N° RG 22/06876 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XAGW

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72C

N° RG 22/06876 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XAGW

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.D.C. DU [Adresse 3]

C/

[X] [R]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Sher MESSINGER

la SCP TMV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

S.D.C. Du [Adresse 3] pris en la personne de son Syndic la SARL JACQUART GESTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [R]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Sher MESSINGER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[X] [R] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 8 de la Résidence [4], immeuble en copropriété sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 2] (33) dont la toiture et la façade sont inscrites au titre des monuments historiques.

Au motif que le châssis de toit dont dispose le lot 8, a été réalisé sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et en violation de la réglementation des bâtiments de France qui interdit ce type d’ouverture sur la toiture côté quai de l’immeuble, ce qui fait obstacle aux travaux de rénovation de la toiture votés le 8 juillet 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 3] a par courrier en recommandé avec accusé de réception en date du 10 mai 2022 mis en demeure M. [R] de prendre toutes les mesures nécessaires afin de se mettre en conformité avec la réglementation des bâtiments de France.

M. [R] n’ayant pas déféré à cette demande, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL JACQUART GESTION, l’a assigné devant la présente juridiction par acte en date du 14 septembre 2022 aux fins de le voir condamné à démolir le châssis de toit litigieux sous astreinte.

Par conclusions d’incident en date du 15 novembre 2023, M. [R] a sollicité l’organisation d’une expertise notamment pour déterminer l’origine du châssis et dater le cas échéant son installation.Par ordonnance en date du 18 mars 2024 à laquelle il convient de renvoyer, le juge de la mise en état a rejeté cette demande.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 3] demande au tribunal au visa des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 de :

— rejeter les demandes de M. [R],

— condamner M. [R] à démolir le châssis de toit installé sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et à remettre en état les parties communes, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement,

— condamner en tout état de cause M. [R] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le requérant expose que le châssis de toit a été réalisé par le propriétaire du lot n° 8

sur une partie commune sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Il considère non rapportée la preuve de l’installation de la fenêtre de toit litigieuse depuis plus de 10 ans ce qui exclut toute prescription acquisitive. Il fait valoir que le préfet s’est opposé à la réalisation des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble en copropriété au motif notamment de la présence du châssis litigieux , aucun châssis de toit n’étant autorisé sur le versant de ce côté de toiture. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES expose qu’au surplus en refusant de façon injustifiée de retirer le châssis de toit, M. [R] fait obstacle à la réalisation des travaux votés, ce qui justifie également la demande de démolition sous astreinte.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2024, M. [X] [R] entend quant à lui sur le fondement des articles 2258 et 2272 et suivants du code civil, 9,699 et 700 du code de procédure civile :

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— débouter le requérant de l’ensemble de ses demandes,

— prononcer l’acquisition par M. [R] du droit d’ouverture de son lot n°8 sur les parties communes de l’immeuble situé [Adresse 3] par l’effet de la prescription,

— condamner le requérant pris en la personne de son syndic la SARL JACQUART GESTION à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le défendeur fait valoir d’abord qu’il n’est pas démontré que la présence de son châssis sur le toit de l’immeuble en copropriété soit la cause de l’opposition du Préfet à la réalisation des travaux de toiture votés par l’assemblée générale, d’autres motifs étant mentionnés dans la décision de refus. M. [R] expose également qu’il n’est nullement rapporté la preuve qu’il ait procédé à une ouverture sur les parties commune de l’immeuble sans autorisation préalable. Le défendeur soutient par ailleurs que le châssis de toit litigieux existait déjà lorsque les vendeurs du lot 8 ont acquis l’appartement en 1982 ainsi qu’en atteste le fils du précédent propriétaire, de sorte que l’ouverture ainsi pratiquée dans la toiture de l’immeuble à l’usage du lot n° 8 ne peut plus être contestée par l’effet de la prescription acquisitive . M. [R] ajoute que ce châssis qui est la seule ouverture du séjour n’avait jamais été contestée jusques là par aucun des copropriétaires comme par le Syndicat. Pour confirmer le fait que le vélux en cause préexistait lors de son acquisition par le défendeur, celui-ci indique qu’il n’occupe plus l’appartement depuis 2006 lequel est inhabitable du fait du mauvais état de la toiture, et qu’il n’avait donc aucun intérêt à réaliser le châssis critiqué.

L’ordonnance de clôture a été établie le 7 octobre 2024.

MOTIVATION

1-SUR LA DEMANDE DE DÉMOLITION DU CHÂSSIS DE TOIT ET DE REMISE EN ETAT DES PARTIES COMMUNES

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] invoque au soutien de sa demande en démolition du châssis et remise en état des parties communes d’une part, la réalisation du châssis sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété et d’autre part, l’obstacle aux travaux de réfection de la toiture de la copropriété.

A-l’édification du châssis de toit sans autorisation préalable de la copropriété

En application de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la réalisation par un copropriétaire de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, nécessite l’autorisation préalable de la copropriété réunie en assemblée générale des copropriétaires donnée par le vote d’une résolution à la majorité absolue des copropriétaires.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires peut demander la démolition de toute construction édifiée par un copropriétaire sur une partie commune sans autorisation préalable de la copropriété ainsi que la remise en état des lieux.

