Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00771 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEPT

AQUITANIS

C/

[Z] [G]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 3]

Représenté par M. [H] [W] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [G]

née le 20 Décembre 1987 à [Localité 9]

[Adresse 6] [Adresse 5]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-011299 du 11/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représentée par Maître Aurélie NOEL de la SELARL HARNO & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Mars 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 février 2014, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS (ci-après AQUITANIS) a donné à bail à Mademoiselle [Z] [G] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 10], moyennant un loyer de 577,08 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Mademoiselle [G] le 20 décembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locativen dans le délai d’un mois suivant le commandement.

Par acte du 13 mars 2024, AQUITANIS a fait assigner Mademoiselle [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du contrat pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers et des charges locatives, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 20 juin 2024 à laquelle elle a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, demande :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire;

— d’ordonner l’expulsion de Mademoiselle [G] et de tous occupants de son chef des lieux occupés ;

— de la condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 6482,08 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter de la première échéance, d’une provision à titre d’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à son départ effectif, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Mademoiselle [G], représentée par son conseil, conclut au rejet des demandes formées par AQUITANIS en faisant valoir d’une part qu’elle a fourni à son bailleur le justificatif relatif à l’assurance locative et d’autre part que la somme qui lui est réclamée au titre de l’arriéré locatif, soit 6482,08 euros, a été effacée par la Commission de surendettement le 6 septembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de Mademoiselle [G] visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de ses moyens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

Il convient de rappeler qu’AQUITANIS sollicite le constat de la résiliation du contrat pour défaut d’assurance ET pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives.

S’agissant du premier moyen, il résulte de l’article 7, g, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu le 14 février 2014 contient une telle clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de fourniture par le locataire d’une attestation annuelle d’assurance et un mois après un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte en date du 20 décembre 2023, AQUITANIS a fait délivrer à Mademoiselle [G] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Mademoiselle [G] n’établit pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2024.

L’attestation d’assurance produite aux débats par la défenderesse fait en effet état d’une assurance courant à compter du 14 septembre 2024 et non sur la période précitée.

Mademoiselle [G], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Mademoiselle [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6482,08 euros à la date du 19 septembre 2024 (loyer d’août compris).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Mademoiselle [G] ne conteste pas le montant de cette dette mais justifie qu’elle a été déclarée et admise dans le cadre d’un dossier de surendettement, déclaré recevable que la Commission de surendettement a décidé d’orienter le 27 juin 2024 vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire puis d’imposer un effacement total des dettes le 5 septembre 2024.

Il convient toutefois de relever que cette décision n’est pas définitive au jour de l’audience, des contestations formées par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers étant encore recevables à cette date.

Mademoiselle [G] doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 6482,08 euros, à titre provisionnel, à charge pour AQUITANIS d’abandonner sa créance telle que déclarée par la locataire à la Commission de surendettement des particuliers(soit une somme de 6419,17 euros au 6 septembre 2024) si la décision rendue par cette dernière le 5 septembre 2024 ne fait l’objet d’aucune contestation dans le délai imposé pour ce faire (soit 30 jours).

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Mademoiselle [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 678 euros à compter de cette date.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mademoiselle [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il apparaît équitable de laisser à la charge d’AQUITANIS les frais qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 21 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2014 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à Mademoiselle [Z] [G], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 11];

ORDONNONS en conséquence à Mademoiselle [Z] [G] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mademoiselle [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS à la charge de Mademoiselle [Z] [G] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail;

CONDAMNONS Mademoiselle [Z] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 6482,08 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mademoiselle [Z] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation forfaitaire de 678 euros, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

DISONS que si la décision rendue par la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde le 5 septembre 2024 au profit de Mademoiselle [Z] [G] ne fait l’objet d’aucune contestation dans le délai légal, AQUITANIS devra déduire des sommes dues par Mademoiselle [G] la somme de 6419,17 euros, correspondant au montant déclaré par elle à la Commission au titre de l’arriéré locatif dû au 6 septembre 2024;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Mademoiselle [Z] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE