TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/01218 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2UAN

Minute : 25/258

S.A. SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [S] [D]

Madame [H] [P]

Représentant : M^e Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 55

Copie exécutoire :

Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI

Copie certifiée conforme :

M^e Renée RIMBON NGANGO

Monsieur [S] [D]

Le 30 Juin 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 30 Juin 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS, demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 2] – [Localité 8]

comparant en personne

Madame [H] [P], demeurant [Adresse 2] – [Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082025001865 du 20/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne assistée de M^e Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 6 janvier 2014, la société FRANCE HABITATION, aux droits de laquelle se trouve la société SEQENS, a donné à bail à Monsieur [Y] [P] un appartement à usage d’habitation de type T3 situé [Adresse 2] [Localité 8].

Monsieur [Y] [P] est décédé le 18 juillet 2022.

Le 17 octobre 2022, Madame [H] [P], la fille de Monsieur [Y] [P], a sollicité le transfert du bail à son profit.

Le 10 mai 2023, la société SEQENS a rejeté la demande de transfert de bail, au motif que le logement était sous-occupé.

Le 16 juin 2023, la société SEQENS a mis Madame [H] [P] en demeure de libérer les lieux.

Le 17 octobre 2024, Madame [H] [P] a réitéré sa demande de transfert de bail, soulignant vivre dans le logement avec Monsieur [S] [D] avec qui elle a signé un pacte civil de solidarité le 16 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, la société SEQENS a fait assigner Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen aux fins de constat de la résiliation du bail au jour du décès de Monsieur [Y] [P], d’expulsion et de condamnation in solidum en paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 avril 2025, après avoir été renvoyée une fois à la demande de la défenderesse.

A l’audience, la société SEQENS -représentée par Maître Frédéric CATTONI- reprend les termes de son assignation pour demander de constater la résiliation du bail conclu le 6 janvier 2014 par suite du décès de Monsieur [Y] [P] le 18 juillet 2022 ; de constater que Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] occupent sans droit ni titre les lieux anciennement loués à Monsieur [Y] [P] ; d’ordonner leur expulsion sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ; de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme actualisée de 1.996,18 €, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 25 % et augmenté des charges locatives, outre une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, qu’à la date du décès de Monsieur [Y] [P], Madame [H] [P] ne remplissait pas les conditions posées pour bénéficier du transfert de bail, notamment en raison de la sous-occupation du logement. Elle ajoute lui avoir adressé une proposition de relogement en vain et souligne que Madame [H] [P] ne justifie pas qu’elle vivait avec son père depuis au moins un an à la date du décès.

Madame [H] [P] comparaît assistée de Maître Renée RIMBON. Elle sollicite le rejet de l’intégralité des demandes de la société SEQENS, à l’exception de la condamnation en paiement de la somme de 1.996,18 €, qu’elle reconnaît devoir mais pour laquelle elle sollicite les plus larges délais de paiement. Subsidiairement, elle sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux et demande que l’exécution provisoire soit écartée.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle vit avec Monsieur [S] [D] depuis le 16 juin 2023, de sorte que le logement n’est plus en situation de sous-occupation. Elle ajoute qu’elle vivait avec son père depuis plusieurs années au moment de son décès et qu’elle n’a pas reçu la proposition de relogement qui lui a été adressée. En conséquence, elle soutient que le bail a été transféré à son profit à la date du décès de son père. Elle fait valoir qu’elle est de bonne foi et qu’elle a repris le paiement du loyer courant. Elle cherche une solution de relogement depuis le 5 novembre 2020.

Monsieur [S] [D] comparaît en personne mais ne fait valoir aucune observation, en sus de celles formulées par Madame [H] [P] auxquelles il se joint.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

I. Sur les demandes principales

«  Sur l’expulsion

Selon les articles L.213-4-3 et R.213-9-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

En outre, selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, " lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ".

L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précise que l’article 14 est applicable aux logements sociaux à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

L’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation dispose, quant à lui, que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Si Madame [H] [P] justifie, par les pièces versées aux débats, notamment l’attestation d’une voisine, les avis d’imposition, les bulletins de salaire et les factures, qu’elle vivait avec son père depuis plus d’un an au moment de son décès, il est constant qu’à la date de ce décès, elle vivait seule dans un logement de 3 pièces, de sorte que le logement n’était pas adapté à la taille du ménage. Les conditions ouvrant droit au transfert du bail s’appréciant à la date du décès du locataire, le fait que Monsieur [S] [D] est venu s’installer au sein du logement à compter du mois de juin 2023 est inopérant. Le bail consenti à Monsieur [Y] [P] s’est, en conséquence, trouvé résilié de plein droit par son décès le 18 juillet 2022, de sorte que Madame [H] [P] occupe sans droit ni titre depuis le 19 juillet 2022 l’appartement situé [Adresse 2] [Localité 8], dont la société SEQENS est propriétaire. Il est, en outre, constant que Monsieur [S] [D] occupe également l’appartement situé [Adresse 2] [Localité 8] depuis le mois de juin 2023 et qu’il ne dispose d’aucun titre d’occupation. De plus, si Madame [H] [P] conteste avoir reçu une proposition de relogement, la société SEQENS verse aux débats une lettre simple datée du 17 mai 2023 proposant à Madame [H] [P] un appartement d’une pièce situé à [Localité 8], étant relevé que cette lettre simple est mentionnée dans une lettre datée du 16 juin 2023 dont Madame [H] [P] a été avisée et qu’elle n’a pas réclamée.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D], occupants sans droit ni titre, de l’appartement situé [Adresse 2] [Localité 8].

En revanche, rien ne justifie d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] pour organiser leur départ et assurer leur relogement. La société SEQENS ne fait, du reste, spécialement valoir aucun moyen à l’appui de sa demande tendant à la suppression de ce délai de deux mois.

«  Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En vertu des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder un délai pour quitter les lieux d’une année maximum à la personne dont il ordonne l’expulsion. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Compte tenu de ces éléments, des diligences effectuées par la défenderesse en vue de son relogement, laquelle justifie également avoir repris le paiement des indemnités d’occupation courantes, un délai de quatre mois lui sera octroyé pour quitter les lieux.

«  Sur les demandes de condamnation in solidum en paiement

Il est constant que Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] occupent toujours l’appartement situé [Adresse 2] [Localité 8] et ce sans droit, ni titre depuis le 19 juillet 2022.

En outre, il ressort du décompte versé aux débats par la société SEQENS que la dette d’occupation née depuis le 19 juillet 2022 s’élève à la somme de 332,15 € après déduction des frais de poursuite et des paiement effectués postérieurement au décès de Monsieur [Y] [P], étant précisé que la dette locative existant au moment du décès de Monsieur [Y] [P] (d’un montant de 1.526,84 €) incombe à la succession de ce dernier, laquelle n’est pas partie à la présente procédure.

Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] seront, en conséquence, condamnés in solidum à payer à la société SEQENS la somme de 332,15 €.

Ils seront, en outre, condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat consenti à Monsieur [Y] [P] s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Rien ne justifie, en l’espèce, de majorer de 25 % le montant du loyer. La société SEQENS ne fait, du reste, valoir spécialement aucun moyen à ce titre.

«  Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des besoins du créancier ainsi que de la situation financière des défendeurs telle qu’exposée à l’audience et de l’engagement pris de s’acquitter de la dette par des versements mensuels réguliers, il y a lieu d’accorder aux défendeurs un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et d’autoriser Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] à se libérer par mensualités de 13 €, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord avec la société SEQENS.

II. Sur les demandes accessoires

«  Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] succombent à l’instance, de sorte qu’ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

«  Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de leur condamnation aux dépens, des démarches judiciaires entreprises et de la situation respective des parties, Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

«  Sur l’exécution provisoire

Le jugement sera assorti de plein droit de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. En effet, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce, de sorte que Madame [H] [P] sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, assorti de plein droit de l’exécution provisoire et mis à la disposition des parties au greffe :

CONSTATE que Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] occupent sans droit ni titre l’appartement situé [Adresse 2] [Localité 8] appartenant à la société SEQENS ;

ACCORDE à Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] un délai de quatre mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quatre mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SEQENS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] à payer à la société SEQENS la somme de 332,15 € (décompte arrêté au 22 avril 2025, incluant mars 2025) ;

AUTORISE Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] à s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 13 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou de l’indemnité d’occupation courante, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] à payer à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat consenti à Monsieur [Y] [P] s’était poursuivi, du 1er avril 2025 jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [P] et Monsieur [S] [D] à payer à la société SEQENS la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire et DEBOUTE Madame [H] [P] de sa demande tendant à ce que l’exécution provisoire du jugement soit écartée ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,