Du 17 décembre 2024

5AH

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01453 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGW2

[W] [H] [D] [X]

C/

[O] [T]

Expéditions délivrées à :

Mme [X]

FE délivrée à :

Mme [X]

Le 17/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 17 décembre 2024

JUGE : M^me Isabelle LAFOND, Vice-présidente placée

GREFFIER : M^me Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Madame [W] [H] [D] [X]née le 19 Juillet 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Non comparante, représentée par Monsieur [L] [K] [G], son conjoint, muni d’un pouvoir régulier

DEFENDERESSE :

Madame [O] [T] [Adresse 3]

Ni présente, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 avril 2019, Madame [O] [T] a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [W] [X] portant sur un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 600 € outre une provision sur charge de 45 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1.200 €.

Suite à la délivrance d’un congé signifié par acte d’ huissier du 6 octobre 2021, Madame [W] [X] a quitté les lieux le 9 novembre 2021.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le même jour en présence de Madame [X] et Madame [T].

Par lettre recommandée en date du 26 décembre 2021, Madame [X] a vainement mis en demeure Madame [T] de lui restituer la somme de 1200 € au titre du dépôt de garantie et de lui rembourser divers sommes indûment conservées par la bailleresse.

Par requête reçue au greffe le 28 mai 2024, Madame [W] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir condamner Madame [O] [T] au paiement des sommes suivantes :

▸ 3.000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie comprenant les intérêts de retard égales à la somme de 10 % de loyer, dus pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 9 décembre 2021 ;

▸ 160 € au titre du remboursement d’une réparation non locative réalisée par la locataire;

▸ 315 € au titre du remboursement des charges récupérables non justifiées, à moins que Madame [O] [T] n’en procède à leur régularisation à l’audience ;

▸1.500 € à titre de dommages et intérêts.

Initialement appelée à l’audience du 9 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 29 octobre 2024 afin de permettre à Madame [W] [X] de citer Madame [O] [T] à comparaitre.

A l’audience, Madame [W] [X], régulièrement représentée par son compagnon, Monsieur [L] [G], sollicite la condamnation de Madame [O] [T] au paiement des sommes suivantes :

▸ 3.120 € au titre de la restitution du dépôt de garantie comprenant les intérêts de retard égales à la somme de 10 % de loyer, dus pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 9 décembre 2021 ;

▸ 160 € au titre du remboursement d’une réparation non locative réalisée par la locataire;

▸ 180 € au titre au titre du remboursement des charges récupérables non justifiées, à moins que Madame [O] [T] ne procède à leur régularisation à l’audience ;

▸1.500 € à titre de dommages et intérêts.

Elle demande également la condamnation de Madame [T] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation à comparaître du 1er août 2024.

Bien que régulièrement assignée, Madame [O] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusion délivrée à Madame [O] [T] le 1er août 2024 dont les termes ont été soutenus oralement à l’audience, pour l’exposé des moyens de la demanderesse.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au contrat de bail conclu entre Madame [O] [T] et Madame [W] [X], le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le délai de restitution est d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Ainsi, la finalité du dépôt de garantie étant de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, ce sont toutes les sommes dues à un titre quelconque par le fait que le locataire n’a pas exécuté

ses obligations locatives qui peuvent être ainsi retenues par le bailleur.

Il convient de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe en revanche au bailleur d’établir leur existence et leur nature.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail conclu le 11 avril 2019, Madame [X] était tenue de verser un dépôt de garantie d’un montant de 1.200 €. La réalité de ce versement par la locataire lors de l’entrée dans les lieux et la conservation par la bailleresse à l’issue du départ de la locataire ne sont pas contestées.

A l’appui de sa demande en restitution du dépôt de garantie, Madame [W] [X] produit notamment un état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 11 avril 2019 ainsi qu’un état des lieux de sortie établi contradictoirement le 9 novembre 2021.

Il résulte de leur comparaison qu’aucune mention ne fait état de dégradations ou d’un mauvais entretien des lieux par la locataire.

Par ailleurs, Madame [O] [T], qui ne comparaît pas, ne justifie ni des dégradations ni du montant des réparations, justifiant la conservation de tout ou partie du dépôt de garantie. Dans un courriel du 1er décembre 2021 produit aux débats, elle ne remet pas en cause le bien fondé de la demande de restitution du dépôt de garantie faite par sa locataire.

En conséquence Madame [O] [T] sera condamnée à payer à Madame [W] [X] la somme de 1.200 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de majoration prévue par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

En l’espèce Madame [X] sollicite le paiement des intérêts de retard à hauteur de 10 % du loyer mensuel pour chaque période commencée en retard à compter du 9 décembre 2021 jusqu’au mois d’août 2024.

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

La restitution du dépôt de garantie n’étant pas intervenue dans le délai d’un mois suivant l’état des lieux de sortie qui révélait un état conforme à celui de l’état des lieux d’entrée, Madame [W]

[X] est fondée à réclamer l’application de la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal, soit une somme de 60 € par mois, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 9 décembre 2021 jusqu’au mois d’août 2024, la demanderesse ayant limité sa demande à cette date.

Madame [O] [T] sera donc condamnée à payer à Madame [W] [X] la somme de 1.920 € au titre de la majoration de retard arrêtée au 1er août 2024.

Sur la demande en remboursement d’une réparation non locative :

En l’espèce Madame [X] sollicite la somme de 160 € au titre du remboursement de la facture du 2 novembre 2021 relative à la réparation d’un robinet d’arrivée d’eau cassé par le fait de la vétusté.

L’article 6 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit l’obligation pour le bailleur, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Conformément à l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, lui aussi applicable aux logements meublés, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives sont définies comme étant les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L’annexe dudit décret fournit une liste des réparations locatives laquelle prévoit notamment en son point IV intitulé “Installations de plomberie

Canalisation d’eau : désengorgement, remplacement de joints et colliers,

Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie : Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets” ;

En conséquence et par une lecture a contrario dudit décret, les réparations de robinetterie ne constituent pas des réparations locatives et relèvent donc des frais imputables au bailleur.

Malgré les différents courriels produits aux débats par lesquels Madame [W] [X] a sollicité Madame [O] [T] aux fins de réaliser les réparations, cette dernière ne s’est pas exécutée. En revanche, la facture du 2 novembre 2021, au nom de Madame [W] [X], atteste qu’elle s’est acquittée elle-même des réparations.

En conséquence Madame [W] [X] est bien fondée à demander le remboursement de la somme de 160 € correspondant au coût du bouchon de robinetterie de la machine à laver au paiement de laquelle Madame [O] [T] sera condamnée.

Sur la demande en remboursement des charges récupérables :

Madame [W] [X] sollicite le remboursement de la somme de 180 € au titre des charges récupérables des mois d’août à novembre 2021.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur ls modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que la provision mensuelle sur charges s’élève à la somme de 45 €.

Madame [T] est défaillante à rapporter la preuve que les provisions sur charges récupérables des mois d’août à novembre 2021 ont été justifiées auprès de la locataire conformément à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Néanmoins, il est établi que Madame [W] [X] a quitté les lieux le 9 novembre 2021. En conséquence les charges récupérables ne sont dues que jusqu’à cette date. Il convient dès lors de déduire le montant des charges récupérables au prorata du temps d’occupation des lieux.

En conséquence, Madame [O] [T] sera condamnée au paiement de la somme de 148,50 € au titre des charges récupérables non justifiées du mois d’août au 9 novembre 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Madame [X] motive sa demande par le temps perdu, l’angoisse engendrée et les frais résultant des courriers, de l‘acte d’huissier et des déplacements provoqués par l’audience.

Cette demande relève des dépens et des frais irrépétibles et sera examinée à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [O] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens comprenant le coût de l’assignation délivrée le 1er août 2024 (soit 110,12 €).

En outre, Madame [O] [T], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [W] [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort ;

CONDAMNE Madame [O] [T] à payer à Madame [W] [X] :

● La somme de 1.200 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

● La somme de 1.920 € au titre de la majoration de retard prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 arrêtée au 1er août 2024 ;

● La somme de 148,50 € au titre du remboursement des charges récupérables non justifiées ;

● La somme de 160 € au titre du remboursement d’une réparation non locative prise en charge par Madame [X] ;

CONDAMNE Madame [O] [T] à payer à Madame [W] [X] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [T] aux dépens comprenant le coût de l’assignation délivrée le 1er août 2024 (110,12 €) ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE