TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 2025/546

AFFAIRE : N° RG 24/00412 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3M3W

Copie à :

M^e Benjamin EQUIN

Copie exécutoire à :

Maître Florence DELFAU-BARDY

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

DEMANDERESSE :

Madame [J] [G]

née le 07 Mai 1962 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Florence DELFAU-BARDY de la SELARL SELARL GENERATIO AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [B]

né le 15 Décembre 1977 à [Localité 6] (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 3]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 14 février 2025)

Madame [E] [X] [Y]

née le 18 Décembre 1981 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 3]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 14 février 2025)

représentés par M^e Benjamin EQUIN, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [V], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2019, Madame [J] [G] a donné à bail à Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer initial mensuel de 620,00 euros, outre 100,00 euros de provision sur charges ; outre un loyer de 30,00 euros pour le garage ; ainsi qu’un dépôt de garantie de 620,00 euros.

Par courrier en date du 07 février 2023 reçue le 13 février 2023, Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] ont donné congé à Madame [J] [G] avec un préavis d’un mois à compter de la réception du courrier.

Le 2 mars 2023, un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties et constaté par Commissaire de justice.

Un état des lieux de sortie contradictoire était effectué le 15 mars 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 mai 2023, Madame [J] [G] a sollicité le paiement sous 8 jours de la somme de 13000, 57 euros correspondant à 418,65 euros de dette au titre de la régularisation des charges, 4844,50 euros de dette au titre de la remise en état du logement et 7737,42 euros de dette au titre des loyers impayés.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, Madame [J] [G] a fait délivrer à Monsieur [D] [B] et à Madame [E] [Y] une sommation d’avoir à respecter le protocole transactionnel et ce en régularisant le premier règlement sous huit jours ainsi qu’une sommation de payer les sommes dues au titre des réparations locatives, à savoir la somme de 5640,57 euros en principal après déduction du dépôt de garantie.

Par actes de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [J] [G] a assigné Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins d’homologuer le protocole d’accord transactionnel signé entre les parties en date du 02 mars 2023, de condamner Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] au paiement des sommes de 7737,42 euros au titre de la dette locative ; de 418,65 euros au titre de la régularisation des charges locatives ; de 4844,50 euros au titre des frais de remise en état du logement et de condamner Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les deux sommations signifiées par Me [S] le 30 octobre 2023.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 06 septembre 2024.

Après quatre renvois, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 11 avril 2025.

A l’audience, Madame [J] [G], représentée par son avocat, maintient l’ensemble de ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance et ajoute le rejet de l’intégralité des demandes formulées par Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y].

Au soutien de ses demandes en paiement des loyers et charges, elle expose que Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] ont été défaillants dans le paiement du loyer, que dans ces conditions un protocole d’accord transactionnel a été signé le 2 mars 2023 entre les parties et constaté par commissaire de justice, qu’entre temps les locataires ont donné congé et qu’ils n’ont pas procédé au règlement de la dette de 7737,42 euros. Elle fait également valoir que Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] sont redevables d’une somme de 418,65 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour 2022 et 2023 outre 4844,50 euros au titre des frais de remise en état du logement après déduction du dépôt de garantie.

Sur la condamnation de Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] au règlement des réparations locatives, elle fait valoir la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, les travaux effectués et les factures produites aux débats. Elle s’oppose à l’application d’une vétusté à hauteur de 50% en raison de dégradations qui relèvent d’une action volontaire des locataires et de l’absence de dispositions contractuelles.

Elle indique s’opposer au délai de paiement sollicité par les défendeurs soulignant que ces derniers ont déjà bénéficié de deux années, qu’ils n’ont pas réglé un centime et ce alors même qu’ils pouvaient d’ores et déjà mettre en place des règlements mensuels. Elle soutient que Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] ont fait courir la montre en sollicitant de multiples renvois afin de bénéficier davantage de temps et demander au final 3 ans supplémentaires de délais. Elle fait observer qu’ils ne produisent pas le moindre justificatif de ressources ou de charges, si ce n’est l’avis d’imposition portant sur l’année 2023.

Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y], représentés par leur avocat, soutiennent leurs conclusions écrites aux termes desquelles ils sollicitent de débouter Madame [G] de l’ensemble de ses demandes au titre des réparations locatives à leur encontre d’un montant de 4844,50 euros; subsidiairement, de faire application d’un coefficient de vétusté de 50%, de limiter la condamnation des consorts [P] au titre des réparations locatives la somme de 2422,25 euros, de déduire des éventuelles condamnations le montant du dépôt de garantie à hauteur de 620,00 euros, d’ordonner un échelonnement de l’ensemble des sommes dues à Madame [G] sur une durée de trois années, les paiements s’imputant d’abord en capital, de débouter Madame [G] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de l’équité, et de dire et juger que chaque partie conserve ses propres dépens.

Sur la dette locative à hauteur de 7360 euros, ils reconnaissent avoir établi un protocole transactionnel en date du 2 mars 2023 pour permettre un apurement de la dette et qu’ils n’ont pu honorer les paiements.

Sur le rejet des demandes au titre des réparations locatives, ils exposent que les dommages causés par la vétusté sont à la charge du propriétaire, qu’ils ont occupé le logement entre décembre 2019 et mars 2023, soit durant environ 3 ans et 2 mois et que lors de leur entrée dans les lieux la peinture était en bon état.

Au soutien de leur demande de délai de paiement, ils soutiennent présenter une situation obérée, qu’ils ont 4 enfants à charge et qu’ils ne perçoivent que 2800 euros pour faire face aux charges incompressibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre de l’arriéré de loyers et charges :

En application des dispositions de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Sur la dette locative

En l’espèce, Madame [J] [G] sollicite la condamnation de Monsieur [D] [B] et de Madame [E] [Y] à lui payer la somme de 7.737,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté le 15 mars 2023 (mensualité ; (soit 7360,00 euros + 780 euros/31 =25,16 euros x15 jours (377,42 euros).

Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] n’ont pas respecté le protocole transactionnel comprenant un échéancier de 24 mensualités de 300,00 euros, à compter du 06 mars 2023, et une dernière échéance de 160,00 euros.

Ils ne contestent pas la somme de 7737,42 euros qui reste due à Madame [J] [G] au jour de l’audience.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] à payer à Madame [J] [G] la somme de 7737,42 euros au titre de la dette locative.

Le protocole d’accord transactionnel n’ayant pas été respecté et compte tenu de la condamnation de Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] à payer la somme due au titre de la dette locative, Madame [J] [G] sera déboutée de sa demande d’homologuer le protocole d’accord transactionnel signé entre les parties en date du 02 mars 2023.

Sur les charges locatives

En l’espèce, Madame [J] [G] sollicite la condamnation de Monsieur [D] [B] et de Madame [E] [Y] à lui payer la somme de 418,65 euros au titre de la régularisation des charges locatives de 2022 et 2023.

Il ressort du courrier et de ses annexes du 5 mai 2023 de Madame [J] [G] que les locataires sont redevables de la somme de 244,62 euros en 2022 et de 174,04 euros en 2023 au titre de la régularisation des charges.

Par conséquent, Monsieur [D] [B] et de Madame [E] [Y] seront condamnés au paiement des charges locatives d’un montant de 418,65 euros.

Sur les demandes au titre des dégradations locatives :

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces disposions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, Madame [J] [G] sollicite la condamnation de Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] à lui payer la somme de 4844,50 euros au titre des frais de remise en état du logement après déduction du dépôt de garantie.

Par comparaison, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie les éléments suivants :

Au niveau du hall d’entrée : il a été constaté de « nombreuses rayures » au niveau du parquet PVC qui était neuf lors de l’état des lieux d’entrée, les « plinthes » sont « décollées », les murs recouverts de papier peint présentent de « nombreuses traces sales », un enduit à poncer, des « impacts » ;

Concernant le séjour : le sol recouvert de parquet PVC neuf lors de l’entrée présente de nombreuses rayures, les plinthes présentent « quelques impacts » ; les murs recouverts de papier peint présentent de « nombreuses tâches » ainsi qu’un revêtement adhésif à enlever ; des « fils à nu » sont constatés dans les deux appliques des ampoules ; un « enjoliveur 1PC » (plaque de propreté) est manquant ;

Concernant le couloir : « quelques rayures » et « 4 entailles entre lames » ont été observées sur le sol en parquet PVC neuf lors de l’entrée ; les « plinthes sont décollées » et de « nombreuses traces sales » ainsi que des « impacts » sont dénombrées ; une étagère instable a été posée sur des vis (16 trous) ;

Concernant la chambre 1 : il a été remarqué la présence d’une « grosse entaille » et de trois « impacts importants » sur le sol en PVC neuf lors de l’entrée ainsi que des « traces sales » sur les murs ;

Concernant la chambre 2 : des « traces de colle, rayures, de feutre » sont observées sur le sol en parquet PVC neuf lors de l’entrée; sur les murs en papier vinyle le « revêtement PVC adhésif » est à enlever et le mur présente des « traces » ; pour l’équipement électrique, les fils sont « à nu » au niveau des appliques ; la porte présente de « nombreux éclats sur le cadre » ; les portes du placard sont décrochées et ne fonctionnent plus  ;

Concernant la chambre 3 : le sol présente « quelques rayures » ; de « nombreuses traces sales » sont sur les murs ; la porte comporte des « éclats sur cadre » ;

Concernant le WC : il est mentionné que le « revêtement PVC adhésif est à enlever » ;

Concernant la salle de bains : le plafond présente des « traces de moisissures en pourtour de la pièce » ; la « condamnation » de la porte « ne fonctionne plus » ; le joint est « usé » dans le lavabo et dans la baignoire, laquelle comporte « trois impacts » ;

Concernant la cuisine : il est mentionné, sur les murs, la présence d'« un revêtement PVC adhésif est à enlever », d’ « impacts » et de « traces sales » ; la plaque vitrocéramique est « rayée », et le four « sale » ; la crédence comporte « 10 trous » et des « éclats » ; le plan de travail a « un trou » ; les portes sont à régler et le placard haut est à reprendre ;

Au niveau du balcon 2 : dans l’enduit de la façade « 8 trous » sont « non rebouchés » ;

Dans la cave : au niveau de l’équipement électrique, l'« interrupteur est décroché » et il n’y a plus de lumière ;

Dans le garage (restitué le 22 mars 2023): la porte est « endommagée, enfoncée » ; il manque la « poignée du bas de la porte » ;

Divers : il manque 1 contacteur d’ascenseur et une clé.

A l’appui de ses demandes, Madame [G] produit deux factures, l’une établie par la société « CABROL P. Peinture Rénovation » établie le 26 avril 2023 (n°26042023) d’un montant de 5.083,00 euros et l’autre de la SAS CASTORAMA d’un montant de 381,50 euros (n°2057121593). La première facture prévoit la « rénovation de l’appartement », à savoir les frais de peinture du « hall d’entrée », dans le « salon », dans la « cuisine », dans les « sanitaires », dans les « chambres » et le « couloir ». La facture prévoit également la « fourniture et la pose de douilles appliques et boitier PC » dans le salon, la « fourniture » et la « dépose » du « plan de travail et crédence » dans la cuisine, la « pose de joints et équipement sanitaires » et un « traitement anti moisissures » dans les sanitaires, et enfin la « dépose et pose » de « parquet et plinthes » dans les chambres. Concernant l’autre facture, celle-ci fait état de l’achat de sept lames « PVC » clipsable Senso Clic 2 Pecan gris 21,2 X 123,9.

Il ressort des éléments listés ci-avant contrairement aux dires de Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] que les dégradations constatées ne peuvent relevées d’une quelconque vétusté puisqu’il apparaît qu’il n’a pas été fait d’un usage normal des lieux loués. Comme décrit plus haut, les murs comportent des traces de saletés, de stylo ou feutres, de l’enduit ou encore des revêtements adhésifs, des trous dans les pièces du logement et les entailles dans le parquet dans la chambre 1 nécessitent un remplacement.

Les sommes réclamées de 5083 euros et de 381,50 euros sont justifiées.

Il sera observé que Madame [J] [G] a indiqué prendre à sa charge le recollage des plinthes et la réparation des portes coulissantes des placards ainsi que la réparation de l’électricité dans la cave, qu’elle laisse en l’état le parquet en lame rayé dans toutes les pièces (sauf dans la chambre 1) et qu’elle garde en l’état le four, la baignoire, la plaque de cuisson et la porte du garage qui fonctionnent.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] au paiement de la somme de 4844,50 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Sur la demande de délais de paiement de la dette :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] sollicitent des délais de paiement.

Pour autant, ils ne justifient pas de leur situation financière. Ils produisent l’avis d’imposition 2024 sur les revenus de 2023 de Madame [E] [Y].

Par ailleurs, ils ont déjà disposé de délai de plus de deux années pour commencer à régler leur dette au jour de la présente décision.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens de l’instance, en ce compris les deux sommations signifiées par Me [S] en date du 30 octobre 2023.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Compte-tenu des démarches judiciaires engagées par Madame [J] [G], Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] seront condamnés à lui régler la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] au paiement de la somme de 7.737, 42 euros (sept mille sept cent trente-sept euros et quarante-deux centimes) au titre des loyers restés impayés au 15 mars 2023 (mensualité du mois de mars comprise au pro rata) ;

DEBOUTE Madame [J] [G] de sa demande d’homologuer le protocole d’accord transactionnel signé entre les parties en date du 02 mars 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] et de Madame [E] [Y] au paiement de la somme de 418,65 euros (quatre cent dix-huit euros et soixante-cinq centimes) au titre de la régularisation des charges locatives ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] au paiement de la somme de 4844,50 euros (quatre mille huit cent quarante quatre euros cinquante centimes) au titre des frais de remise en état du logement ;

DEBOUTE Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] de leur demande de délais de paiement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris les deux sommations signifiées par Me [S] en date du 30 octobre 2023  ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] et Madame [E] [Y] à payer à Madame [J] [G] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,