur demande aux fins de voir dire la défenderesse occupante sans droit ni titre des lieux loués. Par voie de conséquence, leurs demandes d’expulsion de la société ^et ^de ^condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation de dron commun seront rejetées.

Sur la demande de condamnation de la société ; au paiement d’un arriéré de loyers et de charges

A l’appui de leur demande, les époux exposent :

-- que pour la période courant du 29 mai 2018, date de la prise de possession des lieux loués par la société , jusqu’au 30 juin 2019, terme du bail, la défenderesse est redevable d’un arriéré de loyer de 13.171,56 € calculé sur la base d’un loyer mensuel de 914,69 € HT, soit 1.097,63 € TTC, correspondant au loyer fixé dans le bail commercial qualifié de verbal par la cour d’appel de […] dans son arrêt du 27 mai 2015;

- que pour la période courant du 29 mai 2018 au 30 septembre 2019, la société S est débitrice d’un arriéré de charges locatives de 2.946,27 € correspondant aux charges de copropriété afférentes aux lieux loués.

^La ^société réplique :

- que les bailleurs ont refusé de mauvaise foi d’encaisser les chèques de règlement qu’elle leur a adressés ; qu’en outre, leur décompte ne retranscrit pas les versements effectués ;

• qu’à titre subsidiaire, compte tenu du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, elle est fondée à solliciter, sur le fondement de l’article 1217 du code civil, que le loyer soit fixé à compter du 1er mars 2019 à la somme de 925 € HT correspondant à la moitié du loyer.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Conformément à l’article 1315 alinéa 2 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail verbal conclu courant 1997, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Page 9

---

Décision du 13 Octobre 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12758

En l’espèce, en présente d’un bail verbal, le montant du lover contractuel ne fait l’objet d’aucune stipulation écrite. Toutefois, l’affirmation des époux selon laquelle le loyer s’élève 914,69 € HT par mois est corroborée par le courrier que la société ^I leur a adressé le 1 octobre 2018 pour leur demander l’établissement d’un nouveau bail par écrit « que justifie notamment l’augmentation du montant du loyer de 916 euros à 1.850 euros par mois ». Il sera donc considéré que le loyer mensuel exigible jusqu’au terme du bail le 30 juin 2019 s’élevait 914,69 € HT soit 1.097,63 € TTC.

Les époux produisent un décompte pour la période courant du 29 mai 2018 au 1er septembre 2020 dont il ressort qu’au 30 juin 2019, la société S ^était redevable d’un arriéré de 14.375,41 € calculé sur la base d’un loyer mensuel de 1.097,63 € TTC.

La société verse aux débats la lettre recommandée avec accusé de réception qu’elle a adressee aux époux le 1er avril 2019 comportant, en annexe, un chèque de 1.850 €, et mettant en demeure les bailleurs, au visa de l’article 1345 du code civil, d’encaisser ce versement ainsi que six chèques de règlement du loyer qu’elle indiquait leur avoir précédemment envoyés. Toutefois, la société ne rapporte pas la preuve que tous les chèques évoqués dans son courrier, dont le montant n’est au demeurant pas précisé, ont bien été adressés aux époux et débités de son compte bancaire. Par ailleurs, elle ne démontre pas qu’à la suite de l’envoi de sa mise en demeure, elle a procédé à la consignation de ses versements à la Caisse des dépôts et consignations, comme prévu par l’article 1345-1 du code civil. Au vu de ces éléments, il n’est pas établi qu’elle se serait régulièrement acquittée de tout ou partie des loyers réclamés par les époux

Par ailleurs, ainsi qu’il sera exposé ci-après, la société ne rapp^or^te ^pas la preuve d’un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, de sorte que sa demande de réduction du loyer sera rejetée.

^La ^société era donc condamnée au paiement de la somme de 13.171,56

€ à titre d’arriéré de loyer pour la période courant du 29 mai 2018 au 30 juin 2019.

versent aux ^débats ^lesEn ce qui concerne les charges locatives, les époux ] comptes individuels de charges de copropriété (charges communes générales et charges d’eau froide) que le syndic leur a adressés pour la période courant du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2019.

Aux termes de ses conclusions, la société ne conteste pas être redevable de charges locatives en vertu du bail verbal que lui a cede la société Il est notable à cet égard que l’arrêt de la cour d’appel de […] du 27 mai 2015, bien qu’il n’ait pas autorité de chose jugée à l’égard de la société qui n’a pas été partie à cette procédure opposant uniquement les époux ' à la société

J, a considéré que cette dernière était contractuellement débitrice de charges iocatives a l’égard des bailleurs. En ce qui concerne la nature desdites charges, la société ne conteste pas dans ses conclusions être redevable de la quote part des charges de copropriété afférentes aux lots loués.

^La ^société ne démontrant pas qu’elle s’est acquittée de la somme de 2.946,27 € correspondant aux charges de copropriété afférentes aux lots 16 et 3 pour la période courant du 29 mai 2018 au 30 septembre 2019, elle sera donc condamnée à la payer aux époux

Sur les désordres allégués par les époux

Les époux font valoir que la société est responsable de divers désordres et nuisances dans l’immeuble qui, selon eux, « justifient parfaitement la résiliation du bail verbal liant les parties » (cf. page 19 de leurs conclusions).

Page 10

---

Décision du 13 Octobre 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12758

Toutefois, cette demande de résiliation judiciaire du bail n’est pas formulée dans le dispositif de leurs conclusions, de sorte qu’il sera considéré, par application de l’article 768 du code de procédure civile, que le tribunal n’en est pas saisi.

Sur la demande reconventionnelle de la société aux fins de voir

^dire que le bail verbal qui lui a été cédé est « tous commerces' »

A l’appui de sa demande, la société ; soutient qu’en présence d’un bail verbal, la destination des lieux loués est nécessairement « tous commerces ».

Les époux › contestent cette affirmation. Ils exposent que l’absence de clause de destination dans un bail verbal ne permet pas au preneur d’exercer n’importe quelle activité dans les locaux. Ils font valoir que pour apprécier la destination des lieux, les juges doivent se déterminer d’après l’intention des parties.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou, à défaut de convention, suivant celle présumée d’après les circonstances.

Il ne peut être déduit de l’absence de bail écrit que le preneur s’est nécessairement vu consentir un bail « tous commerces ». En effet, la conclusion d’un bail, qu’il soit écrit ou verbal, résulte d’un accord de volontés sur les différentes conditions du contrat, parmi lesquelles la destination des lieux loués.

En l’espèce, ainsi que l’a relevé la cour d’appel dans son arrêt du 27 mai 2015, l’activité de

^la ^société était, d’après ses statuts, celle de bar, brasserie, restauration sur place et à emporter. L’extrait Kbis de cette société daté du 4 novembre 2018 versé aux débats dans le cadre de la présente instance mentionne qu’elle exerce les activités de bar, brasserie, restaurant.

ne se prévaut d’aucune circonstance précise permettant de La société ont accepté de consentir à la société présumer que les époux unbail « tous commerces », étant souligné que cette stipulation ne correspond pas à une clause d’usage dans les baux commerciaux, qui, en pratique, sont majoritairement conclus pour l’exercice d’une ou plusieurs activités déterminées dans l’acte.

^La ^société sera donc déboutée de sa demande aux fins de voir dire qu’elle est titulaire d’un bail « tous commerces ».

'à solliciterSur la demande reconventionnelle de condamnation des époux la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires pour voter la réalisation de travaux

A l’appui de sa demande, la société expose :

-que les époux ont manqué à leur obligation de délivrance résultant des articles 1719 et 1720 du code civil;

qu’en effet, malgré la demande de la société formée par courrier du 14 février 2019, les bailleurs n’ont jamais sollicité de la copropriété l’autorisation de réaliser des travaux d’isolation acoustique des locaux nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce; qu’il doit donc leur être enjoint sous astreinte de demander au syndic la convocation d’une assemblée générale extraordinaire.

Les époux répliquent :

Page 11

---

Décision du 13 Octobre 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12758

- qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance;

- qu’en effet, la société a acquis un fonds de commerce de café-théâtre et l’a transformé en boîte de nuit ouverte jour et nuit, sans procéder aux études d’impact nécessaires ni obtenir l’autorisation des bailleurs et de la copropriété, générant ainsi des nuisances sonores si importantes que les époux ont été assignés par le syndicat des copropriétaires le 15 mars 2019 ; que le local commercial n’a pas vocation à être exploité comme un lieu permettant la diffusion de sons amplifiés.

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

En l’espèce, la société n’a pas expliqué dans ses conclusions pour quelles activités particulières elle souhaitait faire réaliser des travaux d’isolation phonique dans les lieux loués. L’étude d’impact acoustique qu’elle a fait réaliser le 20 novembre 2018 par la société E précise à cet égard que « L’établissement est ouvert en périodes diurne (entre 7h et 22n d’un point de vue réglementaire) et nocturne (entre 22h et 02h). Au sein de ce dernier peuvent être réalisés des prestations théâtrales, des événements »festifs« jusqu’à la fermeture de l’établissement (2h), en sus d’un service de bar/restaurant (avec ou sans système de sonorisation utilisé) ». La société ne rapporte pas ^la preuve que les époux 'ont autorisé la ^société

, aux droits de laquelle elle se présente par suite de la cession du bail, à pratiquer dans les lieux loués des activités de ce type impliquant la diffusion de musique amplifiée et susceptibles de générer d’importantes nuisances pour les tiers.

La société sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation des époux au paiement de 15.000 € de dommages et intérêts

A l’anoui de sa demande fondée sur les articles 1217 et 1231-1 du code civil, la société

"I’S expose:

que les époux ont commis une faute en violant leur obligation de délivrance, laquelle a eu pour conséquence l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les lieux loués ;

- qu’en outre, ils lui ont fait délivrer sans fondement un congé puis l’ont fait assigner devant ce tribunal;

- qu’enfin, ils feignent d’ignorer avec mauvaise foi la cession intervenue au profit de la société dont ils avaient pourtant connaissance;

-que ces fautes justifient leur condamnation au paiement de 15.000 € de dommages et intérêts.

Les époux contestent les fautes qui leurs sont reprochés.

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail conclu courant 1997, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la société ¡ne démontre pas l’existence d’une faute imputable aux époux En tout état de cause, elle ne rapporte la preuve d’aucun préjudice précis justiniant l’allocation des 15.000 € de dommages et intérêts sollicités. Sa demande

Page 12

---

Décision du 13 Octobre 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12758

indemnitaire sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

^La ^société sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande de la condamner à payer aux époux la somme totale de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que le bail verbal conclu entre la société Jet M.

^et ^Mme ^I épouse portant sur les locaux situés […], rue Henri à […] 20ème a pris fin le 30 Jum 2019 à 24h00 par l’effet du congé signifié le 7 novembre 2018,

àpayer à M. Condamne la société et

^Mme ⁱ épouse la somme de 13.171,56 € à titre d’arriéré de loyer pour la période courant du 29 mai 2018 au 30 juin 2019,

à payer à M. 1 Condamne la société et

^Mme épouse la somme de 2.946,27 € à titre d’arriéré de charges locatives pour la periode courant du 29 mai 2018 au 30 septembre 2019,

^Déboute ^M.] ' ^et ^Mme épouse de leur S n’a pas droit au bénéfice dudemande aux fins de voir dire que la société ] statut des baux commerciaux en raison d’un défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour l’activité exercée dans les lieux,

Déboute M. 1 ) et M^me I épouse E ) ^de ^leurs demandes d’expulsion de la société de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun et de désignation d’un expert judiciaire pour déterminer le montant de ladite indemnité,

Déboute la société * de sa demande aux fins de voir dire qu’elle est liée à M. et M^me I épouse | par un bail verbal à compter du 29 mai 2018,

Déboute la société ] S de sa demande aux fins de voir dire que le bail verbal conclu entre la société et M.] et M^me F épouse a pris effet à compter du prononcé de l’arrêt de la cour d’appel de […], le 27 mai 2015,

Déboute la société ; de sa demande aux fins de voir dire que le bail verbal qu’elle a acquis de la société I’ le 29 mai 2018 est un bail « tous commerces »,

Déboute la société T le sa demande de fixation du loyer à la somme de 925

€ à compter du 1er mars 2019,

Déboute la société de sa demande de condamnation de M. épouse à convoquer une assemblée et Mme générale pour voter sur des travaux a réaliser dans les lieux loués,

Page 13

---

Décision du 13 Octobre 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12758

Déboute la société de sa demande de condamnation de M. 1

- et M^me AB I épouse I au paiement de 15.000 € de dommages et intérêts,

^Condamne ^la ^société à payer à M. > et M^me AC epouse > la somme totale de 2.000 € au titre de l’article

700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à […] le 13 Octobre 2021

Le Greffier Le Président

Henriette DURO ACançois VARICHON

Page 14