Ainsi que rappelé à l’article 3 du règlement de copropriété de la Résidence sise [Adresse 3] à [Localité 2], la toiture de cet immeuble constitue une partie commune .

Contrairement aux allégations du défendeur, il incombe bien au copropriétaire qui s’oppose à la démolition des travaux qu’il a réalisés sur une partie commune, de rapporter la preuve qu’il a eu l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser ces travaux et non au syndicat des copropriétaires demandeur à la démolition de justifier de l’absence d’autorisation.

En l’espèce, M. [R] ne justifie par aucune pièce de ce que l’installation de son velux/châssis de toit, dont les parties s’accordent à dire qu’il se situe sur le côté quai de la toiture de l’immeuble du [Adresse 3] bien que cela ne ressorte pas clairement des vues versées au débat, a été préalablement autorisée par une décision des copropriétaires réunis en assemblée générale.

La demande en démolition d’un vélux de toit et de remise en état de la toiture s’analyse en une demande de restitution de parties communes irrégulièrement appropriées .

Pour s’opposer à la démolition de son vélux et travaux de remise en état de la toiture M. [R] fait valoir qu’il a acquis le droit d’ouverture de son lot n° 8 sur les parties communes par l’effet de la prescription acquisitive prévue aux articles 2258 et 2272 et suivants du code civil.

L’article 2258 du code civil, dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 du même code précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Selon l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, mais ce délai est réduit à dix ans lorsque celui qui acquiert le fait de bonne foi et par juste titre.

Il résulte clairement de l’attestation établie le 6 avril 2024 par M. [B] fils de la précédente propriétaire du lot n° 8, et qu’aucun élément objectif ne permet de remettre en cause, la présence de la fenêtre de toit litigeuse sur la toiture de l’immeuble depuis au moins 1982 date d’acquisition du lot par sa mère, et sa présence encore à la date de vente du lot par celle-ci à M. [R] en 1995.

Il résulte de ces éléments que M. [R] a bien acheté son appartement avec le châssis de toit litigeux. Or, l’acte notarié du 16 août 1995 mentionne en page 6 que M. [R] a eu connaissance du règlement de copropriété établi le 7 mars 1978 et est en sa possession lors de la vente. Ce règlement indiquant que les fenêtres sont des parties privatives, M.[R] ne pouvait qu’être persuadé, en toute bonne foi, être propriétaire de ce châssis de toit.

Ainsi, l’acte notarié du 16 août 1995 constitue un juste titre translatif de propriété du châssis de toit puisque celui-ci était compris, en tant que partie privative, dans le bien immobilier vendu à M. [R]

Il n’est en outre pas contesté que la possession du châssis de toit par M [R] ait été continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire au moins depuis 1995 et jusqu’à la présente procédure, soit depuis plus de 10 ans , étant ajouté à titre surabondant qu’en application de l’article 2265 du code civil, M. [R] peut également se prévaloir d’une prescription trentenaire par jonction de la possession de son auteur Mme [B], posesseur du châssis depuis 1982.

Enfin, si la préfecture indique dans son courrier du 16 février 2022 qu’aucun châssis de toit n’est autorisé côté quai de la toiture, cet élément est indifférent à l’acquisition du bien par prescription dans la mesure où celle-ci n’a pas été contestée depuis 1995 et jusqu’à la présente procédure et qu’il convient de rappeler que la prescription peut être acquise quand bien même l’immeuble contreviendrait aux règles d’urbanisme.

M. [R] est donc bien fondé à soutenir qu’il a acquis le châssis litigieux par prescription acquisitive de sorte qu’il ne peut lui être imposé la démolition de ladite ouverture et la remise en état de la toiture au motif de l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale.

B- l’obstacle aux travaux de réfection de la toiture de la copropriété.

L’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur des parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas affectées de manière durable.

En l’espèce, si la réfection de la toiture constitue bien des travaux d’intérêt collectif, la démolition du châssis de toit de M.[R] affecterait de manière durable la consistance et la jouissance de cette ouverture puisqu’elle disparaîtrait.

Dès lors, les conditions de l’article 9 excluent que l’on puisse procéder à la démolition du châssis de toit de M.[R], celui-ci étant une partie privative.

En conséquence, la demande de démolition du châssis de toit de M. [R] et de remise en état des parties communes sera également rejetée sur ce fondement.

2-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], sera condamné aux dépens de l’instance.

L’équité commande par ailleurs de le condamner à payer à M. [R] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin M. [R] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

DIT que M. [X] [R] a acquis le droit d’ouvrir le châssis de toit litigieux de son lot n°8 sur les parties communes de l’immeuble situé [Adresse 3] par l’effet de la prescription acquisitive,

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la SARL JACQUART GESTION de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la SARL JACQUART GESTION à payer à M. [X] [R] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la SARL JACQUART GESTION aux dépens de l’instance,

DISPENSE M. [X] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT