Du 30 septembre 2024

56Z

PPP Contentieux général

N° RG 24/01331 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZE5V

[D], [F], [U], [T] [V]

C/

S.A. C.RIVIERE SA – Syndic

— Expéditions délivrées au défendeur

— FE délivrée au demandeur

Le 30/09/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 1] – [Localité 5]

JUGEMENT EN DATE DU 30 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Madame [D], [F], [U], [T] [V]

née le 16 Février 1961 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Présente

DEFENDERESSE :

S.A. C.RIVIERE SA – Syndic

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Stéphane AUZEAU (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Juin 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Madame [D] [V] est propriétaire d’un appartement et d’un garage au sein de la [Adresse 2], sise [Adresse 2] [Localité 6].

Par requête reçue le 11 avril 2024, elle a saisi le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir condamner le Syndic de la Copropriété, le Cabinet C. RIVIERE, à lui payer :

— la somme de 2.966 € au titre des travaux de ravalement qui ont été effectués au sein de la copropriété,

— la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de l’inaction du syndic qui n’a pas engagé de travaux pour faire cesser les infiltrations qu’elle subies,

— des pénalités si les travaux concernant les malfaçons ne sont pas réalisés avant la fin de l’année 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 17 juin 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception.

A l’audience, Madame [D] [V], comparante, maintient ses demandes à l’exception de celle concernant les pénalités qu’elle abandonne. Elle explique que des travaux de ravalement ont été réalisés dans la résidence qui lui ont été facturés sur la base d’un prévisionnel et non sur ceux réellement réalisés, le prix ayant été réparti entre les copropriétaires sur la base d’un tantième, contrairement au règlement de copropriété. Elle fait valoir les manquements du syndic qui n’a pas engagé de travaux pour faire cesser les désordres qu’elle subis dans son appartement et son garage.

En défense, le Cabinet C. RIVIERE, syndic de la copropriété de la [Adresse 2], représenté par Monsieur [W] [E], demande au tribunal de rejeter les demandes de Madame [D] [V].

Il explique que la demande de régularisation a été calculée sur le réel et non sur le présivionnel et sur la base des tantièmes conformément au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2017, lequel n’a pas été contesté dans le délai légal. Il fait valoir ses diligences pour résorber les désordres signalés par Madame [D] [V] et d’autres copropriétaires et conteste les nouveaux désordres allégués dans son appartement en l’absence de preuve du lien entre la fissure constatée en sous-face du balcon et les infiltrations dans une chambre. S’agissant, enfin, des infiltrations d’eau dans le garage, il explique attendre l’adoption du devis de la Société SMAC par la prochaine assemblée générale des copropriétaires afin que la surface du bâtiment garage soit refaite et que sont étanchéité soit assurée.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement, insusceptible d’appel, sera contradictoire.

MOTIFS :

1 – Sur la responsabilité du syndic :

L’article 1991 du code civil énonce que «le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution».

Aux termes des dispositions de l’article 1992 du même code, «le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire».

— Sur la responsabilité du syndic compte tenu des sommes qui ont été facturées à Madame [D] [V] à la suite des travaux de ravalement :

Madame [D] [V] engage la responsabilité du syndic en soutenant que le coût des travaux de ravalement qui lui a été facturé excède, d’après ses calculs, d’un montant de 2.966 € la somme qu’elle aurait dû payer, les travaux ayant été facturés sur la base d’un prévisionnel, et non sur les travaux exécutés, après une répartition sur les tantièmes entre les copropriétaires et non sur la base unitaire.

Le Cabinet C. RIVIERE affirme que les travaux ont été facturés sur la base des travaux réalisés et met en avant les délibérations votées au cours de l’assemblée générale du 26 juin 2017 prévoyant une répartition sur l’unitaire entre les copropriétaires.

En l’espèce, il est important de rappeler qu’il appartient à Madame [D] [B] de rapporter la preuve :

— du manquement contractuel commis par le syndic,

— du préjudice qu’elle a subi,

— du lien de causalité entre ce manquement et le préjudice subi.

Or, si Madame [D] [V] soutient que le règlement de copropriété prévoit une répatition unitaire entre les copropriétaires, force est de constater qu’elle ne justifie pas ses allégations. Elle ne verse pas aux débats le règlement de copropriété de sorte qu’elle ne démontre pas que le Cabinet C. RIVIERE, en sa qualité de syndic, a commis une faute en appliquant une répartition au tantième.

Par ailleurs, le Cabinet C. RIVIERE verse aux débats le décompte général définitif concernant les travaux effectués par l’entreprise DAVID DAVITEC établi le 25 mars 2019 pour un montant de 1.305.987, 46 € et un tableau de répartition entre les différents bâtiments de la copropriété permettant d’établir que les sommes facturées aux copropriétaies ont été calculées sur la base des travaux exécutés et non sur la base d’un prévisionnel.

Madame [D] [V] échoue, en conséquence, à prouver que le Cabinet C. RIVIERE a commis un manquement contractuel, en sa qualité de syndic. Elle sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

— Sur les défauts de diligence reprochés au Cabinet C. RIVIERE dans la gestion des désordres qu’elle subis :

Madame [D] [V] explique que son balcon présente une fissure depuis 5 ans qui n’a toujours pas été réparée et qui occasionne une humidité importante qui dégrade les murs de la chambre adjacente. Elle affirme subir des infiltrations dans son garage qui dégrade les effets personnels qu’elle y a entreposés.

Le Cabinet C. RIVIERE conclut au débouté de ce chef de demande. S’agissant de la fissure sur le balcon, il met en avant les diligences qu’il a accomplies et soutient l’avoir découverte par un courrier électronique du 29 mai 2023. Il note que cette fissure est désormais réparé et s’interroge sur son lien avec les infiltrations alléguées dans une des chambres de l’appartement. Il admet l’existence d’infiltration dans le garage et soutient qu’un devis de remise en état a été établi et est dans l’attente d’être adopté par l’assemblée générale des copropriétaires, l’étanchéité et le toit terrasse devant être refaits.

S’agissant de la fissure, les pièces ne permettent pas d’établir qu’elle a été réparée ainsi que le soutient le Cabinet C. RIVIERE. Toutefois, il y a lieu de noter qu’il justifie avoir effectué plusieurs démarches pour faire réparer les désordres subis par les copropriétaires à la suite des travaux de ravalement qui ont été réceptionnés sans réserve le 27 mars 2019. Il prouve, en effet, s’être rapproché des copropriétaires pour établir la liste des désordres qu’ils ont subis le 4 décembre 2020 et le 15 mai 2023 et avoir mis en demeure la Société DAVID DAVITEC le 2 mai 2023 de communiquer un plan d’action détaillé par logement et par bâtiment des réparations et reprises des désordres, lesquelles peuvent être financées par son assureur décennal. Il démontre, ainsi, les démarches qu’il a effectuées pour faire réparer les désordres liés au ravalement de la façade. En revanche, les pièces produites, notamment par Madame [D] [B], ne permettent pas d’établir le lien de causalité entre la fissure apparaissant sur son balcon et l’humidité importante qui dégrade une de ses chambres. Elle ne communique aucun élément permettant de prouver que cette humidité a pour cause la fissure constatée. Aussi, elle échoue à prouver que le Cabinet C. RIVIERE a commis une faute.

En revanche, il n’est pas contesté que le garage de Madame [D] [V] subit des infiltrations. Les photographies qu’elle versent aux débats montrent que ses effets personnels subissent des dégradations en raison de l’humidité ambiante. Si le Cabinet C. RIVIERE affirme avoir effectué des diligences permettant d’établir la nécessité d’une réfection complète de la toiture/terrasse du bâtiment où se trouve le garage et être dans l’attente de l’adoption du devis d’un montant de 235.747,82 € TTC par l’assemblée générale des copropriétaires, force est de constater qu’il ne communique aucun élément au soutien de ses allégations. Il ne démontre pas, en conséquence, avoir effectué des diligences pour mettre un terme aux désordres subis par Madame [D] [V].

Compte tenu des pièces versées aux débats, il sera alloué à Madame [D] [V] une somme de 150 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle subit compte tenu des désordres non réparés de son garage. Le Cabinet C. RIVIERE sera condamné, en sa qualité de syndic, à lui payer cette somme.

II – Sur les demandes accessoires :

Le Cabinet C. RIVIERE, partie perdante, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire statuant publiquement par jugement contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que Madame [D] [V] a abandonné sa demande de pénalités ;

CONDAMNE le Cabinet C. RIVIERE à payer à Madame [D] [V] la somme de 150 € à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [D] [V] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE le Cabinet C. RIVIERE aux dépens.

Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY- PINEAU, Présidente, et le Greffier présent.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE