N° RG 24/05350 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIS7

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 DÉCEMBRE 2024

50G

N° RG 24/05350

N° Portalis DBX6-W-B7I- ZIS7

Minute n°2024/

AFFAIRE :

[U] [N]

C/

[Z] [K]

SCEA SAINT VINCENT DE PAUL EQUITATION ET LOISIRS

[Adresse 6]

le :

à

SCP MAATEIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,

Madame PINAULT, Juge,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 16 Octobre 2024,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [U] [N]

née le 22 Janvier 1980 à [Localité 7] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [K]

né le 27 Septembre 1984 à [Localité 9] (CHARENTE MARITIME)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

défaillant

SCEA SAINT VINCENT DE PAUL EQUITATION ET LOISIRS

[Adresse 4]

[Localité 2]

défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte établi par Maître [D] [T], notaire, du 04 janvier 2023, une promesse synallagmatique de vente de diverses parcelles totalisant 12 hectares et 51 ares, supportant une maison d’habitation, le tout situé à [Adresse 8], était régularisée entre Madame [U] [N], venderesse, et Monsieur [Z] [K], acquéreur, déclarant agir pour le compte d’une SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs, en cours de constitution.

Ladite promesse de vente étant régularisée moyennant le prix de 250 000 euros.

En dehors des conditions suspensives de droit commun, l’acte ne prévoyait aucune condition de financement formulée dans l’intérêt de l’acquéreur, celui-ci ayant déclaré financer l’acquisition du bien par des fonds propres. Figurait toutefois à l’acte de compromis la condition suspensive de production par la venderesse dans les meilleurs délais, et en tout état de cause, avant la réitération, du rapport de contrôle de l’assainissement non collectif du bien vendu.

La date de réitération de la vente était fixée au plus tard le 05 mai 2023.

De convention expresse, il n’était initialement prévu aucun dépôt de garantie.

Les parties avaient également convenu de la faculté pour Monsieur [Z] [K], de substituer toute personne physique ou morale dans l’acquisition, étant précisé qu’il était déclaré par l’acquéreur que le bien était destiné à conserver son usage d’habitation, avec installation d’une exploitation de chevaux.

Il était également convenu, dans l’hypothèse de l’inexécution par l’une des parties de ses obligations contractuelles, d’une pénalité à titre de dommages-intérêts de 10 % du prix de vente.

Par avenant du 26 juin 2023, régularisé par Maître [T], les parties actaient la substitution de la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs dans tous les droits de Monsieur [Z] [K]. Il était également convenu du versement de la somme de 10 000 euros dans les mains du notaire rédacteur, à titre de séquestre. Enfin, la date de réitération était repoussée au 31 juillet 2023.

Par acte notarié du 30 août 2023, établi par Maître [T], il était constaté la défaillance de l’acquéreur dans la réitération de la promesse, ce dernier ayant été convoqué par lettre RAR du 08 août 2023 par l’office notarial.

Considérant que l’acte de vente n’avait pu être régularisé par la carence de l’acquéreur malgré la réalisation des conditions et en dépit de plusieurs relances, Madame [U] [N] faisait assigner, par actes remis à domicile du 24 juin 2024, Monsieur [Z] [K] et la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de solliciter, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1231-5 du code civil :

De juger Madame [N] recevable et bien fondée dans son action,La libération du séquestre à son profit, d’un montant de 10 000 euros,La condamnation solidaire de Monsieur [K] et de la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs au paiement de la somme de 15 000 euros, au titre du solde de la clause pénale,De juger que Monsieur [K] et la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs engagent leur responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [N],La condamnation solidaire de Monsieur [K] et de la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs au paiement de la somme de 227,59 euros en remboursement des frais exposés du fait de la carence,

La condamnation solidaire de Monsieur [K] et de la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs au paiement de la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,L’application de l’intérêt au taux légal sur lesdites condamnations, à compter du 31 août 2023,La condamnation in solidum de Monsieur [K] et de la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, qui comprendront les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Madame [N] fait valoir en substance, aux termes de son assignation valant conclusions, que la seule condition suspensive particulière consistait à produire le rapport de contrôle du SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif), que celui-ci a été obtenu le 27 avril 2023, que la circonstance que l’assainissement individuel soit conforme ou non n’entrait pas dans le champ de la condition suspensive. Elle précise avoir accepté deux reports de signature de la réitération, Monsieur [K] indiquant subir des délais pour réunir les fonds. Elle soulève la mauvaise foi de l’acquéreur, resté taisant après la convocation du 08 août 2023. Elle expose enfin que le montant fixé dans la clause pénale n’apparaît pas excessif, compte tenu du délai pendant lequel son bien s’est trouvé immobilisé.

Il est renvoyé à l’assignation du 24 juin 2024 pour un exposé complet des moyens développés.

Ni Monsieur [K], ni la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs, régulièrement assignés à domicile, n’ont constitué Avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 octobre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 16 octobre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

N° RG 24/05350 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIS7

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire : sur les demandes tendant à « juger » :

Les mentions tendant à « juger » figurant dans le dispositif des écritures de la demanderesse ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus le récapitulatif des moyens articulés au soutien de ses demandes.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la solidarité entre Monsieur [Z] [K] et la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs :

Conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, il est stipulé au paragraphe « Faculté de substitution » (page 23) : « il est toutefois convenu que la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l’acquéreur aux présentes soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner, mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de vente ».

Il est attesté que Monsieur [K] a usé de cette faculté de substitution par acte notarié du 26 juin 2023.

Monsieur [K] et la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs seront en conséquence déclarés solidaires dans les obligations découlant du compromis, objet du litige.

Sur l’application de la pénalité :

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. De même, conformément à l’article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il est constant que la promesse synallagmatique de vente, objet du litige, est caduque, la demanderesse ayant expressément renoncé à une quelconque réitération forcée de la vente. Le litige porte sur l’application de la clause pénale.

La promesse de vente synallagmatique conclue le 04 janvier 2023 entre les parties, était assortie d’une condition suspensive érigée en faveur de l’acquéreur, ainsi rédigée ;

« Les présentes sont soumises à la condition de la réception du rapport de contrôle de l’assainissement non collectif du bien objets des présentes à faire réaliser par le vendeur dans les meilleurs délais ».

La demanderesse produit le rapport du SPANC, daté du 27 avril 2023, lequel émet un avis négatif sur la conformité de l’installation et invite le propriétaire à procéder aux travaux réparatoires nécessaires à la conformité.

Au paragraphe « assainissement » (page 18), il est stipulé ; « le vendeur déclare que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique. Le vendeur déclare que l’immeuble n’est pas desservi par le réseau d’assainissement et qu’il utilise un assainissement individuel de type micro station installé par l’entreprise AQUITAINE BIO [Localité 10] au cours de l’année 2013. Le vendeur déclare n’avoir pas effectué de vidange ou d’entretien particulier de la micro station ce dont l’acquéreur fera son affaire personnelle ».

La clause suspensive relative à l’assainissement ne conditionne pas la vente à la conformité de l’installation mais à la simple production du rapport.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’unique condition suspensive particulière, en l’espèce, la remise du rapport du SPANC, a été réalisée.

Le compromis du 04 janvier 2023 stipulait en outre une clause intitulée « Stipulation de pénalité » dont il résulte « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VINGT CINQ MILLE EUROS (25000 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

Cette clause sanctionne l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente une fois les conditions suspensives accomplies et permet à la partie non fautive, qui s’entend du vendeur comme de l’acquéreur, la perception de la clause pénale à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice.

Il est constant en l’espèce que le compromis de vente du 4 janvier 2023 n’a pas été réitéré par un acte authentique dans le délai contractuellement prévu, et ce, malgré deux reports au 31 juillet 2023, puis au 30 août 2023, en raison de l’absence de versement des fonds par la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs ainsi qu’elle s’y était engagée par un apport propre à la société, cette absence de fonds constituant le seul obstacle à la vente.

L’absence de réitération de l’acte de vente étant imputable à la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs, dont la défaillance malgré l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun et particulières et le caractère parfait de la vente, est seule à l’origine du défaut de réitération, il sera fait application à son égard des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil et de la clause pénale insérée à la promesse de vente.

L’application stricte de la clause pénale n’apparaît pas excessive au regard de la durée de l’immobilisation du bien (du 04 janvier 2023 à début septembre 2023) et il n’existe aucune raison d’en réduire le montant, qui n’apparaît pas disproportionné par rapport au délai subi par la venderesse.

Le montant de la clause pénale sera donc maintenu à la somme de 25 000 euros. Monsieur [K] et la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs, seront solidairement condamnés à payer à Madame [N] la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale. Il conviendra de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie, comme il sera vu ci-après. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023, date de la mise en demeure effectuée par la venderesse.

Sur la libération du dépôt de garantie au profit de Madame [N] :

L’avenant du 26 juin 2023 stipule le versement par l’acquéreur, sous dix jours à compter de sa signature, de la somme de 10 000 euros à titre de dépôt de garantie, ladite somme étant séquestrée entre les mains du notaire rédacteur. Il est précisé à l’acte que « l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie(..), que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes ».

En l’espèce, la vente n’ayant pas été réitérée, par la défaillance de l’acquéreur, les conditions suspensives de droit et particulières ayant été réalisées, et en l’absence d’exercice du droit de préemption, il convient d’ordonner à l’étude de Maître [T], la libération du dépôt de garantie au profit de Madame [N].

Sur les demandes accessoires :

Madame [N] justifie d’une dépense de la somme de 227,48 euros au titre des frais de rédaction du procès-verbal de carence du 30 août 2023 et de frais de recommandés. Monsieur [K] et la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs, seront solidairement condamnés à payer à Madame [N] la somme de 227,48 euros au visa de l’article 1231-1 du code civil.

En vertu d’une jurisprudence bien établie, le préjudice moral suppose une atteinte aux sentiments, à l’honneur, à la considération ou à la réputation, et ne doit pas être confondu avec une contrariété liée à des démarches administratives. Faute d’éléments sur la caractérisation de tout préjudice qui ne serait pas déjà indemnisé par la clause pénale, la demande à ce titre sera rejetée.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [K] et la SCEA Saint Vincent de Paul Équitation et Loisirs, parties perdantes, sera condamnés in solidum à payer à Madame [N] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la libération du dépôt de garantie d’un montant de 10 000 euros, séquestré en l’office notarial de maître [D] [T], au profit de Madame [U] [N],

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [K] et la SCEA SAINT VINCENT DE PAUL EQUITATION ET LOISIRS, à régler à Madame [U] [N] la somme de 15 000 euros à titre de solde de l’indemnisation sur le fondement de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [K] et la SCEA SAINT VINCENT DE PAUL EQUITATION ET LOISIRS, à régler à Madame [U] [N] la somme de 227,48 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE Madame [U] [N] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [K] et la SCEA SAINT VINCENT DE PAUL EQUITATION ET LOISIRS, à régler à Madame [U] [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [K] et la SCEA SAINT VINCENT DE PAUL EQUITATION ET LOISIRS aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’exécution de la présente décision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT