TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute n° 24/1037

N° RG 24/01244 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFGX

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 09/12/2024

à la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA

M^e Lucile CATHALO

COPIE délivrée

le 09/12/2024

au service expertise

Rendue le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PESSACDIS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Lucile CATHALO, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [G] [D] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Aurélie FOGLIA-RAPEAU de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocats au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 29 mai 2024, la SARL PESSACDIS a assigné Mme [D] épouse [N], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1719 et suivants du code civil, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— ordonner à la défenderesse :

— d’entreprendre les démarches et de faire réaliser les travaux par la société TOITURE 33 afin de mettre un terme définitif aux fuites d’eau à répétition ;

— de lui communiquer un planning et une organisation précise et sécurisée des travaux avec mention de leur durée, des modalités précises de déroulement de chacune des étapes afférentes à ces travaux en assurant les mesures de sécurité relatives à la poursuite du chantier

— et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à complète réalisation des travaux

— ordonner à la défenderesse de missionner, à l’issue de la réalisation des travaux, un huissier de justice avec mission de dresser, en sa présence, un constat des travaux réalisés pour remédier aux désordres ;

— l’autoriser à séquestrer, à compter de la date de l’ordonnance, le montant des loyers et charges sur le compte CARPA de son conseil ou auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, selon ce qu’il plaira, dans l’attente de la réalisation de l’ensemble des travaux ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La demanderesse expose que, par acte notarié du 27 décembre 2018, Madame [D] lui a donné à bail des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 7] pour y exploiter son fonds de commerce à usage de supermarché sous l’enseigne [Adresse 8]; que depuis 2020, elle est victime d’importants désordres liés, par temps de pluie, à d’importantes fuites d’eau en provenance de la toiture du local, désordres sur lesquels elle a alerté sa bailleresse à de multiples reprises sans réaction de sa part ; que la situation s’aggrave et impacte gravement le local commercial ainsi qu’en atteste le procès-verbal de constat du 21 juin 2023 ; qu’elle a fait venir une entreprise spécialisée qui préconise la réfection intégrale de la toiture selon devis en date du 28 décembre 2023 d’un montant de 47 850 euros TTC ; que les désordres n’ont fait l’objet d’aucune reprise en dépit de la mise en demeure adressée à la bailleresse le 14 février 2024 ; que ces circonstances caractérisent un manquement de la défenderesse à son obligation de délivrance conforme ; que les travaux de réfection de la toiture constituent une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil à la seule charge du bailleur ; que ces manquements, qui perdurent, caractérisent un trouble manifestement illicite qu’il est urgent de faire cesser ; qu’elle est fondée, face à l’inertie du bailleur, à solliciter l’autorisation de séquestrer le montant des loyers.

L’affaire, appelée à l’audience de la 2ème section du 02 septembre 2024, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et fixée à l’audience de la 1ère section du 04 novembre 2024.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, par des conclusions non datées aux termes desquelles elle maintient à titre principal ses demandes et sollicite à titre subsidiaire la désignation d’un expert afin de déterminer l’origine des désordres ;

— la défenderesse, le 29 octobre 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite le rejet de l’intégralité des demandes, qu’il soit donné acte à la demanderesse de sa demande d’expertise formulée à titre subsidiaire, et qu’elle soit condamnée en tout état de cause à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite ni un dommage imminent, ni de l’urgence à faire réaliser les travaux en toiture ; que le PV de constat date de juin 2023 ; qu’il se borne à mettre en exergue des auréoles ou traces jaunâtres sur les dalles du plafond et autour des velux à l’étage dans la pièce servant de débarras ou de réserve; qu’il ne signale à aucun moment la présence d’eau coulant dans le magasin ; que les photos datées du 29 août 2024 n’ont pas date certaine ; que postérieurement au constat, les velux ont été bâchés dans l’attente de l’autorisation par la locataire de procéder à leur enlèvement pour être remplacés par une couverture en tuiles ; que le devis a été validé dès le 10 mars 2024 mais que les travaux n’ont pu être réalisés en raison du refus de la demanderesse de se limiter à cette intervention ; qu’en outre la demande se heurte à une contestation sérieuse en raison des stipulations du bail prévoyant la réalisation par le preneur de travaux comprenant notamment la réfection de la toiture, et mettant à la charge du preneur certaines réparations d’entretien ; qu’il existe une contestation sérieuse sur l’origine des infiltrations et la nature précise des travaux à entreprendre ; que la demanderesse ne produit aucun procès-verbal postérieur à la réunion d’expertise diligentée par son assureur en janvier 2024 ; qu’il n’est pas démontré qu’une réfection totale de la toiture serait nécessaire ; qu’elle a validé le 22 septembre 2024 un nouveau devis pour changer les 4 velux ; que les travaux pourraient commencer en décembre 2024 ; qu’à défaut, une expertise judiciaire serait opportune.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande de travaux sous astreinte :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte des pièces produites (mail du 26 janvier 2022, PV de constat du 21 juin 2023, photos) que les lieux loués présentent depuis plusieurs années des désordres manifestement en lien avec des infiltrations (auréoles, traces de coulures et moisissures sur les murs, dalles du plafond gonflées d’humidité) pour lesquels la société locataire a sollicité à plusieurs reprises l’intervention de sa bailleresse, sans réel résultat à ce jour.

C’est cependant à bon droit que la défenderesse oppose qu’en l’absence de justificatif récent, la preuve n’est rapportée ni de l’urgence, ni d’un trouble manifestement illicite, ni d’un péril imminent, l’installation de bâches protectrices ayant permis jusque-là d’éviter l’aggravation des désordres.

Il ressort aussi des débats qu’une expertise a été organisée le 24 janvier 2024 à l’initiative de l’assureur de la demanderesse, dont le rapport n’est pas produit, et qui, selon la défenderesse, aurait révélé des traces d’infiltrations au niveau de la cheminée percée par la locataire elle-même dans le cadre des travaux en toiture réalisés par elle lors de son entrée dans les lieux.

Mme [D] justifie par ailleurs avoir répondu aux demandes de sa locataire notamment début 2024 en lui indiquant être en attente de devis aux fins notamment de remplacement des velux. Et si la demanderesse soutient que ce remplacement est nécessaire mais insuffisant, et qu’il est indispensable de procéder à la réfection totale de la toiture, la défenderesse peut soutenir utilement que le devis produit aux débats ne suffit pas à le démontrer.

Il en ressort qu’il existe une contestation sérieuse à la fois sur l’origine des infiltrations, et par suite sur leur imputabilité, et sur la nature précise des travaux requis pour y remédier.

Les conditions requises par les articles 834 et 835 n’étant pas remplies, la demande de condamnation de Mme [D] à effectuer des travaux sera rejetée.

sur la mesure d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissible peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés, et l’impossibilité pour le demandeur de réunir lui même des éléments de preuve.

La demanderesse, par les pièces qu’elle produit, qui confirment l’existence de désordres susceptibles d’être imputés à sa bailleresse, justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise, dans les termes précisés au dispositif, sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés de la demanderesse.

sur la séquestration des loyers :

La consignation, ou la séquestration, des loyers ne peut se justifier que par la démonstration de l’inexécution de ses obligations par le bailleur cocontractant.

En l’espèce, la demanderesse, qui continue d’occuper les locaux malgré les désordres, ne justifie pas être privée de leur jouissance. Par ailleurs, la preuve des manquements de la défenderesse n’est pas rapportée en l’état.

La demande d’autorisation de consignation sera rejetée.

sur les autres demandes :

Les dépens seront provisoirement supportés par la demanderesse, qui pourra ultérieurement les inclure le cas échéant dans son préjudice matériel.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Déboute la SARL PESSACDIS de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte

Déboute la SARL PESSACDIS de sa demande de séquestration des loyers sur le compte séquestre du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du barreau de Bordeaux,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder procéder Monsieur [Y] [S]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Mèl : [Courriel 9]

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

Après avoir convoqué et entendu les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueilli leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, s’être fait remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— procéder à l’examen des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] donnés à bail à la SARL PESSACDIS ;

— vérifier si les désordres allégués existent ;

— dans l’affirmative, les décrire et en indiquer la nature et l’importance ;

— procéder à toutes vérifications utiles pour en déterminer les causes afin de permettre aux juges de se prononcer sur les responsabilités encourues

— décrire le cas échéant les travaux nécessaires à une remise en état

— donner son avis sur les travaux propres à y remédier ; en évaluer la durée et le coût ; dire à qui ils incombent ;

— fournir tous éléments utiles pour déterminer les préjudices de toutes natures occasionnés par les désordres ;

— plus généralement, faire toutes observations utiles

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

DIT que l’expert devra déposer un pré-rapport, le soumettre aux parties à qui il impartira un délai pour présenter leurs dires et qu’il devra répondre aux dires reçus dans le délai imparti

DIT que l’original du rapport définitif sera déposé au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine, sauf prorogation expresse ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

DÉSIGNE le Juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente expertise ;

FIXE à la somme de 2 000 euros la provision que la SARL PESSACDIS devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque;

DIT que la SARL PESSACDIS conservera provisoirement la charge des dépens, sauf à en intégrer le montant dans son préjudice matériel et le déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires, y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,