RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 25 novembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00991 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RGXF

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 10 octobre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. [L]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0255

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A. SOCIETE GENERALE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, la SCI [L] a assigné en référé la SA SOCIETE GENERALE devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, pour voir :

— Ordonner l’expulsion de la SA SOCIETE GENERALE et de tous occupants de son chef des locaux sis à [Localité 7] (Essonne), [Adresse 5] et [Adresse 3],

— Condamner la SA SOCIETE GENERALE à lui payer, à titre de provision, sauf à parfaire ou augmenter, la somme de 80.178,76 euros,

— Condamner la SA SOCIETE GENERALE à lui payer la somme de 10.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2025 et renvoyée à celle du 2 mai 2025 où elle a fait l’objet d’une radiation, les parties ne s’étant pas présentées.

Rétablie par ordonnance du juge des référés en date du 12 septembre 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 10 octobre 2025 où elle a été entendue.

A l’audience, la SCI [L], représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Elle fait valoir que, par 3 actes en date du 1er juin 2004, Madame [I] [Z], aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la SA SOCIETE GENERALE trois locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 7], ci-après lots n°1, 2 et 3, réunis entre eux. Ces trois baux ont fait l’objet d’une tacite reconduction à leur échéance. Elle précise néanmoins que, par deux actes de commissaire de justice du 30 mars 2022, la SA SOCIETE GENERALE a donné son congé pour les lots n°1 et 2 pour le 31 décembre 2022 s’agissant du lot n°1 et 31 octobre 2022 pour le lot n°2. Elle a elle-même donné congé pour le lot n°3 par un acte du 23 mai 2023 pour l’échéance du 31 décembre 2023, sans offre de renouvellement. Elle précise que, dans ce contexte, la SA SOCIETE GENERALE, qui a cessé d’exploiter les lieux depuis 2021, ne les a pas restitués malgré mise en demeure et s’y maintient pas l’intermédiaire d’un distributeur automatique de billets, sans toutefois verser d’indemnité d’occupation. Elle s’estime dès lors bien fondée à solliciter l’expulsion de l’occupante sans droit ni titre ainsi que le paiement d’une somme provisionnelle correspondant aux indemnités d’occupation non versées.

Y ajoutant oralement et pour répondre aux moyens adverses, elle a indiqué que le maintien d’un distributeur de billets ne constitue pas une exploitation de fonds de commerce, de sorte que c’est à tort que la SA SOCIETE GENERALE estime, pour justifier son maintien dans les lieux, devoir percevoir une indemnité d’éviction.

En défense, la SA SOCIETE GENERALE, représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

— Débouter la SCI [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Recueillir l’accord des parties pour une médiation et à défaut faire application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile pour leur enjoindre de rencontrer un médiateur,

— La condamner aux dépens qui pourront être recouvrés directement par maître Jean-Pierre BLATTER, SCP BLATTER SEYNAEVE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 10.000 euros par application de l’article 700 du même code.

Elle fait valoir qu’elle bénéficie d’un droit au maintien dans le lot n°2 en application de l’article L.145-28 du code de commerce, dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction qui constitue une obligation du bailleur, et que les lots n°1 et 3 communiquant directement avec le n°2, elle ne peut les restituer pour des raisons de sécurité puisque le distributeur de billets toujours en place serait alors accessible. Elle estime ainsi qu’il existe une contestation sérieuse à la demande d’expulsion et ajoute que le juge des référés n’ayant pas compétence pour fixer l’indemnité d’occupation qui ne saurait correspondre simplement au dernier loyer, cette demande se heurte également à une contestation sérieuse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 25 novembre 20211 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 544 du code civil énonce que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, la SA SOCIETE GENERALE ne conteste pas occuper sans droit ni titre les lots n°1 et 3, correspondant aux baux dont elle a elle-même donné congé tout en les occupant depuis l’échéance qu’elle avait fixée. Pour justifier ce maintien, elle s’appuie sur la licéïté de son occupation du lot n°3, qui communique avec les deux autres, dans lequel elle maintient l’exploitation d’un distributeur automatique de billets.

En effet, selon l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

L’article L.145-14 du même code précise que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Pour ce prévaloir de ce texte, la SA SOCIETE GENERALE, qui est encore dans le délai légal de contestation de ladite indemnité devant le tribunal judiciaire tel qu’il résulte de l’article L.145-28 du code de commerce, prétend que le distributeur de billets présent dans les lieux correspond au maintien d’une activité commerciale lui permettant de bénéficier de ladite indemnité, la SCI [L] s’y opposant au motif qu’un automate ne saurait correspondre à une exploitation commerciale des lieux.

Cependant, il n’est pas contesté que ledit automate fonctionne et qu’il est approvisionné par l’intérieur des locaux commerciaux.

Dès lors, le fait de savoir si ce fonctionnement correspond à une activité commerciale ouvrant droit à une indemnité d’éviction relève de la seule interprétation du juge du fond. En outre, la communication existant entre les trois locaux conduit à considérer que la contestation portée sur l’occupation du lot n°3 est susceptible d’être étendue aux lots n°1 et 2.

En conséquence, il n’en résulte pas, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que l’occupation des lieux par la SA SOCIETE GENERALE serait sans droit ni titre. En présence d’une contestation sérieuse, il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’expulsion formulée par la SCI [L] à l’encontre de la SA SOCIETE GENERALE.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, la SCI [L] sollicite une somme provisionnelle de 80.178,76 euros correspondant aux indemnités d’occupation qu’elle doit percevoir dès lors que les locaux n’ont pas été libérés après la résiliation des baux.

La SA SOCIETE GENERALE ne conteste pas occuper les locaux commerciaux correspondant aux lots n°1 à 3 depuis la résiliation des baux, sans en avoir restitué les clés, ni versé d’indemnité d’occupation au bailleur. Elle conteste en revanche la compétence du juge des référés pour fixer le montant d’une indemnité d’occupation.

Si le juge des référés n’a effectivement pas compétence pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail, en application de l’article L.145-28 précité, il peut en revanche accorder une provision calculée sur la base non contestable de l’obligation du locataire.

Mais il ressort des pièces versées par la SA SOCIETE GENERALE qu’un accord était intervenu entre les parties pour une occupation gratuite des lieux jusqu’à leur vente par le bailleur à un promoteur immobilier, accord qui n’a pas été finalisé et sur lequel la SCI [L] ne s’exprime pas.

Il existe dès lors un débat entre les parties sur le principe même du paiement d’une indemnité d’occupation qu’il appartiendra au juge du fond de trancher. Ainsi, en présence d’une contestation sérieuse, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la médiation et l’injonction à rencontrer un médiateur

En application de l’article 1534 du code de procédure civile, à moins qu’il n’en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation.

L’article 1533 du même code dispose que le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

Constatant que l’affaire présente des critères d’éligibilité à une mesure de médiation, il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur aux fins de présentation et d’invitation à une médiation, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les frais et dépens

En absence de partie perdante, les dépens seront mis à la charge de la SCI [L].

Cependant, des considérations d’équité conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes en expulsion et en paiement d’une provision formée par la SCI [L] à l’encontre de la SA SOCIETE GENERALE ;

FAIT injonction aux parties de rencontrer un médiateur en la personne de l’association ESSONNE MEDIATION, aux fins d’information sur l’objet et le déroulement d’une médiation ;

INVITE chaque partie à prendre contact directement avec l’association par téléphone au [XXXXXXXX02] ou par email à l’adresse essonne.médiation[Courriel 1], dans un délai de 15 jours maximum, et à se présenter au rendez-vous en personne ayant un pouvoir décisionnel, pouvant être accompagnée de son conseil ;

DIT que les parties communiqueront la présente ordonnance au médiateur lequel sera au surplus également tenu informé par la présente juridiction de sa désignation ;

RAPPELLE que ce rendez-vous de présentation est obligatoire et gratuit et doit être réalisé en présence de toutes les parties, le cas échéant assistées de leur conseil, réunies à cette occasion devant le médiateur, qu’il peut se réaliser par visio-conférence ;

RAPPELLE que les parties souhaitant recourir à la médiation peuvent choisir de réaliser une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1528 et suivants du code de procédure civile ou solliciter, le cas échéant, qu’il soit ordonné, par la juridiction saisie au fond, une mesure de médiation judiciaire ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à la présente injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros en application de l’article 1533-3 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [L] aux dépens de l’instance en référé ;

REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 25 novembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,