Du 19 décembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00988 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF4T

S.A. DOMOFRANCE

C/

[C] [D] [R], [Y] [V] [J] épouse [R]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 19/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Mme [K] [G] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [D] [R]

né le 01 Mars 1989 à [Localité 6] (CENTRAFRIQUE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010676 du 14/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Madame [Y] [V] [J] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-013400 du 11/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentés par M^e Julia BODIN, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 11 mars 2020, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Monsieur [C] [R] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3].

Monsieur [R] a informé DOMOFRANCE de son mariage avec Mme [Y] [J] en date du 18 septembre 2021, la rendant dès lors co-titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [C] [R] et Mme [Y] [V] [R] le 27 février 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 15 mai 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur Monsieur [C] [R] et Mme [Y] [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 30 août 2024 en lui demandant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 11 mars 2020 à la date du 10 avril 2024 et que Monsieur Monsieur [C] [R] et Mme [Y] [R] sont occupants sans droit ni titre ;

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

— en tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— les condamner à payer par provision la somme de 6119,24 euros (terme de mars 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5509,03 euros et de l’assignation sur le surplus,

— les condamner solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, de la résiliation du bail jusqu’à la complète restitution des lieux visés parle bail en date du 11 mars 2020 , vides de tout occupation et de tout objet mobilier,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 30 août 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 octobre 2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, se refère à ses conclusions et maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.602,48 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Elle s’oppose aux demandes des époux [R].

Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

Monsieur [C] [D] [R] et Mme [Y] [V] [R], représentés par avocat, sollicitent du tribunal :

— à titre principal, qu’il juge que les demandes de DOMOFRANCE se heurtent à une contestation sérieuse au regard du caractère inhabitable du logement et sur le fondement de l’exception d’inexécution ;

— à titre subsidiaire, qu’il suspende l’acquisition de la clause résolutoire et leur accorde des délais de paiement sur 36 mois sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à titre infiniment subsidiaire, qu’il suspende les effets de la clause résolutoire et leur accorde des délais de paiement sur 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;

— en tout état de cause, qu’il écarte l’exécution provisoire, déboute DOMOFRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civil et la condamne à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement du même article ;

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 16 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

S’agissant du défaut de paiement, les consorts [R] contestent les effets du commandement de payer et soulignent l’existence d’une contestation sérieuse en invoquant l’inexécution par le bailleur de son obligation de louer un logement décent et la présence de moisissures très importantes dans ledit logement impactant très fortement la santé de ses occupants. Ils s’appuient pour se faire sur un certificat médical ainsi qu’un passage des services d’hygiène et un rapport relevant de graves défauts dans le logement. Ils indiquent que malgré la réalisation de travaux, les traces sont très vites réapparues les conduisant, malgré leurs alertes, à quitter le domicile afin d’être hébergés dans leur famille. DOMOFRANCE estime que ce rapport est irrecevable en raison de sa date et met en avant que les consorts [R] ne résident plus au sein dudit logement.

Or, en l’espèce, la non décence du logement est établie par un compte-rendu établi après la visite du 14 septembre 2021 de Mme [S] [Z] à la suite d’une prescription des docteurs [N] (pédiatre) et [U] (généraliste) en raison de l’état de santé du jeune fils des défendeurs.

Mme [Z] a relevé plusieurs difficultés :

— Taux de confinement au-dessus des valeurs recommandées ;

— Défaut de ventilation ;

— Présence d’humidité ;

— Traces très importantes de moisissures dans toutes les pièces sur les murs et les meubles ;

— Peinture et crépi décollé .

— contamination fongique avec présence de souches pouvant avoir un effet sur la santé ;

— Logement non adapté à la pathologique du patient.

Plusieurs courriels de M. [R] ainsi que le certificat médical du docuteur [U] sollicitant un relogement de Mme [R] et de son fils, en urgence, en date du 4 novembre 2022, démontrent que malgré la réalisation de travaux, les défauts semblent avoir persisté. DOMOFRANCE n’apporte, en tout état de cause, pas la preuve contraire d’une parfaite remise en état du logement.

De fait, indépendamment d’un éventuel relogement des consorts [R], le constat de désordres avérés de nature à rendre le logement non conforme aux normes de décence fait par suite obstacle à ce que le juge des référés puisse constater la résiliation du bail et ordonner une expulsion compte tenu des dispositions ci-dessus rappelées.

Dès lors en considération des articles 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1719 1° du code civil, les demandes en référé tendant au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation ainsi qu’à l’octroi d’une provision seront rejetées, DOMOFRANCE étant renvoyé à saisir le juge du fond.

Sur les demandes accessoires

Les demandes de DOMOFRANCE ne prospérant pas elle conservera la charge des dépens de la présente instance

L’équité commande de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à charge de DOMOFRANCE à la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, M. GOMBERT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS DOMOFRANCE à se pourvoir ainsi qu’elle avisera,

Vu les contestations soulevées,

REJETONS les demandes la SA DOMOFRANCE ;

CONDAMNONS la SA DOMOFRANCE aux dépens ;

CONDAMNONS la SA DOMOFRANCE à verser aux consorts [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE